Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 maja 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Barbara Trębska

Sędziowie:SA Edyta Jefimko (spr.)

SO (del.) Paulina Asłanowicz

Protokolant:Karolina Długosz

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa D. S. i B. S. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) z siedzibą w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 3 lutego 2015 r., sygn. akt II C 266/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza solidarnie od D. S. i B. S. (1) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) z siedzibą w W. kwotę 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Edyta Jefimko Barbara Trębska Paulina Asłanowicz

I ACa 1118/15

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 22 marca 2013 r. małżonkowie D. i B. S. (2) wnieśli o uchylenie w całości uchwały (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w W. podjętej w sprawie zmiany umowy najmu strychu oraz uznanie, że wypowiedzenie umowy najmu nr (...) z dnia 15 sierpnia 2000 r. przez Zarząd Wspólnoty w celu wykonania uchwały (...) jest bezskuteczne. Nadto strona powodowa wniosła o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kosztów procesu według norm przepisanych.

Zarządzeniem z dnia 21 stycznia 2015 r. żądanie „uznania, że wypowiedzenie umowy najmu (...) z dnia 15 sierpnia 2000 r. dokonane przez Zarząd w celu wykonania uchwały (...) jest bezskuteczne” zostało wyłączone do odrębnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Powodowie wskazali, iż podstawę prawną pozwu wywodzą z art. 25 ust. 1 u.w.l., a w sprawie występują jako członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej, nie zaś jako najemcy adaptowanej części strychu nad lokalem nr (...).W uzasadnieniu pozwu D. i B. S. (2) podnieśli, iż działania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. stoją w sprzeczności z przepisami prawa, ponieważ w związku z podjęciem uchwały (...) w przedmiocie zmiany umowy najmu strychu, doszło do nieuzasadnionej 4,5-krotnej podwyżki stawki czynszu (420%) z kwoty 288 zł do 1.230 zł miesięcznie. Pomimo pisemnych żądań powodów w przedmiocie wskazania przyczyn podwyżki czynszu i jej kalkulacji, Zarząd Wspólnoty nie ustosunkował się do pisemnego wezwania, nadto nie poinformował D. i B. S. (1) o treści uchwały (...), podjętej drogą indywidualnego zbierania głosów. W ocenie powodów powyższe działanie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej naruszyło ich interesy, a nadto było wyrazem uchylania się przez Zarząd od wykonywania obowiązków wynikających z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności od zastosowania właściwego trybu przewidzianego dla podwyższenia czynszu najemcom. Brak podjęcia przez Zarząd Wspólnoty prób negocjowania ewentualnej podwyżki czynszu pozostaje w sprzeczności z zasadami uczciwego obrotu, zasadą dobrej wiary oraz zasadami współżycia społecznego, nadto narusza treść art. 5 k.c. i art. 58 k.c.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów procesu, wskazując, że wypowiedzenie umowy o najem strychu nad lokalem nr (...) w części wspólnej nieruchomości dokonane zostało zgodnie z przepisami prawa, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, a sama czynność nie wymagała podania przyczyn wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu jest uprawnieniem przysługującym każdej ze stron, dodatkowo nie jest to czynność przekraczająca czynności zwykłego Zarządu Wspólnoty, zatem mieści się w zakresie kompetencji Zarządu. Argumentując swoje stanowisko Wspólnota Mieszkaniowa podniosła, iż uchwała (...) z dnia 25 marca 2013 r. jest zgodna z przepisami prawa, w szczególności z art. 25 ust. 1 u.w.l., nadto nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesów powodów D. i B. S. (1), będących właścicielami lokalu nr (...) w budynku mieszczącym się przy ul. (...) w W.. W ocenie pozwanej zaskarżona uchwała (...) jest jedynie zaleceniem w interesie Wspólnoty dokonania zmiany warunków dotychczasowego najmu.

Wyrokiem z dnia 3 lutego 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:

1.oddalił powództwo;

2.zasądził solidarnie od D. S. i B. S. (1) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i wniosków.

