Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 września 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Marzena Konsek-Bitkowska

Protokolant: Klaudia Rak

po rozpoznaniu w dniu 22 września 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Z.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 5 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 1362/20

1. oddala apelację;

2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. na rzecz A. L. kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Marzena Konsek-Bitkowska

Sygn. akt I ACa 1793/23

UZASADNIENIE

Powód A. L. wniósł o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...): nr (...) z dnia 9 lipca 2020 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego w Z. za 2019 rok, oraz nr (...) z dnia 9 lipca 2020 r. w sprawie udzielenia Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej absolutorium za 2019 rok.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2023 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uchylił obie zakwestionowane uchwały i zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 777 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że powód A. L. jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Z., posiada także tytuł prawny do części wspólnych nieruchomości oraz jest właścicielem czterech miejsc postojowych. Tym samym jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. kieruje Zarząd powołany uchwałą wspólnoty nr (...) z 10 października 2016 r. w osobach J. B. i M. F.. Administratorami wspólnoty była A. R. i W. S. z (...) sp. z o.o. Wspólnota liczy 95 członków.

Zawiadomieniem z 10 marca 2020 roku Zarząd Wspólnoty działając na podstawie ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. skierował zawiadomienie o terminie i miejscu zebrania ogółu właścicieli lokali, informując jednocześnie o porządku obrad. Projekty uchwał oraz sprawozdanie finansowe, w przypadku właścicieli, którzy podali swoje adresy emailowe, zostały zgodnie z zawiadomieniem wysłane pocztą elektroniczną.

Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego od 14 marca 2020 roku (Dz.U. 2020.433) spowodowało, że zebranie zaplanowane na dzień 17 marca 2020 roku zostało odwołane z powodu niedozwolonych w tamtym okresie zgromadzeń. Nie mogło odbyć się w innym terminie, gdyż zgodnie z treścią art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020r. poz. 568), jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu. Wobec powyższego głosowanie nad planowanymi uchwałami odbyło się w formie elektronicznej i papierowej – zgodnie z uchwałą nr 5/2019 z 27 marca 2019r. Powód nie wziął udziału w głosowaniu.

W dniu 28 lipca 2020 roku powód otrzymał od Zarządu Wspólnoty zawiadomienie o podjętych uchwałach, poddanych głosowaniu w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwałą nr (...) zostało zatwierdzone sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej za 2019r. Za uchwałą było 67,11 % głosów, przeciw – 1,10 % głosów. Uchwała nr (...) w sprawie udzielenia Zarządowi Wspólnoty absolutorium za 2019 rok została podjęta większością 62,73 % głosów, przeciw było 5,45 % głosów.

Powód wielokrotnie zwracał się zarówno do administratora Wspólnoty jak i jej Zarządu o podanie informacji związanych z zarządem nieruchomością wspólną, gospodarowaniem finansami wspólnoty. Informacje które uzyskiwał były niepełne i nie zawierały odpowiedzi na zapytania powoda. Powód nie otrzymał odpowiedzi na zgłoszone zastrzeżenia do sprawozdania finansowego za 2019 rok. Pozwana, w odpowiedzi na pozew z 23 grudnia 2020 r., wskazała, że wpływy Wspólnoty z najmu naziemnych miejsc postojowych zostały uwzględnione na pierwszej stronie sprawozdania finansowego za rok 2019r. w tabeli „naliczenia i wpłaty właścicieli i użytkowników lokali” w wierszu „naliczenia pozostałe/rozliczenia”, które łącznie stanowią kwotę 13 912,02 zł. W piśmie z 23 kwietnia 2021 r. Pozwana wskazała, że wpływy z tytułu opłat za naziemne miejsca postojowe uwzględnione zostały na pierwszej stronie sprawozdania finansowego za rok 2019r. w tabeli „stany pozostałych kont syntetycznych” w pozycji „naliczenia dodatkowe” .

Pozwana Wspólnota w 2019 r. dysponowała 6-cioma miejscami parkingowymi do wynajęcia. Miesięczna opłata za miejsce postojowe wynosiła 130 zł. Miejsce postojowe nr 1 w 2019 r. było użytkowane przez jednego z członków Wspólnoty w zamian za zakup czarnoziemu, który został wykorzystany do podniesienia klombów na terenie patio, oraz za usługę zasilenia ziemi wkoło nieruchomości wspólnej. Pozwana złożyła do akt sprawy trzy umowy zawarte na użytkowanie naziemnych miejsc postojowych tj. umowę dotycząca miejsca postojowego nr (...) zawartą z G. P. i A. A.-P. z dnia 09.02.2011r., miejsca postojowego nr (...) zawartą z M. S. z dnia 30.01.2015 r., miejsca postojowego nr (...)zawartą z M. K. w dniu 10 listopada 2015 r. – wraz z zestawieniem zaległości i opłat uiszczanych z tego tytułu.

