Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lipca 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Marzena Konsek-Bitkowska

Protokolant: Klaudia Rak

po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. G.

przeciwko Funduszowi (...) spółce akcyjnej z siedzibą w W.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 3 kwietnia 2023 r., sygn. akt II C 1548/19

1. oddala apelację;

2. ustala, że koszty postępowania apelacyjnego w całości ponosi pozwany pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie.

Marzena Konsek-Bitkowska

Sygn. akt I ACa 2352/23

UZASADNIENIE

K. G. pozwem z 2 lipca 2019 r. domagała się ustalenia, że umowa renty odpłatnej zawarta pomiędzy B. G. (1) a pozwanym (poprzednio Funduszem (...) sp. z o.o. SKA w W.) w dniu 30 grudnia 2010 r. przed Notariuszem G. R., dotycząca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. jest nieważna.

Pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2023 r. Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił, że „Umowa renty odpłatnej” z dnia 30 grudnia 2010 r. zawarta przed notariuszem G. R. w Kancelarii Notarialnej w W. za Rep. A nr (...) jest nieważna i obciążył pozwanego kosztami procesu w całości.

Sąd Okręgowy ustalił, że Fundusz (...) S.A. z siedzibą w W. (wcześniej działający jako spółka komandytowo – akcyjna) prowadzi działalność związaną z pośrednictwem pieniężnym oraz działalnością finansową . Dociera do swoich klientów poprzez reklamy w telewizji oraz prasie .

Powódka jest wnuczką i jedyną spadkobierczynią B. G. (1). B. G. (1) miała wyksztalcenie prawnicze, specjalizowała się w prawie karnym . W 2010 r. B. G. (1) miała problemy finansowe, które skutkowały brakiem terminowego regulowania zobowiązań względem spółdzielni i instytucji finansowych, w których posiadała zobowiązania kredytowe . Dnia 29 października 2010 r. złożyła do pozwanego ankietę potrzeb w zakresie możliwości uzyskania renty dożywotniej wskazując, iż jest zainteresowana jej uzyskaniem w związku z trudną sytuacją finansową. Podała, iż uzyskuje emeryturę w kwocie 1.900 zł, wysokość uiszczanego przez nią miesięcznego czynszu wynosi 354 zł, wysokość zaległych opłat na rzecz spółdzielni 2.910 zł; zaległości z tytułu nieuregulowanych zobowiązań finansowych na rzecz (...) B. wynoszą 18.380 zł, a na rzecz KO BP 2.000 zł. Z B. G. (1) spotkał się ówczesny wiceprezes spółki i przedstawił jej ofertę warunków finansowych, które pozwany mógł jej zaproponować . Podczas spotkania B. G. (1) oraz pracownika pozwanego 3 listopada 2010 r. uzyskała ona informację, iż gwarantowana przez pozwanego renta została określona w wysokości 9.060,65 zł, tj. miesięcznie 755,05 zł, natomiast renta prognozowana została określona na 12.943,78 zł rocznie, tj. 1.078,65 zł miesięcznie .

Oferta pozwanego była uzależniona od wieku oraz wartości nieruchomości, przy czym od 2009 r. oferta pozwanego jest ogólnie dostępna. Pracownicy pozwanego podczas spotkań z klientami mają obowiązek przedstawienia wartości umowy, wyjaśnienia wysokości zawartych w niej świadczeń oraz jaki jest charakter umowy. W 2010 r. pozwany nie posiadał ustalonego modelu związanego z rozwiązywaniem umów zawartych z klientami.

1 grudnia 2010 r. B. G. (1) (dalej: (...)) oraz pozwany zawarli przed notariuszem G. R. umowę przedwstępną renty odpłatnej. B. G. (1) oświadczyła, iż przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 47,50 m ² w budynku wielomieszkaniowym w W. przy ulicy (...). Strony zobowiązały się do zawarcia w terminie do 1 marca 2011 r., jednak nie wcześniej niż po ziszczeniu się warunków określonych w ust. 2 umowę, na mocy której pozwany będzie wypłacać uprawnionej dożywotnią rentę w zamian za wynagrodzenie, polegające na przeniesieniu przez uprawnioną na pozwanego ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przy czym:

a)  pozwany zobowiązał się do wypłaty uprawnionej jednorazowego świadczenia w kwocie 12.000 zł, płatne w terminie do końca miesiąca, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczonej renty odpłatnej, w sposób określony w umowie, przy czym część tej kwoty odpowiadająca kwocie całości pozostałego do spłaty zadłużenia uprawnionej wobec spółdzielni miała zostać wpłacona na jej rachunek bankowy, zaś część miała został przekazana na spłatę przeterminowanego zadłużenia uprawnionej wobec (...) Banku SA wynikającego z umowy pożyczki nr NP\ (...);

b)  pozwany oświadczył, iż będzie ponosić koszty eksploatacji lokalu mieszkalnego, tj. opłacanie czynszu;

c)  uprawniona zobowiązała się do ponoszenia pozostałych kosztów eksploatacyjnych przedmiotowego lokalu (§ 2 ust. 1).