W 1981 roku, właściciel lokalu nr (...) usytuowanego w budynku mieszczącym się przy ul. (...) w W., położonego bezpośrednio pod strychem, uzyskał zgodę na adaptację części strychu (ok. 30 m ^{( 2)}) z przeznaczeniem na pracownię fotograficzną, pod warunkiem wykonania jej zgodnie z projektem uzgodnionym z Wydziałem Architektury, (...) i Mieszkaniowej. Formalna decyzja przydziału lokalu miała zostać wydana przez Wydział Spraw Lokalowych po zakończeniu adaptacji i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie pracowni z Wydziału Architektury, (...) i Mieszkaniowej. W dniu 30 grudnia 1981 r. wydana została decyzja, na podstawie której zatwierdzony został plan realizacyjny inwestycji na terenie przy ul. (...) w W. – adaptacja części poddasza na pracownię fotograficzną oraz połączenie jej z lokalem mieszkalnym nr (...). Wydano również zezwolenie na adaptację części poddasza na pracownię fotograficzną oraz wykonanie schodów łączących lokal mieszkalny nr (...) z pracownią według projektu stanowiącego integralną część decyzji, w miejscu ustalonym w planie realizacyjnym. Na skutek realizacji decyzji z dnia 30 grudnia 1981 r. nastąpiło trwałe połączenie lokalu nr (...) z częścią położonego nad nią poddasza, zgodnie z planem realizacyjnym inwestycji, stanowiącym integralną część decyzji. Dnia 23 grudnia 1996 r. lokal mieszkalny nr (...) został sprzedany D. i B. S. (1), którzy nadto objęli w faktyczne władanie pracownię, występując jednocześnie do Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. z prośbą o wyrażenie zgody na wynajęcie im pomieszczenia adaptowanego przez ich poprzednika prawnego. Pismem z dnia 27 sierpnia 1999 r. Zastępca Dyrektora Zarządu D. Ś. Gminy (...) poinformował D. i B. S. (1), iż decyzja o formalnym uzyskaniu przez nich prawa do strychu nie należy do Gminy (...) ale do wszystkich właścicieli nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W., gdyż strych należy do nieruchomości wspólnej, a decyzja na budowę, której adresatem był T. C., wygasła zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 prawa budowlanego, na skutek przerwania budowy na czas dłuższy niż 2 lata. T. C., będąc w 1989 r. stroną umowy o podział majątku z byłą żoną, nie wymienił jako składników majątku dorobkowego nakładów poczynionych na adaptację strychu. Pismem z dnia 11 października 1999 r. Zastępca Dyrektora Zarządu D. Ś. (...) określił, iż kwestia ewentualnej sprzedaży i najmu części strychu połączonego z lokalem nr (...) winna być przedmiotem decyzji ogółu właścicieli nieruchomości, jako że strych ten należy do nieruchomości wspólnej. Na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 27 listopada 1999 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oddała D. i B. S. (1) w najem lokal użytkowy, tj. adaptowaną część strychu nad lokalem nr (...), usytuowaną w części wspólnej nieruchomości, o powierzchni ogólnej 43,50 m ^{( 2)}. Do chwili podpisania umowy i jej wejścia w życie małżonkowie D. i B. S. (2) byli zobowiązani do zapłaty na zasadach bezumownego korzystania ze strychu. Dnia 15 sierpnia 2000 r. zawarta została umowa najmu nr (...) pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w W., jako wynajmującym, a małżonkami D. i B. S. (1), jako najemcami. Przedmiotowa umowa zawierała zakaz dokonywania przez małżonków D. i B. S. (1) zmian naruszających w sposób stały substancję lokalu lub budynku (§ 2 pkt 1a umowy). Umowa skutkowała obniżką opłat czynszowych, które były do czasu podpisania umowy wyższe w związku z bezumownym korzystaniem z powierzchni należącej do części wspólnej nieruchomości. Czynsz najmu ustalony został na poziomie 