Pozwana złożyła kopię wypowiedzenia umowy miejsca postojowego M. Ż., wraz z zestawieniem zaległości i opłat uiszczanych z tego tytułu.

Na terenie wspólnoty właścicielem 19 miejsc postojowych podziemnych jest deweloper (...) Sp. z o.o., wobec którego Wspólnota prowadzi postępowania sądowe i egzekucyjne w związku z zadłużeniem z tego tytułu.

Pismem z 1 grudnia 2022r. pozwana sprecyzowała, iż przedmiotem wynajmu w 2019r. były cztery miejsca postojowe naziemne. Wspólnota dokonała umorzenia zobowiązań z tytułu najmu miejsca postojowego , z którego korzystał jeden z członków Wspólnoty w zakresie nieuiszczonych należności.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W myśl art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powód odebrał w dniu 28 lipca 2020 r. zawiadomienie o uchwałach wspólnoty podjętych w drodze indywidualnego zbierania podpisów, w tym uchwale nr (...) oraz nr (...). Pozew nadano w placówce publicznego operatora pocztowego w dnu 4 września 2020 roku. Wobec powyższego, termin na wniesienie niniejszego powództwa został zachowany.

Zgodnie z art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a także w trybie mieszanym głosami oddanymi częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei w ust. 2 art. 23 u.w.l. wskazano, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

W niniejszej sprawie legitymacja czynna powoda nie budziła wątpliwości.

Za bezpodstawny Sąd uznał zarzut odnoszący się do formy głosowania nad zaskarżonymi uchwałami nr (...) i nr (...), wskazując, że nie miało miejsca formalne zwołanie zebrania właścicieli i nie miał możliwości przedstawienia swojego stanowiska. W ocenie Sądu, powód całkowicie pomija otoczenie formalnoprawne, w którym zaskarżone przez niego uchwały musiały zostać podjęte, w związku ze stanem pandemii. Głosowanie nad zaskarżonymi uchwałami: nr (...) i nr (...) w trybie indywidulanego zbierania głosów (w formie elektronicznej i papierowej) było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i adekwatne do zaistniałych warunków. Brak zorganizowania walnego zebrania właścicieli lokali było praktycznie niemożliwy z uwagi na pandemię Covid -19 i nie stało w sprzeczności z przepisami prawa. Uchwały zostały podjęte w sposób uregulowany przepisami prawa, tj. większością głosów właścicieli lokali oddanych w drodze indywidualnego zbierania głosów, zaś o jej treści właściciele zostali zawiadomieni.

W ocenie Sądu I instancji zarzuty podniesione przez powoda są uzasadnione. Zaskarżone uchwały stały w sprzeczności z interesem powoda jako członka wspólnoty, tym samym podlegały uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Sąd stanął na stanowisku, iż to na członkach Zarządu Wspólnoty spoczywa obowiązek dochowania szczególnej staranności przy prowadzeniu jej spraw, podejmowaniu, bądź inspirowaniu decyzji w przedmiocie zarządzania nieruchomością wspólną jak i przekazywaniu jasnych i transparentnych informacji członkom wspólnoty w przedmiocie wszystkich kosztów i wpływów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Zarząd jest zobowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności (art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l.). Zebranie roczne mające charakter sprawozdawczo-ocenny, służy ustaleniu jaka jest sytuacja wspólnoty i czy nieruchomość w roku sprawozdawczym była zarządzana w sposób prawidłowy. Końcowym efektem tej oceny jest udzielenie bądź odmowa udzielenia absolutorium zarządowi (art. 30 ust. 2 pkt 3 i art. 29 ust. 2 u.w.l.).

