Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 czerwca 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA – Małgorzata Kuracka

Sędzia SA – Jacek Sadomski (spr.)

Sędzia SO del. – Tomasz Gal

Protokolant – sekr. sąd. Katarzyna Misiak

po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2018 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko(...) S.A. w Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie

z dnia 17 kwietnia 2014 r.

sygn. akt III C 1054/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) S.A. w Z. na rzecz (...) W. kwotę 31 250 zł (trzydzieści jeden tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Sygn. akt VIA Ca 250/18

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 16 kwietnia 2014 roku Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie uwzględnił w całości powództwo wniesione przez (...) W. przeciwko (...) Spółka S. A. w Z. o zapłatę zaległych opłat w łącznej kwocie 14 123 786,25 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W. o powierzchni 7 ha 00 a 30 m ^{( 2)}.

Sąd okręgowy ustalił, że w dniu 27 września 2000 roku pomiędzy powodem a Przedsiębiorstwem (...)Spółka z o.o. w W. zawarta została w formie aktu notarialnego umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W. o łącznej powierzchni 7 ha 00 arów 30 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy (...) w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) wraz z przeniesieniem prawa własności budynków i budowli usytuowanych na tej nieruchomości. Nieruchomość ta w ewidencji gruntów oznaczona była jako działka ewidencyjna (...) w obrębie (...).

Zgodnie z treścią umowy spółka, jako użytkownik wieczysty, zobowiązała się wykorzystywać prawo użytkowania wieczystego „w celu prowadzenia działalności produkcyjnej i usługowej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przedmiotem działalności Spółki”. W chwili ustanowienia użytkowania wieczystego obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (...) W., zatwierdzony Uchwałą (...) przez Radę (...) W. w dniu 28 września 1992 roku. Plan zagospodarowania przewidywał, że nieruchomość stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego będzie docelowo przeznaczona w części pod projektowaną drogę publiczną, trasę (...), stanowiącą fragment drogi krajowej nr (...), zaś w pozostałej części przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, która będzie bezpośrednio graniczyła z planowaną Trasą (...). Do czasu rozpoczęcia realizacji inwestycji związanych z planowanym docelowym przeznaczeniem terenu, użytkownicy mogli prowadzić dotychczasową działalność gospodarczą związaną z istniejącym zagospodarowaniem terenu w postaci terenów przemysłowych. Plan zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku przestał obowiązywać 31 grudnia 2003 roku.

W dniu 26 września 2005 roku na wniosek Przedsiębiorstwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. Prezydent (...) W. wydał decyzje Nr (...) o warunkach zabudowy, obejmujące działkę nr (...) dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkaniowego z częścią usługową i pełną infrastrukturą techniczną. Decyzje te przewidywały realizację powyższej inwestycji z uwzględnieniem znajdujących się częściowo na terenie działki linii rozgraniczających drogi krajowej Nr (...) – Trasy (...), której przebieg wskazano zgodnie z ustaleniami nieobowiązującego Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (...) W. z 1992 roku.

W dniu 11 lipca 2006 roku na wniosek (...) S.A. z siedzibą w Z., Prezydent (...) W. wydał decyzję Nr (...) o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy, w której utrzymano ograniczenia dla planowanej inwestycji, wynikające z planowanej budowy drogi krajowej (...) - Trasy (...).

W dniu 31 lipca 2006 roku umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego pozwana spółka nabyła od Przedsiębiorstwa (...) spółki z.o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), o pow. 70 030 m ^{( 2)} stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), objętą księgą wieczystą nr (...).

W dniu 11 grudnia 2008 r. zawarta została w formie aktu notarialnego pomiędzy pozwaną spółką a (...) Sp. z o.o. i (...) Sp. z o.o. umowa sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), o pow. 70 030 m ² stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), wynoszących odpowiednio (...) części oraz (...) części.

Postanowieniem z 4 marca 2009 roku Sąd Rejonowy (...)w W.w sprawie I Ns 1606/08 zniósł współużytkowanie wieczyste tej nieruchomości oraz współwłasność usytuowanych na niej budynków, dokonując podziału tej nieruchomości, stanowiącej dotychczas działkę ewidencyjną nr (...) na dwie odrębne działki geodezyjne, oznaczone numerami (...) o pow. 3,2605 ha oraz (...)o pow. 3,7425 ha. Sąd przyznał prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej nr (...)w całości na rzecz pozwanego, zaś działki nr (...) na rzecz (...) Sp. z o.o. w (...) części oraz na rzecz (...) Sp. z.o.o. w(...)części.