2,59 zł za 1 m ^{( 2)} czynszu regulowanego w I strefie za 1 m ^{( 2 )}powierzchni podstawowej. Miesięczny czynsz najmu wyniósł 112,67 zł. Uchwałą właścicieli z dnia 23 stycznia 2002 r. zmieniono treść § 6 pkt 1 umowy najmu nr (...), zgodnie z którym małżonkowie D. i B. S. (2) zobowiązani byli do uiszczania Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości czynsz najmu w wysokości 6 zł za 1 m ^{( 2)} . Aneks do umowy został zawarty dnia 31 maja 2002 r. W wyniku dokonanych w 2006 r. oględzin adaptowanej części strychu stwierdzono, iż właściciel lokalu dokonał adaptacji wynajmowanej części strychu bez uzgodnień z ZGN. Do przedmiotowego pomieszczenia zostały doprowadzone – w wyniku podłączenia do urządzeń znajdujących się w lokalu nr (...) – media, woda, elektryczność oraz grzejnik ciepła. Dla zaadaptowanego lokalu nie zostały zamontowane oddzielne liczniki poboru wody i energii elektrycznej. Właściciel lokalu nr (...) nie wnosił żadnych opłat za korzystanie z instalacji centralnego ogrzewania. W piśmie z dnia 22 czerwca 2006 r. Zastępca Kierownika ds. technicznych wskazał jednocześnie, że ani uchwała nr 9/1999 Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 27 listopada 1999 r. ani zawarta w jej następstwie umowa najmu nr (...) z dnia 15 sierpnia 2000 r., nie zawierały zgody na adaptację przez małżonków B. i D. S. powierzchni użytkowej na mieszkanie. Powodowie nie uzyskali wymaganej na roboty adaptacyjne zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, ani zezwoleń przewidzianych przepisami prawa. Dnia 24 lipca 2010 r. pełniący obowiązki Naczelnika Wydziału (...) i Budownictwa dla D. Ś. wydał zaświadczenie nr (...), sygn. (...) zgodnie z treścią którego lokal nr (...) (III piętro, poddasze, IV, V kondygnacja) położony w budynku przy ul. (...) w W. jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. Na podstawie § 9 ust. 2 umowy najmu nr (...) z dnia 15 sierpnia 2000 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) wypowiedział w dniu 20 lutego 2013 r. umowę o najem strychu, usytuowanego w części wspólnej nieruchomości nad lokalem nr (...). Zgodnie z § 9 ust. 2 przedmiotowej umowy najmu, termin wypowiedzenia upływał z dniem 31 maja 2013 r. W dniu 22 lutego 2013 r. małżonkowie D. i B. S. (2) otrzymali uchwałę (...) w sprawie zmiany umowy najmu, której celem było podwyższenie czynszu z kwoty 288 zł do kwoty 1.230 zł miesięcznie (25 zł za m ^{( 2)}), nadto otrzymali umowę najmu, stanowiącą Załącznik (...) do Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) oraz listę do głosowania nad uchwałą. Według projektu umowy najmu, oddawano D. i B. S. (1), będącym właścicielami lokalu nr (...) usytuowanego w budynku przy ul. (...) w W., część strychu nad lokalem nr (...), usytuowanego w części wspólnej nieruchomości, o powierzchni ogólnej 49,20 m ^{( 2)}. Zgodnie z § 6 przedmiotowej umowy najemca zobowiązany był do zapłaty wynajmującemu czynsz w wysokości 25 zł za m ^{( 2)}. Miesięczny czynsz wyniósł 1.230 zł. Stosownie do § 9 umowy stronom przysługiwało prawo rozwiązania umowy po uprzednim trzymiesięcznym wypowiedzeniu na koniec miesiąca kalendarzowego . W związku z doręczeniem D. i B. S. (1) uchwały (...) oraz wypowiedzeniem umowy najmu z dnia 20 lutego 2013 r., pismami z dnia 25 lutego 2013 r. oraz 26 lutego 2013 r. małżonkowie zwrócili się do Zarządu Wspólnoty z żądaniem przedstawienia na piśmie przyczyn podwyżki czynszu i jej kalkulacji, pod rygorem nieważności podwyżki. Dnia 19 kwietnia 2013 r. powodowie wnieśli pozew do Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieście o ustalenie istnienia umowy najmu nr (...) .