Trafnie powód podniósł, że sprawozdanie finansowe powinno zawierać część księgową, zawierającą rozliczenie wpływów i wydatków oraz część opisową, wyjaśniającą działania zarządu oraz uzasadniającą poszczególne wydatki i omawiającą skutki ich poniesienia. Musi zatem odzwierciedlać stan faktyczny, który wytworzył się na skutek określonych rozliczeń w roku sprawozdawczym, w tym wpływy, wydatki podzielone na poszczególne rodzaje, środki które pozostały do dyspozycji, wynik finansowy na koniec roku, ale także informacje o: nadpłatach i niedopłatach właścicieli, stanie rachunków bankowych, zgromadzonych środkach na funduszu remontowym, wydatkach pokrytych z tego funduszu, stanie rozrachunków Wspólnoty z dostawcami i odbiorcami. Sprawozdanie finansowe ma kluczowe znaczenie dla właścicieli, musi być ono zatem sporządzone, zgodnie z podstawowymi standardami sprawozdawczości finansowej. Przyjęte przez pozwaną Wspólnotę uchwałą nr (...) sprawozdanie finansowe za 2019 rok nie spełniało powyższych kryteriów. Nie zawierało istotnych informacji dotyczących dochodów z tytułu najmu naziemnych miejsc postojowych, zadłużenia poszczególnych dłużników wspólnoty, w tym głównego dłużnika – dewelopera (...) sp. z o.o. który posiada we wspólnocie 19 miejsc parkingowych podziemnych, a wobec którego toczą się liczne postępowania sądowe i windykacyjne z powództwa pozwanej wspólnoty w związku z coraz większym zadłużeniem z tego tytułu.

Pozwana w toku postępowania kilkukrotnie zmieniła stanowisko odnośnie ilości miejsc postojowych naziemnych, podpisanych umów na ich najem, czy warunków bezumownego korzystania z nich m.in. przez członka zarządu M. F. w zamian za zakup czarnoziemu. Nie ma to również przełożenia na sprawozdanie finansowe za 2019 rok, bowiem wartość kwotowa z tytułu wpływów z najmu w sprawozdaniu nie jest tożsama zestawieniem operacji lokatorów wynajmujących te miejsca, a dokumentacja złożona przez pozwaną jest niekompletna.

Ponadto całkowicie niezrozumiałe i świadczące o nieprawidłowym zarządzeniu nieruchomością wspólną jest stanowisko pozwanej odnoszące się do kwestii bezumownego korzystania z jednego z naziemnych miejsc parkingowych. Zdaniem pozwanej, skoro Wspólnota nie pobiera z jakiegoś tytułu opłat i nie posiada stosownej dokumentacji księgowej w tym zakresie, to w związku z tym nie może być przedmiotem postepowania o uchylenie uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego. W sprawozdaniu finansowym Wspólnoty uwzględnia się tylko wydatki i przychody, które zaistniały w danym roku, więc jeśli z jakichkolwiek przyczyn nie zostały one uwzględnione, to nie ma podstaw do ich naliczenia.

Prawidłowe wykonywanie zarządu obejmuje przede wszystkim obowiązek podejmowania decyzji racjonalnych i uzasadnionych interesem całej wspólnoty mieszkaniowej, a o takim nie można mówić w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej bezpodstawnie przekroczy swoje kompetencje zarówno w zakresie w jakim pozwala na bezumowne korzystanie z naziemnych miejsc parkingowych, nie sprawuje należytej kontroli nad prowadzonymi postepowaniami sądowymi i egzekucyjnymi wobec dłużnika (...) -I sp. z o.o., czy bezpodstawnie dokonuje częściowego umorzenia zaległości członka Wspólnoty za wynajmowane przez niego miejsce postojowe. W ocenie Sądu podniesiony przez pozwaną argument ewentualnego zarzutu przedawnienia w postępowaniu sądowym nie stanowi usprawiedliwienia działań zarządu wspólnoty w tym zakresie i naraża Wspólnotę na straty finansowe. Nie bez znaczenia pozostają również w tym zakresie zeznania Administratora wspólnoty - W. S., który przyznał, że po części dzięki pytaniom powoda sprawy windykacyjne i egzekucyjne w 2019r. zostały uporządkowane.