W dniu 28 maja 2009 roku Rada (...) W. zatwierdziła Uchwałą Nr (...) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący od 3 sierpnia 2009 roku. Plan przewidywał przeznaczenie działki Nr (...) na tereny komunikacyjne oznaczone symbolem(...) – pod projektowaną trasę (...), jako teren lokalizacji celu publicznego, zaś działki Nr (...), położonej na obszarze o symbolu (...) pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług.

Pismami z dnia 26 listopada 2009 roku powód wypowiedział współużytkownikom wieczystym działki (...) dotychczasową wysokość opłaty rocznej z jednoczesną propozycją nowej opłaty rocznej odpowiednio dla (...) Sp. z o.o. w wysokości 2 263 047,84 zł za 2010 rok, zaś dla (...) Sp. z o.o. w wysokości 1 508698,56 zł za 2010 rok.

W pismach z 21 grudnia 2009 roku (...) Sp. z o.o. i (...) Sp. z o.o wystąpiły do powoda o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w zakresie stawki procentowej opłat rocznych poprzez zmianę stawki z 3 % na 1%. W dniu 15 stycznia 2010 roku powód odmówił zmiany stawki procentowej z uwagi na niewykazanie przez użytkowników wieczystych trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Pismami z 23 grudnia 2009 roku (...) Sp. z o.o. i (...) Sp. z o.o. złożyły wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest uzasadnione w wysokości niższej niż zaproponowana przez Prezydenta (...) W. z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Ponadto, w związku z dokonaną przez pozwanego odmową zmiany stawki procentowej spółki te pismami z 15 lutego 2010 roku wniosły o ustalenie, że odmowa zmiany stawki jest nieuzasadniona. Na rozprawie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W. w dniu 26 maja 2010 roku pełnomocnik (...)Sp. z o.o i (...) Sp. z o.o. cofnął oba wnioski, co skutkowało umorzeniem obu postępowań. Wnioskiem z 29 grudnia 2010 roku spółki ponownie zwróciły się do powoda o aktualizację opłaty rocznej, a w związku z odmową, złożyły wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Podobnie jak poprzednie wnioski, został on następnie cofnięty przez spółki.

W dniu 29 lipca 2011 doszło do połączenia spółek (...) i (...)z pozwaną spółką poprzez przeniesienie całego majątku spółek na pozwaną spółkę.

Sąd okręgowy w oparciu o dokonane ustalenia faktyczne uznał wniesione powództwo za zasadne w całości. Jak wskazał, pozwana spółka ma obowiązek uiszczania opłat za użytkowanie wieczyste w wysokości ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek ten wynika wprost z ustawy, zaś wysokość należnej z tego tytułu opłaty nie podlega ustaleniu w tym postępowaniu. Również toczące się w chwili wyrokowania w tej sprawie postępowania przed Sądem Okręgowym w W.z powództwa pozwanego przeciwko (...) W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie odkupienia prawa użytkowania wieczystego od pozwanej nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia tej sprawy i nie stanowi podstawy do jej zawieszenia.

Sąd okręgowy nie podzielił również podnoszonego przez stronę pozwaną zarzutu nadużycia prawa podmiotowego poprzez żądanie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu w sytuacji, gdy pozwana nie może korzystać z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym jej przeznaczeniem. Sąd okręgowy wskazał, że stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego działka już w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego (...) W. z 1992 r. przewidziana była pod budowę drogi krajowej (...) – Trasy (...). Przeznaczenie działki nie uległo więc zmianie w stosunku do obecnie obowiązującego planu zagospodarowania. Jak wskazał sąd okręgowy, przeznaczenie działki nr (...), z której wydzielona została działka (...), na inwestycje komunikacyjne było konsekwentnie utrzymywane, również w okresie bezplanowym, to jest od 1.01.2004 r. do 3.08.2009 r. Świadczą o tym wydawane wówczas decyzje o warunkach zabudowy obejmujące m.in. działkę nr (...). Pozwana spółka wnioskując w roku 2006 o przeniesienie na nią decyzji o warunkach zabudowy, w której utrzymano ograniczenia dla planowanej inwestycji, wynikające z planowanej budowy drogi krajowej (...) - Trasy (...), już wówczas o tych ograniczeniach wiedziała. Ponadto, jak wskazał sąd okręgowy, przeznaczenie w aktach planistycznych (...) W. działki nr (...) na realizację celu publicznego nie wyłącza jej wykorzystywania zgodnie z celem określonym w umowie tj. do prowadzenia działalności produkcyjnej i usługowej, ograniczonych postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego. Stan taki istnieje do czasu rozpoczęcia realizacji planowanej inwestycji. W chwili obecnej nie ma przeszkód do korzystania z nieruchomości zgodnie z umówionym przeznaczeniem, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący od 2009 roku nie nakazuje likwidacji i rozbiórki istniejących obiektów oraz nie zakazuje kontynuowania dotychczasowego użytkowania działki (...) jako terenu przemysłowego. Nie są również obecnie podejmowane działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji drogowej, które mogłyby uniemożliwić korzystanie pozwanej z prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z umownym jego przeznaczeniem. Sąd okręgowy, ponadto, nie podzielił zarzutów strony pozwanej dotyczących wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na podstawie opartych art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Apelację od wyroku sądu okręgowego wniosła strona pozwana, zaskarżając wydany wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa. W apelacji skarżący podniósł zarzut naruszenie przepisów art. 325 k.p.c. w zw. z art. 326 § 2 oraz § 3 k.p.c., poprzez brak ogłoszenia w prawidłowy sposób zaskarżonego wyroku oraz zarzut naruszenia przepisu art. 5 k.c. poprzez uwzględnienie żądania powoda o zapłatę opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, podczas gdy wystąpienie z tym żądaniem i dochodzenie od pozwanego zapłaty należy uznać za nadużycie prawa podmiotowego.