Podstawą poczynionych ustaleń faktycznych były dowody z dokumentów, których autentyczność i wiarygodność nie była kwestionowana między stronami oraz uznane za wiarygodne zeznania powódki D. S., przy czym stan faktyczny był w zasadzie niesporny pomiędzy stronami.

Sąd Okręgowy uznał powództwo w całości za bezzasadne.

D. i B. S. (1), jako członkom Wspólnoty Mieszkaniowej, przysługują uprawnienia wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niemniej roszczenia powodów w toku procesu wynikały z umowy najmu, a nie z przysługującego im prawa własności lub współwłasności. Powodowie zażądali uchylenia uchwały (...) w sprawie zmiany umowy najmu strychu oraz przedstawienia przez Zarząd Wspólnoty podstaw zmiany wysokości czynszu i wypowiedzenia umowy najmu nr (...) z dnia 15 sierpnia 2000 r. W ocenie Sądu powodowie dochodzili swoich roszczeń o uchylenie uchwały z pozycji najemców lokalu i upatrywali w treści umowy najmu swój interes prawny. Zaskarżona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) jest korzystna dla współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a niekorzystna finansowo dla najemców lokali wynajmowanych od Wspólnoty Mieszkaniowej. W interesie członków Wspólnoty leży pozyskiwanie jak największych dochodów z części wspólnych nieruchomości (w tym pochodzących z najmu), co może również odbywać się z korzyścią dla właścicieli lokali mieszkalnych. D. i B. S. (2) jako najemcy lokali, są z oczywistych względów zainteresowani ponoszeniem jak najmniejszych obciążeń finansowych względem Wspólnoty. Powodowie artykułowali swój interes prawny w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały (...), występując w charakterze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, (członków pozwanej Wspólnoty), ale w gruncie rzeczy dążyli do ochrony swoich interesów
z pozycji najemców opisanego w zaskarżonej uchwale pomieszczenia strychowego, a nie jako członkowie Wspólnoty dbający o stosowanie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Spór, zaistniały między powodami a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości co do wysokości opłat czynszowych, powinien być przedmiotem innego postępowania. Zaskarżona uchwała (...) Wspólnoty Mieszkaniowej reguluje w sposób kompleksowy zagadnienie związane z wnoszeniem opłat przez najemców lokali zaadaptowanych z części strychowej budynku. Przytaczana przez powodów argumentacja, że przedmiotowa uchwała ma na celu obejście zobowiązań Wspólnoty, jakie zaciągnęła ona względem powodów w przeszłości może stanowić uzasadnienie powództwa o ustalenie, że nie istnieje po stronie powodowej zobowiązanie do wnoszenia przez nią na rzecz pozwanej Wspólnoty opłat za najem strychu według wyższych stawek. To sporne miedzy stronami zagadnienie powinno znaleźć rozwiązanie w sprawie rozpatrywanej na płaszczyźnie stosunku obligacyjnego. Kontrola sądu w postepowaniu o uchylenie uchwały ogranicza się jedynie do zbadania prawidłowości zaskarżonej uchwały (...) pod kątem podstaw wymienionych w art. 25 ust. 1 u.w.l, zgodnie z treścią którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl ust. 1a cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Małżonkowie D. i B. S. (2) upatrywali uchybień formalnych w przyjęciu zaskarżonej uchwały (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. w drodze pisemnego oddawania głosów przez właścicieli. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Aby uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej podlegała uchyleniu, musi być ona sprzeczna z prawem lub umową właścicieli bądź też naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszać interesy skarżącego. W ocenie Sądu, nie doszło od strony formalnej do jakichkolwiek uchybień ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej przy podejmowaniu uchwały (...) w sprawie zmiany najmu umowy strychu. Możliwość pisemnego głosowania imiennego przewiduje art. 23 u.w.l. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3 u.w.l.). Rozważając kwestię prawidłowości pisemnego głosowania imiennego wskazać należy, że uchwała (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy C. Ś. 5 w W. podjęta została przy zachowaniu warunków określonych przepisami prawa, nadto projekt umowy najmu - stanowiący Załącznik (...) do uchwały Wspólnoty (...) - doręczony został każdemu współwłaścicielowi. D. i B. S. (2) otrzymali kolejno projekt uchwały (...), następnie uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) z określoną datą. Przepisy z ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji, kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali. W sytuacji, kiedy za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli nie ma żadnych przekonujących podstaw do wnioskowania, że omawiane uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały. Zgodnie z treścią art. 6 k.c. ciężar wykazania powyższych okoliczności spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne, w niniejszej sprawie na powodach - D. i B. S. (1) żądających uchylenia uchwały (...). Skorelowane z art. 6 k.c. przepisy art. 3 k.p.c. i 232 k.p.c., wypełniające zasadę wyrażoną w części materialnoprawnej stanowią, iż to na powodach spoczywa obowiązek przedstawiania dowodów, co do okoliczności sprawy oraz to, że to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Przewidziane dla wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnienie do żądania uchylenia podjętej przez ten podmiot uchwały, w oparciu o przepis art. 25 ust. 1 u.w.l., ma służyć realizacji celów przywidzianych w tym przypisie, podczas gdy powodowie nie wykazali, (jako współwłaściciele części wspólnej przedmiotowej nieruchomości), że zachodzą przesłanki do uchylenia rzeczonej uchwały. Art. 25 ust. 1 u.w.l. wskazuje jako jedną z przesłanek uchylenia uchwały naruszenie interesów właściciela lokalu, nie zaś mieszkańców Wspólnoty bądź najemców. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. W ocenie Sądu powodowie nie wykazali, aby w wyniku podjętej uchwały (...) Wspólnoty Mieszkaniowej doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszone zostały ich interesy jako właścicieli lokalu mieszkalnego nr (...).