W ramach wspólnego sprawowania kontroli nad działalnością zarządu mieści się m.in. obowiązek udzielania przez zarząd właścicielowi lokalu informacji o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej oraz o bieżących działaniach zarządu związanych z taką nieruchomością. Ocena zarządu powinna być dokonywana na podstawie pełnych i rzetelnych informacji. Oznacza to, że zarząd powinien udzielać właścicielom lokali informacji dotyczących spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną zarówno w okresach rocznych, jak i w innych terminach, jeżeli właściciel lokalu zwróci się o udzielenie takich informacji. W toku niniejszego postępowania pełnomocnik powoda wykazał, że powód wielokrotnie żądał od pozwanej przedstawienia dokumentów, w oparciu o które sprawozdanie zostało sporządzone. Mimo tych żądań okazywane dokumenty były niekompletne, a informacje udzielane wybiórczo, lub w ogóle nie były udzielane. Pozwana naruszyła tym samym określone w art. 29 ust. 3 u.w.l. prawa kontroli zarządu, które służy powodowi, jak każdemu właścicielowi lokalu. Wątpliwości Sądu również budzi fakt zainstalowania monitoringu na terenie pozwanej Wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe, z uwagi na niekompletny charakter złożonego sprawozdania finansowego za 2019 rok, brak szczegółowego omówienia podejmowanych przez Wspólnotę działań finansowych, oraz brak wyjaśnienia sposobu oraz podstaw wyliczenia poszczególnych pozycji, wątpliwości dotyczące dochodów z tytułu wynajmowanych miejsc postojowych naziemnych, bezumownego korzystania z części z nich, wysokości aktualnego zadłużenia (...) - I sp. z o.o., oraz nieudostępnienie powodowi wszystkich dokumentów umożliwiających szczegółowe skontrolowanie sprawozdania, Sąd uznał, iż uchwała nr 1/2020 narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w tym interes powoda oraz pozostałych członków wspólnoty. W związku z tym stosownie do treści art. 25 § 1 u.w.l. orzekł o jej uchyleniu.

Wadliwość powyżej powołanej uchwały spowodowała konieczność uznania, że uchwała nr (...)w przedmiocie udzielenie zarządowi absolutorium, była również niewłaściwa. Przedstawienie przez zarząd sprawozdania stanowi podstawę oceny przez członków Wspólnoty działalności tego organu. Udzielenie absolutorium jest bowiem możliwe dopiero po prawidłowym rozliczeniu się przez zarząd z podejmowanych działań i przedstawieniu członkom wspólnoty szczegółowych informacji odnośnie gospodarki finansowej umożliwiających ich ocenę. W związku z powyższym, Sąd uznał, że konsekwencją uchylenia uchwały nr (...) winno być uchylenie również uchwały nr (...) w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi pozwanej wspólnoty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w pkt 3 wyroku.

Pozwany zaskarżył wyrok w całości, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 KPC w zw. z art. 227 KPC i błędne ustalenia faktyczne, a ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego tj. 25 ust. 1 i 25 ust. la UWL, art. 29 ust. la uwl w związku z art. 6 ust. 1 z dnia 29 września 1994 r. ustawy o rachunkowości, art. 29 ust. 1 uwl, art. 29 ust. 3 uwl w zw. z art. 25 uwl, art. 6 KC.

Pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Zaskarżony wyrok mimo częściowo wadliwego uzasadnienia odpowiada prawu.

Jakkolwiek nie ze wszystkimi argumentami Sądu Okręgowego można się zgodzić, to kluczowe dla wyniku sprawy kwestie zostały ocenione prawidłowo. W konsekwencji apelacja podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu I instancji dotyczące treści podjętych uchwał, w tym informacji zawartych w sprawozdaniu za 2019 r., a także ustalenia dotyczące trybu podjęcia uchwał i dochowania przez powoda terminu do ich zaskarżenia. Ta część ustaleń Sądu I instancji jest wystarczająca do oceny zasadności powództwa i rozstrzygnięcia sprawy.

Apelujący słusznie zarzuca, że Sąd I instancji nadmiernie rozszerzył zakres badania sprawy, oceniając postępowanie zarządu wspólnoty w dłuższej perspektywie czasowej, wychodząc poza okres 2019 roku, gdy tymczasem przedmiotem rozpoznania powinna być jedynie uchwała nr 1 i powiązana z nią uchwała nr 2 z 2020 r. Jednocześnie Sąd Apelacyjny podkreśla, że znaczenia dla wyniku niniejszej sprawy ma nie to, jak Sąd Okręgowy ocenił pracę zarządu pozwanej wspólnoty w 2019 r., a tym bardziej prace zarządu wykraczające poza te ramy czasowe, lecz istota sprawy sprowadza się do zagadnienia, czy sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty za rok 2019 zawierało dostateczne informacje, które umożliwiały członkom wspólnoty kontrolę działań zarządu w odnośnym przedziale czasu zarządu i podjęcie poinformowanej decyzji co do głosowania za lub przeciw uchwale nr 1, a w konsekwencji także uchwale nr 2.