Wyrokiem z 27 września 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację pozwanego. Nie podzielił zarówno zarzutów dotyczących naruszenia wskazanych w apelacji przepisów prawa procesowego, jak i zarzutu dotyczącego naruszenia art. 5 k.c.

Na skutek skargi kasacyjnej strony pozwanej, Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 9 marca 2018 r., wydanym w sprawie I CSK 336/17, uchylił zaskarżony wyrok sądu apelacyjnego i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania.

Rozpoznając w granicach zaskarżenia sprawę ponownie sąd apelacyjny zważył, co następuje.

Na wstępie określić należy aktualny przedmiot sporu w tej sprawie w związku z wydanym w dniu 9 marca 2018 r. orzeczeniem kasatoryjnym przez Sąd Najwyższy. W wyroku z 9 marca 2018 r. Sąd Najwyższy odniósł się merytorycznie do wielu zarzutów podnoszonych przez pozwanego zarówno w postępowaniu apelacyjnym, jak i w skardze kasacyjnej. Sąd Najwyższy nie podzielił najdalej idącego zarzutu pozwanego co do częściowej nieważności umowy z 27 września 2000 roku o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W. poprzednikowi prawnemu strony pozwanej. Nie zgodził się również z zarzutem naruszenia art. 98 u.g.n. i opartym na nim twierdzeniu pozwanego co do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego w stosunku do działki nr (...) z uwagi na sądowe zniesienie współużytkowania wieczystego poprzez podział nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), w wyniku którego wyodrębnione zostały działki nr (...). Sąd Najwyższy podzielił, ponadto, stanowisko sądu okręgowego i apelacyjnego, że kognicja sądów w niniejszej sprawie nie obejmuje badania prawidłowości wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wynikającej z umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego.