Apelację od powyższego wyroku złożyli powodowie, zaskarżając go w całości na podstawie następujących zarzutów:

1.naruszenia przepisów postępowania:

•

art. 233 § 1 k.p.c. przez selektywną i dowolną ocenę materiału dowodowego oraz przez przekroczenie zakresu swobodnej oceny dowodów w sposób zawierający błędy logiczne,

•

art. 328 § 2 k.p.c. przez wybiórcze przedstawienie podstaw faktycznych rozstrzygnięcia,

2)  naruszenia przepisów prawa materialnego:

⚫

art. 25 ust 1 u.w.l. przez błędną wykładnię i uznanie, że zaskarżona uchwała (...) nie narusza prawa, a zatem Wspólnota Mieszkaniowa może „uchwalić" wysokość czynszu bez jakichkolwiek ograniczeń,

⚫

art. 12 u.w.l. poprzez niezastosowanie,

⚫

art. 353 ¹ k.c. przez niezastosowanie i w konsekwencji tego arbitralne uznanie, że uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej można modyfikować zawartą wcześniej między stronami umowę najmu bądź uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej można jednostronnie narzucić nową umowę najmu,

⚫

art. 58 k.c. przez niezastosowanie i w konsekwencji arbitralne uznanie, że mimo, że Wspólnota Mieszkaniowa wcześniej uznała, że zasady korzystania z części wspólnych budynku, (części strychu połączonego trwale z mieszkaniem powodów), będzie regulowała umowa najmu, to dopuszczalne jest aby w ten stosunek obligacyjny Wspólnota Mieszkaniowa mogła dowolnie ingerować drogą podejmowania uchwał, a nie przez zmianę umowy,

⚫

art. 5 k.c. przez niezastosowanie i w konsekwencji wydanie wyroku oczywiście niesprawiedliwego, bo sankcjonującego bezprawne działanie strony pozwanej z chęci pokrzywdzenia strony powodowej, będącej przecież stroną słabszą zarówno w relacjach umownych (najemca) jak i członkowskich (zbyt mała liczba głosów),

2.  nierozpoznania istoty sprawy, tj. zasadności roszczenia powodów wobec pozwanej, a w konsekwencji błędnej oceny braku legitymacji procesowej i materialnej do dochodzenia roszczenia przez uznanie, że powodowie nie rozdzielił interesu najemcy części strychu trwale połączonego z ich lokalem od interesu właściciela lokalu, z którym część strychu została połączona. Mimo, że te interesy są sprzeczne Sąd w uzasadnieniu wyroku, nie wyjaśnił w jaki sposób te interesy powód powinien rozdzielić, gdy lokal mieszkalny, którego jest właścicielem jest trwale połączony z częścią wspólną budynku (częścią strychu).

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna

Nietrafny jest przede wszystkim zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 328 § 2 k.p.c.. Wadliwość uzasadnienia wyroku, aby mogła stanowić podstawę do skutecznego podniesienia zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. musiałaby być na tyle istotna, aby uniemożliwić Sądowi Apelacyjnemu przeprowadzenie kontroli instancyjnej (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2009 r., I UK 129/09, LEX nr 558286, z dnia 30 września 2008 r., II UK 385/07, Lex nr 741082 oraz z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 460/98, OSNC 2000/5/100). Natomiast w rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny na podstawie uzasadnienia zaskarżonego wyroku był w stanie stwierdzić, jaki stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił i jakie przepisy prawa materialnego zastosował, co umożliwiało przeprowadzenie takiej kontroli. Należy również stwierdzić, iż z natury rzeczy sposób sporządzenia uzasadnienia orzeczenia nie ma wpływu na wynik sprawy, ponieważ uzasadnienie wyraża jedynie motywy wcześniej podjętego rozstrzygnięcia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2010 r., II UK 148/09, LEX nr 577847).