Sąd Apelacyjny podziela zasadnicze zastrzeżenie Sądu Okręgowego co do nadmiernie skrótowej treści uchwały nr (...). Sąd ten prawidłowo ocenił, że godzi w uprawnienia kontrolne powoda jako członka wspólnoty niekompletny charakter złożonego sprawozdania za 2019 rok, a w szczególności brak jakiejkolwiek części opisowej, brak wyjaśnienia sposobu oraz podstaw wyliczenia poszczególnych pozycji sprawozdania finansowego, brak omówienia podejmowanych przez zarząd działań zarządczych, brak informacji dotyczących zasad gospodarowania miejscami postojowymi wspólnoty (informacja o wysokości czynszu najmu, przyczynach niewynajmowania części tych miejsc, przyczynach tolerowania bezumownego korzystania), brak informacji o wysokości aktualnego zadłużenia głównego dłużnika wspólnoty - (...) - I sp. z o.o., brak informacji o „barterowych” rozliczeniach między wspólnotą a członkiem zarządu (najem miejsca postojowego w zamian za dostawę ziemi).

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 uwl, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, Zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 3 uwl przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Ustawa o własności lokali nie wprowadza rozróżnienia na sprawozdanie roczne (sprawozdanie z działalności jednostki) i sprawozdanie finansowe. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że sprawozdanie finansowe w uproszczonej formie powinno stanowić element sprawozdania z działalności zarządu (por. wyrok SA Warszawie z 4.5.2018 r., VI ACa 1450/16, wyrok SA w Łodzi z 9.3.2015 r., I ACa 1330/14). Jednocześnie, przyjmuje się, że sprawozdanie finansowe wspólnoty nie musi odpowiadać wymaganiom przewidzianym w ustawie o rachunkowości, jest ono dokumentem o mniejszym stopniu sformalizowania, a - zgodnie z art. 29 ust. 1 uwl - zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić jedynie uproszczoną dokumentację finansową (por. wyrok SA w Warszawie z 11.7.2017 r., VI ACa 681/16, wyrok SA w Poznaniu z 30.1.2013 r., I ACa 1171/12).

Roczne sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty dotyczy z istoty rzeczy gospodarki finansowej wspólnoty, co wynika z art. 14 w zw. art. 21 ust. 1 i 29 ust. 1 uwl. Sprawozdanie to powinno składać się z dwóch części: opisowej - zawierającej opis działań podejmowanych przez zarząd i finansowej, w której przedstawiana jest analiza wykonania planu gospodarczego. Obowiązek przedstawienia przez zarząd sprawozdania spełnia bardzo ważną rolę, gdyż umożliwia właścicielom kontrolę nad działalnością zarządu i stanowi podstawę udzielenia mu absolutorium. (por. uchwała SN z 9.12.2005 r., III CZP 111/05, wyr. SA w Katowicach z 3.2.2015 r., I ACa 700/14).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy Sąd Apelacyjny zważył po pierwsze, że uchwała nr 1/2020 jest w istocie – wbrew nieprecyzyjnemu tytułowi – uchwałą w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu wspólnoty za rok 2019. Uchwała o przyjęciu sprawozdania zarządu stanowi także podstawę do udzielenia absolutorium zarządowi. Mylny (nieprecyzyjny) tytuł uchwały nie zmienia jej charakteru prawnego, a Sąd Apelacyjny nie miał wątpliwości, że uchwała nr 1 stanowiła wypełnienie obowiązku przewidzianego w art. 30 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 3 uwl.

Zasadniczym uchybieniem odnoszącym się do uchwały nr (...) jest brak jakiejkolwiek części opisowej, w której przedstawiono by sprawozdanie z czynności zarządu za 2019 r. W uchwale tej zawarto wyłącznie liczby obrazujące stan rozliczeń wspólnoty, a zatem część finansową, nie przedstawiono jednak wyjaśnień niezbędnych do tego, aby członkowie wspólnoty byli w stanie zrozumieć te liczby, a w szczególności powziąć wiedzę o faktach, czynnościach lub zaniechaniach zarządu, kryjących się za podanymi liczbami. Zabrakło jakichkolwiek informacji dotyczących podjęcia kroków prawnych przeciwko osobom zalegającym z opłatami na rzecz wspólnoty, wskazania, jaki skutek osiągnięto, jakie są przeszkody w wyegzekwowaniu należnych wspólnocie kwot. Nie przedstawiono informacji dotyczących aktualnego stanu spraw sądowych i egzekucyjnych prowadzonych przeciwko głównemu dłużnikowi wspólnoty, jak również przyczyn braku zaspokojenia długu w postępowaniu egzekucyjnym. Nie przedstawiono informacji dotyczących gospodarowania majątkiem wspólnoty w postaci sześciu miejsc postojowych – brak informacji, o tym, ile z tych miejsc wynajęto i za jaki czynsz, a także z jakiego powodu pozostałe miejsca postojowe nie zostały wynajęte. Także informacje dotyczące udostępnienia miejsca postojowego w zamian za dostarczoną ziemię powinny być ujawnione, zwłaszcza że dotyczą one relacji szczególnie wrażliwej – pomiędzy wspólnotą a członkiem zarządu. Członkowie wspólnoty mają ponadto prawo dowiedzieć się ze sprawozdania, że zarząd podjął decyzję o umorzeniu przedawnionych wierzytelności, na jaką kwotę i dlaczego doprowadził do przedawnienia.