Jak wynika z uzasadnienia orzeczenia Sądu Najwyższego, uchylenie wyroku sądu apelacyjnego nastąpiło w takim zakresie, w jakim nie było możliwe skutecznie odparcie zarzutów skarżącego dotyczących naruszenia art. 5 k.c. z uwagi na wadliwą wykładnię przez sąd apelacyjny art. 365 k.p.c. Jak wskazał Sąd Najwyższy, z treści uzasadnienia wyroku sądu apelacyjnego, który uprzednio wydany został w tej sprawie, nie wynika, w jakim zakresie zawarte w zaskarżonym wyroku wywody, zawierające przytoczenia uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w W.z 9 lutego 2016 r., wydanego w sprawie o zobowiązanie powoda do wykupu działki nr (...) na podstawie art. 36 ust. 1 u.p.z.p., są następstwem samodzielnego osądu sądu orzekającego w tej sprawie, a w jakim zakresie stanowią one konsekwencje wadliwego zastosowania art. 365 k.p.c. poprzez uznanie, że sąd apelacyjny w niniejszej sprawie związany jest ustaleniami faktycznymi i oceną prawną zawartą w wyroku z 9 lutego 2016 r. Z tych względów, Sąd Najwyższy zaskarżony wyrok uchylił i przekazał sprawę sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Strona pozwana przy ponownym rozpoznaniu sprawy podtrzymała zawarte w apelacji zarzuty dotyczące naruszenia przez sąd pierwszej instancji art. 5 k.c., wraz z argumentacją i wnioskami dowodowymi zawartymi dodatkowo w pismach procesowych: z 12 września 2014 r. (k. 459), z 13 lipca 2015 r. (k. 613), z 30 maja 2016 r. (k. 754) oraz 8 czerwca 2016 r. (k. 801), a także rozszerzyła w tym zakresie swoją argumentację w piśmie procesowym z dnia 22 maja 2018 r. (k. 1219). Swoje stanowisko obszernie przedstawiła również na rozprawie apelacyjnej. Zmodyfikowała także wnioski dowodowe pierwotnie zgłoszone w apelacji oraz w kolejnych pismach procesowych, cofając w tym zakresie zawarte w apelacji wnioski dowodowe o przesłuchanie świadków P. S. i I. H. (1) - pracowników kancelarii adwokackiej pełnomocnika pozwanego. Skarżąca podtrzymała natomiast zawarte w apelacji wnioski dowodowe o dopuszczenie dowodów z dokumentów w postaci odpisu postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, wydanego 28 kwietnia 2014 r. w sprawie I C 410/12, a także odpisu protokołu rozprawy z dnia 14 kwietnia 2014 roku, jaka odbyła się przed Sądem Okręgowym w W. w sprawie I C 410/12. Pozwana sprecyzowała, że dowody te są wnioskowane na okoliczność rażącego zawyżenia wartości działki (...) ustalonej w operatach A. R., stanowiących podstawę do wyliczenia wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste dochodzonych w tym postępowaniu, a także nielojalnego zachowania powoda w stosunku do pozwanej jako użytkownika wieczystego w zakresie łączącego strony stosunku prawnego. Skarżąca podtrzymała również wniosek dowodowy złożony w piśmie procesowym z 13 lipca 2015 r. (k. 613) o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu urbanistyki oraz planowania przestrzennego na okoliczność ustalenia, czy w okresie, za który powód domaga się zapłaty opłat z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...), pozwana mogła z działki tej korzystać, w szczególności, czy mogła na działce tej prowadzić działalność produkcyjną, usługową lub przeprowadzić jakiekolwiek inne inwestycje. Podtrzymała również wnioski dowodowe zawarte w pismach procesowych z 12 września 2014 r. (k. 459) oraz z 8 czerwca 2016 r. (k. 802) o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci: pisemnej opinii biegłego J. B. sporządzonej w sprawie I C 410/12 o wykup działki nr (...), a także opinii uzupełniającej tego biegłego sporządzonej w sprawie I C 410/12, pisma procesowego (...) W. z 22 sierpnia 2014 r. w sprawie I C 410/12 oraz zawiadomienia pozwanej o możliwości popełnienia przestępstwa przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. przy sporządzaniu operatu szacunkowego, na podstawie którego powód ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ponadto, w piśmie procesowym z 22 maja 2018 r. skarżący złożył nowe wnioski dowodowe o: przeprowadzenie dowodu z opinii dotyczącej oszacowania wysokości możliwego do uzyskania dochodu z prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego I. H. (2) na okoliczność możliwości gospodarczego wykorzystania działki nr (...) w okresie, za których opłat domaga się powód oraz maksymalnego potencjalnego przychodu brutto, możliwego do uzyskania przez pozwaną z tytułu wydzierżawienia tej działki, przeprowadzenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...) na okoliczność rażącego zawyżenia wartości działki nr (...) ustalonej w operatach A. R., a także o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka N. K. oraz dowodu z przesłuchania stron.

Postanowieniem z dnia 24 maja 2018 r. sąd apelacyjny uwzględnił wnioski dowodowe skarżącego w zakresie przeprowadzenia dowodów z odpisu postanowienia z dnia 28 kwietnia 2014 roku, wydanego przez Sąd Okręgowy w W.w sprawie I C 410/12 oraz odpisu protokołu rozprawy z dnia 14 kwietnia 2014 roku, która odbyła się przed Sądem Okręgowym w W.w sprawie I C 410/12, a także dowodów z dokumentów w postaci: pisemnej opinii biegłego J. B. sporządzonej w sprawie I C 410/12, a także opinii uzupełniającej tego biegłego, pisma procesowego (...) W. z 22 sierpnia 2014 r. w sprawie I C 410/12 oraz zawiadomienia pozwanej o możliwości popełnienia przestępstwa przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. przy sporządzaniu operatu szacunkowego, na podstawie którego powód ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Pozostałe wnioski dowodowe skarżącej zostały oddalone.