Nie jest także trafny zarzut nierozpoznania istoty sprawy, który został uzasadniony zarzutem błędnej oceny przez Sąd Okręgowy legitymacji procesowej i materialnej do dochodzenia roszczenia przez uznanie, że powodowie nie rozdzielili interesu najemcy części strychu trwale połączonego z ich lokalem od interesu właściciela lokalu, z którym część strychu została połączona. Na podstawie poglądów dominujących w doktrynie i orzecznictwie przyjąć należy, że nierozpoznanie istoty sprawy odnosi się do roszczenia będącego podstawą powództwa i zachodzi, gdy Sąd pierwszej instancji nie orzekł w ogóle merytorycznie o żądaniach stron, zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominął merytoryczne zarzuty strony pozwanej. Przyjmuje się, że do nierozpoznania istoty sprawy przez Sąd pierwszej instancji dojdzie w szczególności w razie oddalenia powództwa z uwagi na przyjęcie przedawnienia roszczenia, prekluzji lub braku legitymacji procesowej strony, której oceny Sąd drugiej instancji nie podziela. Sytuacja taka nie zachodzi w rozpoznawanej sprawie, ponieważ Sąd Okręgowy zbadał materialną podstawę żądania pozwu, wynikającą z art. 25 ust. 1 u.w.l., i poczynił prawidłowe ustalenia okoliczności faktycznych, w wyniku dokonania oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, która nie narusza dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c., w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia o roszczeniu o uchylenie uchwały.

Uzupełniając jedynie zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku argumentację Sąd Apelacyjny wskazuje, iż należy mieć na uwadze, że przedmiotowa uchwała dotyczyła wyrażenia przez pozwaną Wspólnotę zgody na zmianę umowy najmu łączącej strony, a załączony do niej projekt umowy określał nowe warunki, na jakich najem pomiędzy stronami mógł być kontynuowany, przede wszystkim wyższy wymiar czynszu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. w z art. 22 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, podejmuje czynności zarządu. Czynności zarządu mogą być czynnościami faktycznymi, prawnymi oraz procesowymi i dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego zapatrywania, czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu , instalacja kanalizacji, odnowienie elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum. Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a ich dokonanie jest objęte szczególnym reżimem prawnym. W wypadku wspólnot mieszkaniowych większych, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 u.w.l.) (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 r., III CZP 25/12, OSNC 2012/12/142).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że czynność, dotycząca zmiany umowy najmu, będąca przedmiotem zaskarżonej uchwały, jako czynność zwykłego zarządu w ogóle nie wymagała dla jej dokonania zgody pozwanej Wspólnoty wyrażonej w formie uchwały.

Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska wyrażonego w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 3 czerwca 2015 r., I ACa 1803/14, LEX nr 1771287), że w sytuacji, gdy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l. jest otwarty, zmiana wysokości opłat (czynszu najmu) związanych z korzystaniem z części nieruchomości wspólnej przez niektórych tylko właścicieli winna także wymagać podjęcia uchwały przez wszystkich właścicieli, zwłaszcza, że czynsz najmu stanowi essentialia negotti umowy najmu.

Zaskarżona uchwała, z uwagi na jej treść, odnoszącą się wyłącznie do konkretnej czynności prawnej,(czyli uchwała o charakterze indywidualnym), a nie do wszystkich czynności prawnych danego rodzaju, nie może, w ocenie Sądu Apelacyjnego, być traktowana jako uchwała określająca, że sprawy z natury rzeczy przynależące do kategorii czynności zwykłego zarządu są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu i jako takie wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej, a więc jako uchwała dokonująca zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną . Określenie zasad zarządu nieruchomością wspólną w sposób odmienny, niż przewidują to art. 18 -33 u.w.l. może nastąpić jedynie w umowie właścicieli lokali o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną przeprowadzana jest na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2 a u.w.l.).

Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej zbliżony jest do pozycji organu osoby prawnej, dlatego też w doktrynie utrwaliło się pojęcie zarządu jako organu wykonawczego wspólnoty. W tym znaczeniu ustawa posługuje się pojęciem zarządu w ujęciu podmiotowym. Poza znaczeniem podmiotowym zarząd może być również określany mianem ogółu czynności zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną i w tym sensie występuje w ujęciu przedmiotowym lub funkcjonalnym (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 73/03, OSNC 2005, Nr 1, poz. 6).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego przepisy ustawy o własności lokali, nawet bez dokonania w sposób prawem przewidziany zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie wykluczają jednak możliwości zwrócenie się przez zarząd wspólnoty o podjęcie przez właścicieli lokali uchwały w sprawach zwykłego zarządu, mającej charakter uchwały aprobatywnej, czyli wyrażającej opinię w sprawie czynności już podjętej przez zarząd (uchwała ex post) lub czynność, którą zarząd dopiero zamierza podjąć w przyszłości (uchwała ex ante). Uchwały aprobatywne dla działalności zarządu nie ograniczają się tylko do przyjęcia przez zebranie wspólnoty sprawozdania zarządu i udzielenia mu absolutorium, ale mogą przyjąć postać akceptacji poszczególnych czynności. Zarząd bowiem przed dokonaniem określonej czynności, którą na przykład uznaje za szczególnie kontrowersyjną, może chcieć znać opinię wszystkich właścicieli. Jednak taka uchwała, z uwagi na swój charakter, rodzi wyłącznie skutki wewnętrzne w ramach wspólnoty, związane z jej funkcjonowaniem, a jej nierespektowanie przez zarząd może spowodować jedynie odpowiedzialność zarządu wobec wspólnoty.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie właśnie taki charakter ma uchwała (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., co oznacza, iż jej podjęcie nie wywarło bezpośredniego wpływu na łączącą apelujących i pozwaną umowę najmu. Podwyższenie wysokości czynszu nie mogło zatem nastąpić automatycznie w wyniku podjęcia uchwały, ale dopiero na skutek określonych czynności prawnych dokonanych przez strony umowy najmu (na przykład poprzez podpisanie aneksu do umowy).Czynności tych w imieniu dużej wspólnoty mieszkaniowej, a taką jest pozwana Wspólnota, dokonuje jej zarząd.

Zatem jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy, powołując się w tym zakresie na pogląd prawny Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który został wyrażony w wyroku z dnia 6 listopada 2012 r., VI ACa 696/12, niepubl., (a pogląd ten Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym apelację w pełni podziela), sporna miedzy stronami kwestia zmian umowy najmu, przede wszystkim w zakresie wysokości czynszu, powinna zostać rozpoznana w postępowaniach cywilnych, dotyczących tego stosunku obligacyjnego, czyli np. w procesie o: zapłatę czynszu najmu lub uznanie wypowiedzenia umowy za bezskuteczne.

Konieczność przestrzegania zasady samorządności właścicieli w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz utrzymania harmonii między swobodą właścicieli a nadzorem państwa w tym zakresie (art. 18 ust. 1 u.w.l.), statuujący zasadę swobody właścicieli kształtowania sposobu zarządu) spowodowała, iż sądowa kontrola uchwał właścicieli lokali może odbywać się tylko w trybie szczególnie unormowanym w art. 25 u.w.l.. Zasada wyrażona w art. 25 u.w.l. zapewnia więc stabilność unormowań wewnętrznych oraz gwarantuje poczucie pewności w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej. Możliwość zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Powołany przepis pozwala na unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w rozpoznawanej sprawie nie zachodzą przesłanki do uchylenia uchwały (...) w oparciu o przepis art. 25 ust. 1 u.w.l., ponieważ nie jest ona sprzeczna z przepisami prawa, ani z umową właścicieli lokali. Powodowie nie udowodnił, ażeby naruszała ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała ich interesy. Jest to bowiem uchwała o charakterze aprobatywnym, wskazująca na celowość, w przekonaniu większości członków wspólnoty, podjęcia przez zarząd określonej czynności, czyli dokonania zamiany umowy najmu. Powodowie mogą mieć własną odmienną opinię na ten temat, a o jej trafności przekonywać członków wspólnoty, nie mogą jednak narzucać swojego przekonania pozostałym członkom wspólnoty poprzez wykorzystanie środka prawnego w postaci powództwa o uchylenie uchwały (por. podobnie wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 grudnia 2013 r., I ACa 640/13, niepubl.).

Uznając apelację za bezzasadną Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł o jej oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do jego wyniku w oparciu o art.98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art.108 § 1 k.p.c. i art.391 § 1 k.p.c. oraz § 13 ust.1 pkt 2, § 5 i § 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz.U. 2013, poz.461 z późn.zm.), zasądzając od powodów solidarnie na rzecz pozwanej tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego za postępowania apelacyjne kwotę 135 zł.

Paulina Asłanowicz Edyta Jefimko Barbara Trębska