Przyjmuje się w orzecznictwie, że roczne sprawozdanie z działalności winno mieć charakter pisemny (por. wyrok SA Warszawie z 4.5.2018 r., VI ACa 1450/16). Równocześnie wskazuje się, że przy składaniu przedmiotowego sprawozdania nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Wyrażane są wobec tego poglądy, że nie ma przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu, czy nawet osobę przez zarząd upoważnioną (por. wyrok SA w Warszawie z 11.7.2017 r., VI ACa 681/16, wyrok SA w Poznaniu z 30.1.2013 r., I ACa 1171/12). Ustne przedstawienie sprawozdania wymaga jednak odbycia zebrania, co w niniejszej sprawie okazało się niemożliwe z uwagi na wybuch pandemii. W konsekwencji uchwały poddano pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wykluczyło jakąkolwiek debatę oraz możliwość przekazania ustnie na zebraniu dodatkowych informacji i wyjaśnień przez zarząd zainteresowanym członkom wspólnoty.

Mimo takiego trybu głosowania zarząd pozwanej wspólnoty poprzestał na sporządzeniu wyłącznie uproszczonego sprawozdania finansowego, nie załączając żadnej części opisowej, która omawiałaby podjęte w 2019 r. działania i ich efekty. Zebranie nie mogło zostać zwołane z uwagi na pandemię Covid-19. W efekcie członkowie wspólnoty nie otrzymali żadnych informacji poza liczbami zawartymi w sprawozdaniu finansowym. Tryb indywidualnego zbierania głosów automatycznie wykluczył możliwość zadawania pytań przez członków wspólnoty oraz oznaczał brak możliwości uzyskania jakichkolwiek wyjaśnień od zarządu.

Członkowie wspólnoty z tak sporządzonego sprawozdania nie mogli się dowiedzieć, czy zarząd prawidłowo wykonuje swoje funkcje. Nie zawierało ono bowiem podstawowych informacji, choćby tych dotyczących dochodzenia roszczeń od dłużników zalegających z płatnościami, a podkreślić warto, że jednym z zasadniczych obowiązków zarządu jest dochodzenie wymagalnych wierzytelności wspólnoty. Przy tak skromnej treści sprawozdania członkowie wspólnoty nie mogli w ogóle dowiedzieć się, czy ten obowiązek jest wykonywany. Także informacje o podjęciu decyzji o niedochodzeniu przedawnionych roszczeń winny być ujawnione członkom wspólnoty, wraz z wyjaśnieniem dlaczego zaniechano wytoczenia powództwa zanim nastąpiło przedawnienie.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy słusznie uznał, że uchwała nr (...) narusza interesy powoda i pozostałych członków wspólnoty, gdyż uniemożliwia im, a co najmniej w istotny sposób ogranicza, prawo kontroli pracy zarządu w 2019 r.

Uchylenie uchwały numer (...)o udzieleniu absolutorium jest z kolei konsekwencją uchylenia uchwały numer(...) Jak słusznie wskazał Sądu Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 lutego 2015 r., I ACa 700/14, przestawienie przez zarząd sprawozdania stanowi podstawę oceny przez członków wspólnoty działalności tego organu. Nie ulega więc wątpliwości, że nie można prawidłowo udzielić zarządowi absolutorium bez uprzedniego podjęcia - w sposób właściwy - uchwały zatwierdzającej to sprawozdanie.

W świetle powyższych rozważań, wobec prawidłowego zastosowania przez Sąd I instancji art. 25 ust. 1 uwl w zw. z art. 30 uwl, dalsze zarzuty apelacji pozostały bez wpływu na wynik postępowania.

Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak na wstępie na podstawie art. 385 k.c. i art. 98 k.p.c.

Marzena Konsek-Bitkowska