Skarżąca w tej sprawie podnosiła, że żądanie przez powoda opłat z tytułu użytkowania wieczystego za działkę nr (...) stanowi nadużycie prawa podmiotowego i z tych względów nie korzysta ochrony prawnej. W oparciu o klauzulę generalną zawartą w art. 5 k.c. domagała się oddalenia wniesionego w tej sprawie powództwa. Zgodnie ze stanowiskiem skarżącej, roszczenie dochodzone przez powoda nie zasługuje na ochronę, gdyż stanowi przejaw czerpania przez stronę publiczną znaczących korzyści finansowych z utrzymywania stanu trudnego do zaakceptowania w państwie prawa, to jest wieloletniego rezerwowania gruntów na cele publiczne na koszt ich właścicieli lub użytkowników wieczystych i bez zapewnienia im za to stosownego odszkodowania. Uzasadniając tę tezę i wskazując na nadużycie prawa podmiotowego przez stronę powodową, skarżąca podniosła następujące twierdzenia i zarzuty (w dalszej części określane w skrócie jako „zarzuty”):

1) w latach 2009 – 2013, a więc w okresie objętym żądaniem pozwu, strona pozwana nie mogła jako użytkownik wieczysty w żaden racjonalny gospodarczo sposób korzystać z działki nr (...) oraz czerpać z niej zysków, zaś powód z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tej działki domaga się kwot rażąco wysokich;

2) niemożliwym było korzystanie przez pozwaną z działki nr (...) zgodnie z określonym w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste celem;

3) wysokość żądanych przez powoda w tej sprawie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest rażąco zawyżona, co wynika zarówno z nieprawidłowego zastosowania stawki opłaty w wysokości 3 % (zamiast 1 %), jak i błędnego, zawyżającego wartość działki, operatu rzeczoznawcy majątkowego A. R., stanowiącego podstawę ustalenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Stanowisko takie zajmował sam powód w sprawie I C 410/12 dotyczącej wykupu tej działki;

4) pozwana nabywając prawo użytkowania wieczystego działki nr (...), z której została wydzielona działka nr (...), miała uzasadnione podstawy by uznawać ograniczenia niewynikające z planu zagospodarowania przestrzennego za nieobowiązujące, a ponadto, nawet przyjmując, że ograniczenia te obowiązują, miała prawo zakładać, że możliwe będzie skorzystanie ze środków ochrony przewidzianych w art. 36 u.p.z.p., czy art. 98 u.g.n.;

5) odmówiono pozwanej ochrony w związku z przeznaczeniem nieruchomości pod drogę publiczną poprzez oddalenie jej roszczenia o wykup działki, żądając zarazem wysokich opłat z tytułu użytkowania wieczystego tej działki.

W ocenie sądu apelacyjnego, wskazane wyżej twierdzenia i zarzuty pozwanej nie uzasadniają odmowy przyznania ochrony prawnej powodowi w oparciu o klauzulę generalną nadużycia prawa zawartą w art. 5 k.c. Zagadnienie to należy rozważyć w świetle następujących okoliczności faktycznych prawidłowo ustalonych przez sąd okręgowy i niespornych pomiędzy stronami:

- w dniu 27 września 2000 roku nieruchomość przy ul. (...) w W. o łącznej powierzchni 7 ha 00 arów 30 m ^{( 2 )}(działka nr (...)), z której następnie pozwany wydzielił działkę nr (...), została oddana w użytkowanie wieczyste Przedsiębiorstwu (...) spółka z o.o. w W.;

- zgodnie z treścią umowy użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty zobowiązała się wykorzystywać prawo użytkowania wieczystego „w celu prowadzenia działalności produkcyjnej i usługowej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przedmiotem działalności spółki”;

- w chwili zawarcia umowy z 27 września 2000 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (...) W., zatwierdzony w dniu 28 września 1992 roku, który przewidywał, że działka nr (...), stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego, będzie docelowo przeznaczona w części pod projektowaną drogę publiczną, zaś w pozostałej części przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, która będzie bezpośrednio graniczyła z planowaną drogą. Do czasu rozpoczęcia realizacji inwestycji związanych z planowanym docelowym przeznaczeniem terenu, użytkownicy mogli prowadzić dotychczasową działalność gospodarczą związaną z istniejącym zagospodarowaniem terenu w postaci terenów przemysłowych;

- plan zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku przestał obowiązywać 31 grudnia 2003 roku;

- w dniu 26 września 2005 r. na wniosek użytkownika wieczystego wydana została decyzja o warunkach zabudowy działki nr (...) dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkaniowego z częścią usługową i pełną infrastrukturą techniczną. Decyzja ta przewidywała realizację powyższej inwestycji z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku;

-w dniu 11 lipca 2006 r. na wniosek pozwanej wydana została decyzja o przeniesieniu na jego rzecz wydanej w dniu 26 września 2005 r. decyzji o warunkach zabudowy;

-w dniu 31 lipca 2006 r. pozwana nabyła od Przedsiębiorstwa (...) spółki z.o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...);

-w dniu 11 grudnia 2008 r. pozwana sprzedała spółkom (...) i (...)udziały w tej nieruchomości;

- w dniu 4 marca 2009 roku na zgodny wniosek pozwanej oraz spółek (...) i (...)doszło do sądowego zniesienia współużytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), w wyniku czego zostały wyodrębnione dwie nieruchomości: nieruchomość nr (...) wolna od obciążeń wynikających z umowy użytkowania wieczystego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku, która stała się własnością pozwanej oraz nieruchomość (...) z obciążeniami przewidzianymi w umowie użytkowania wieczystego i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, która stała się współwłasnością spółek (...) oraz (...);

- w dniu 28 maja 2009 r. zatwierdzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał w odniesieniu do nieruchomości nr (...), składającej się po dokonanym podziale z dwóch działek nr (...), analogiczne ograniczenia w związku z realizacją inwestycji drogowej, jak plan zagospodarowania z 1992 r.;

- w latach 2009 i 2011 r. powód dwukrotnie wypowiadał wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...). W roku 2011 podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty stanowił operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę A. R.. Składane przez powoda w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami oferty opłat w nowej wysokości zostały przyjęte przez pozwaną spółkę;

- w dniu 29 lipca 2011 r. doszło do połączenia spółek (...) i (...) z pozwaną poprzez przeniesienie całego majątku tych spółek na pozwaną spółkę – pozwana spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...);

- pozwana zażądała od powoda wykupu działki nr (...) na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując, że z uwagi na uchwalenie w 2009 r. nowego miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego utraciła możliwość korzystania z tej działki, zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Roszczenie zgłoszone przez pozwaną w tym przedmiocie zostało prawomocnie oddalone w roku 2016 – wyrok Sądu Apelacyjnego w W.z dnia 9 lutego 2016 r. w sprawie I ACa 714/15 (k. 879 – 890).

Jak wynika z powyższy ustaleń, pozwana spółka nabywając w roku 2006 od Przedsiębiorstwa (...) spółki z.o.o. użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) miała pełną świadomość istniejących ograniczeń co do korzystania z części tej nieruchomości. Ograniczenia te przewidziane zostały w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1992 r. i uwzględnione zostały również w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego z roku 2000, w której przewidziano, ze sposób użytkowania nieruchomości (prowadzenie działalności produkcyjnej i usługowej) ograniczony jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również w decyzji o warunkach zabudowy działki nr (...) z 2005 r. wskazano na ograniczenia wynikające z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku. Przed nabyciem użytkowania wieczystego działki nr (...), warunki zabudowy zawarte w decyzji z 2005 r. zostały przeniesione na pozwaną spółkę. Tym samym niezasadny jest zarzut pozwanej (zarzut oznaczony nr 4), że nabywając prawo użytkowania wieczystego działki nr (...), z której została wydzielona działka nr (...), miała uzasadnione podstawy by nie uznawać tych ograniczeń za obowiązujące. Ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania z 1992 r. uwzględnione zostały w treści umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ograniczały zakres praw przysługujących użytkownikowi wieczystemu. Ograniczenia te zostały również uwzględnione w decyzji o warunkach zabudowy tej nieruchomości uzyskanej przez pozwaną. Pozwana jako nabywca użytkowania wieczystego była związana treścią umowy zawartej przez jej poprzednika prawnego i wynikającym z tej umowy sposobem korzystania z nieruchomości.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że pozwana spółka nabywając prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) musiała uwzględnić w swoich kalkulacjach biznesowych fakt, że jedynie co do części tej działki możliwa jest realizacja planowanej przez nią działalności inwestycyjnej. Pozostała część działki, zgodnie z treścią umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego, a także uzyskanymi warunkami zabudowy, podlegała ograniczeniom związanym z planowaną inwestycją drogową. Część ta została – jak określa to skarżąca – „zarezerwowana pod drogę publiczną”.

Uwzględniając ten fakt, dalsze działania podjęte przez pozwaną spółkę nakierowane zostały na wyzbycie się tej obciążonej części użytkowanej nieruchomości i pozostawienie w użytkowaniu wieczystym jedynie części użytecznej. W tym celu doszło najpierw do zbycia części udziałów w użytkowaniu wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na rzecz zależnych spółek (...) i (...), a następnie poprzez dokonanie podziału stworzonego w ten sposób współużytkowania wieczystego, wyodrębnienia w ramach działki (...) dwóch odrębnych działek – przeznaczonej na inwestycje i wolnej od obciążeń publicznych działki nr (...), która nadal stanowiła przedmiot użytkowania wieczystego pozwanej spółki oraz działki nr (...) – obciążonej ograniczeniami z uwagi na planowaną inwestycję publiczną. Zgodnie z zamierzeniami pozwanej, sam podział działki nr (...) na dwie odrębnie nieruchomości miał doprowadzić do przejęcia z mocy prawa przez powoda na podstawie art. 98 u.g.n. obciążonej działki nr (...). Nie zostały jednak spełnione przesłanki przewidziane w art. 98 u.g.n., co ostatecznie potwierdził Sąd Najwyższy w wydanym w tej sprawie wyroku z dnia 9 marca 2018 r., I CSK 336/17. Pozwana spółka po wydzieleniu obciążonej działki nr (...) wniosła o zobowiązanie powoda do wykupu tej działki na podstawie art. 36 u.p.z.p. podnosząc, że nie jest możliwe korzystanie z tej działki, zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Roszczenie pozwanej w tym zakresie zostało prawomocnie oddalone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w W.z dnia 9 lutego 2016 r. w sprawie I ACa 714/15.

Stwierdzić należy, że sam fakt niezrealizowania zamierzonych przez pozwaną koncepcji biznesowo – prawnych, które zakładały nabycie prawa użytkowania wieczystego do działki nr (...) wraz z istniejącymi obciążeniami publicznymi, a następnie wyzbycie się tej części prawa, które objęte było tymi obciążeniami, nie uzasadnia w świetle zasad słuszności, zwolnienia pozwanej z obowiązku ponoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Oznaczałoby to przerzucenie ryzyka gospodarczego, świadomie podjętego przez pozwaną przy zawieraniu umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr (...), na inne podmioty, w tym podmioty prawa publicznego.

W tym kontekście za niezasadne uznać należy dalsze wywody pozwanej zawarte w zarzucie oznaczonym nr 4, zgodnie z którymi – nawet przyjmując, że ograniczenia wynikające z umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego związane z treścią miejscowego planu zagospodarowania terenu nadal obowiązują, pozwana miała prawo zakładać, że możliwe będzie skorzystanie ze środków ochrony przewidzianych w art. 36 u.p.z.p., czy art. 98 u.g.n. W tym zakresie skarżąca podnosiła również zarzut pozbawienia jej ochrony prawnej z uwagi na nieuwzględnienie jej zgłaszanych przez nią roszczeń opartych na art. 98 u.g.n i art. 36 u.p.z.p. (zarzut nr 5). Zarzuty te są niezasadne. Skarżąca wystąpiła na drogę sądową w celu realizacji roszczeń wywodzonych z konstrukcji zawartych w art. 36 u.p.z.p. oraz art. 98 u.g.n. Miała więc możliwość skorzystania z ochrony sądowej. Jednakże w świetle wydanych rozstrzygnięć sądowych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2018 r., I CSK 336/17, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2016 r., I ACa 714/15) ochrona nie została pozwanej udzielona z uwagi na nieistnienie dochodzonych przez nią praw podmiotowych.

Podnosząc zarzut nadużycia prawa podmiotowego, skarżąca wskazywała również na rażąco wygórowaną wysokość opłat, których domaga się strona powodowa w tej sprawie, w szczególności w powiązaniu z faktem, że strona pozwana nie mogła jako użytkownik wieczysty w żaden racjonalny gospodarczo sposób korzystać z działki nr (...) oraz czerpać z niej zysków (zarzuty nr 1 i 3). W tym zakresie wskazać należy, że wysokość żądanych przez powoda opłat wynikała wprost z treści umowy łączącej strony. Jej źródłem był więc konsens stron. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wydanym w tej sprawie wyroku z 9 marca 2018 r., sąd w niniejszym postępowaniu, którego przedmiotem jest należyte wykonanie zawartej przez strony umowy, nie ma zasadniczo kompetencji do ingerowania w treść stosunku prawnego łączącego strony. Wskazać należy przy tym, że wysokość tych opłat była w okresie objętym sporem dwukrotnie aktualizowana. Pozwana spółka nie skorzystała z prawnych możliwości zakwestionowania złożonych przez powoda propozycji podniesienia opłat, propozycje te ostatecznie przyjmując. Co więcej, w toku postępowań administracyjnych, toczących się w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, wnioski o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona zostały przez pozwaną spółkę cofnięte. W toku postępowania w niniejszej sprawie skarżąca wyjaśniła, że działania pozwanej w tym zakresie wynikały z jej przekonania, że powód jest zobowiązany wykupić działkę nr (...) na podstawie art. 36 u.z.p.z., względnie użytkowanie wieczyste co do działki nr (...) wygasło na podstawie art. 98 u.g.n. (pkt 15 pisma procesowego z 22 maja 2018 r.). Okoliczność ta, wyjaśniona przez pozwaną, nie wymagała przeprowadzenia postępowania dowodowego. Z tych względów, sąd apelacyjny na podstawie art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oddalił wniosek dowody pozwanej spółki o przesłuchanie świadka N. K. na okoliczność przyczyn cofnięcia przez pozwaną wniosków zmierzających do weryfikacji wysokości opłat za użytkowanie wieczyste. Odnosząc się zaś do okoliczności, ustalonej zgodnie z twierdzeniami pozwanej, wskazać należy, że błędna analiza prawna dokonana wówczas przez skarżącą co do istnienia przesłanek przewidzianych w art. 36 u.z.p.z. lub w art. 98 u.g.n. nie stanowi obecnie podstawy do dokonania weryfikacji wysokości ustalonych w umowie stron opłat rocznych w oparciu o konstrukcję z art. 5 k.c. Z tych względów sąd apelacyjny, na podstawie art. 217 § 3 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., oddalił również wnioski dowodowe skarżącej zmierzające do wykazania, że wysokość opłaty rocznej zaproponowana przez powoda została wadliwie ustalona i w efekcie zawyżona oraz nie odpowiada gospodarczym możliwościom wykorzystania gospodarczego działki nr (...).

W kontekście zarzutów pozwanej co do nieprzydatności dla realizowanych przez nią celów gospodarczych działki nr (...) (zarzuty nr 1 i 2) nie można w pomijać faktu, że przedmiotem zawartej przez skarżącą umowy zakupu użytkowania wieczystego była cała działka nr (...), której jedynie część dotknięta była ograniczeniami związanymi z przeznaczeniem na cele publiczne. Co więcej, pozwana spółka, jak zostało to już wyjaśnione powyżej, miała pełną świadomość istniejącego wówczas stanu rzeczy, a mimo to zdecydowała się na zakup prawa użytkowania wieczystego do całej nieruchomości. Zakładając racjonalność działania pozwanej spółki jako przedsiębiorcy, uznać należy, że decyzja ta miała swoje ekonomiczne uzasadnienie, choćby w cenie zakupu uwzględniającej istniejące obciążenia publiczne nabywanego prawa.

Wskazać ponownie należy, że dopiero późniejsze działania pozwanej spółki doprowadziły do wydzielenia z nabytej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) części „gospodarczo bezużytecznej” (działka nr (...)), stanowiącej obecnie przedmiot roszczeń i zarzutów strony pozwanej. W efekcie nieuzasadnione jest w kontekście przywoływanych przez skarżącą zasad słuszności analizowanie przydatności gospodarczej jedynie działki nr (...) z pominięciem pożytków gospodarczych czerpanych przez pozwaną z działki nr (...), stanowiącej drugą część nabytej działki nr (...). Z tych względów, sąd apelacyjny oddalił, na podstawie art. 217 § 3 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., wnioski dowodowe zmierzające do wykazania braku możliwości gospodarczego wykorzystania działki nr (...) w okresie, za który powód domagał się w tej sprawie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jak zostało to już wskazane powyżej, zawierając umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego, pozwana musiała w swoich kalkulacjach gospodarczych uwzględniać również fakt istniejących ograniczeń w odniesieniu do części nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego. Podnieść należy, że gospodarcze wykorzystanie nieruchomości określone zostało w umowie o ustanowienie użytkowanie wieczyste. Powód w toku procesu nie wskazał na jakiekolwiek okoliczności, które skutkowałyby niemożnością korzystania z pozostającej w użytkowaniu wieczystym nieruchomości w sposób ustalony w umowie, a więc z uwzględnieniem istniejących w tym zakresie ograniczeń publicznoprawnych. Sam fakt, że ograniczenia te nie korespondują z zamierzeniami gospodarczymi pozwanego nie stanowi dla potrzeb rozstrzygnięcia tej sprawy okoliczności doniosłej prawnie.

Zawarta w art. 5 k.c. konstrukcja nadużycia prawa podmiotowego, oparta na klauzulach generalnych odsyłających do wartości pozaprawnych (zasady współżycia społecznego i społeczno – gospodarczego przeznaczenie prawa), zmierza do otwarcia instytucji prawnych na kryteria pozasystemowe i tym samym uelastycznienia systemu, umożliwienia dostosowania ogólnych norm prawnych do konkretnego stanu faktycznego. Konstrukcja ta stanowi sposób rozstrzygania oparty w znacznym stopniu na zasadach słuszności, a więc poprzez odwołanie się do podstawowych zasad etycznego i uczciwego postępowania (zob. przykładowo: wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2001 r., IV CKN 1756/00).

W ocenie sądu apelacyjnego z przyczyn wskazanych powyżej, brak w rozpoznawanej sprawie okoliczności, które nakazywałyby w oparciu o zasady słuszności zwolnić pozwanego z obowiązku uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) lub wysokość tych opłat obniżyć. Z tych względów, wniesiona apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego i kasacyjnego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.), zasądzając na rzecz pozwanego koszty zastępstwa procesowego w stawkach minimalnych ustalonych w oparciu o § 2 pkt 9 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 i § 10 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. (w brzmieniu obecnie obowiązującym).