Strony określiły następujące warunki umowy:

a)  udzielenie przez uprawnioną pełnomocnictwa pozwanemu, obejmującego prawo udzielania dalszych pełnomocnictw, obejmujące umocowanie pozwanego do dokonywania w jej imieniu wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do weryfikacji stanu prawnego i technicznego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;

b)  pozytywna weryfikacja stanu prawnego i technicznego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dokonana przez pozwanego zgodnie z postanowieniami § 3;

c)  nieskorzystanie przez pozwanego z umownego prawa odstąpienia od umowy;

d)  nieskorzystanie przez uprawnioną z umownego prawa odstąpienia od umowy.

W przypadku pozytywnej weryfikacji przedmiotu umowy w raporcie miała zostać określona kwotowo wysokość renty dożywotniej. Na wysokość renty dożywotniej wpływ miały mieć w szczególności takie czynniki jak wiek uprawnionej, wartość rynkowa przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz stan techniczny lokalu. Raport mógł zawierać również informacje, co do możliwości okresowej waloryzacji renty, jak również informacje co do jej ewentualnego przewalutowania, w szczególności w związku z wprowadzeniem na terytorium RP nowej waluty. Raport miał został dostarczony uprawnionej niezwłocznie po jego przygotowaniu za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (§ 3 ust. 2).

W myśl § 3 ust. 3-4 stronom przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, przy czym pozwany mógł skorzystać z tego prawa w terminie 14 dni od sporządzenia raportu, jednak nie później niż do 1 marca 2011 r., uprawniona natomiast w sytuacji, gdy wysokość renty dożywotniej będzie mniejsza niż 620,46 zł miesięcznie. Renta dożywotnia miała zostać pomniejszona o zryczałtowaną opłatę na poczet czynszu. Uprawniona mogła poprzez złożenie pisemnego oświadczenia odstąpić od umowy, w terminie 14 dni od daty dostarczenia jej raportu, jednak nie później niż do 1 marca 2011 r. Uprawniona zachowała prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej w każdym innym wypadku, według własnego wyboru, przy czym w umowie zastrzeżono, że prawo to można wykonać tylko za zapłatą odstępnego w kwocie 3.000 zł. Oświadczenie było skuteczne wyłącznie, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego (§ 3 ust. 6).

W umowie przyrzeczonej strony zobowiązały się do zawarcia klauzuli zobowiązaniowej, zgodnie z którą:

a)  uprawnionej będzie przysługiwało dożywotnie prawo korzystania z przedmiotowego lokalu;

b)  uprawniona zobowiązała się do nieprzyjmowania na mieszkanie osób trzecich, poza sytuacją, gdy byłaby zmuszona do przyjęcia na mieszkanie osoby trzeciej w związku z koniecznością udzielenia jej ewentualnej pomocy;

c)  przyjęcie na mieszkanie osoby trzeciej wymagało każdorazowej zgody pozwanego. W przypadku braku zgody, pozwany miał uprawnienie do wyznaczenia odpowiedniej osoby, mającej na celu pomoc uprawionej w prowadzeniu gospodarstwa lub według własnego wyboru, pokryć koszty opieki sprawowanej przez inną osobę trzecią;

d)  w przypadku przyjęcia na mieszkanie osoby trzeciej bez zgody pozwanego, osoba ta miała zostać zobowiązana do poddania się egzekucji na mocy art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. w zakresie wydania przedmiotowego lokalu najpóźniej w terminie 7 dni od śmierci uprawnionej;

e)  uprawniona zobowiązała się do niemeldowania osób trzecich w lokalu, do korzystania z lokalu w sposób należyty, odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu oraz do nieczynienia w lokalu zmian sprzecznych z umową lub jego przeznaczeniem (§ 4 ust. 1).

W umowie przyrzeczonej miało zostać zawarte postanowienie, że w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania ww. zobowiązań B. G. (1) zobowiązała się zapłacić pozwanemu kwotę 16.000 zł tytułem kary pieniężnej w terminie 14 dni od daty pisemnego stwierdzenia przez pozwanego wykonania lub nienależytego wykonania ww. zobowiązań. Strony oświadczyły, iż powyższa kwota nie stanowi kary umownej w rozumieniu art. 483 k.c. Pozwany zastrzegł, iż obowiązek zapłacenia kary pieniężnej nie jest uzależniony od wykazania istnienia jakiejkolwiek szkody po jego stronie. Powyższe żądanie zapłacenia kary określono jako niezależne od innych roszczeń odszkodowawczych, jakich pozwany mógł dochodzić w związku z naruszeniem przez uprawnioną któregokolwiek z postanowień umowy. Uprawniona zobowiązała się do złożenia w umowie przyrzeczonej oświadczenia o wyrażeniu zgody na potrącanie wszelkich kar pieniężnych, wszelkich należności pieniężnych oraz należności wynikających z jej odpowiedzialności odszkodowawczej przysługujących pozwanemu, z renty dożywotniej, (§ 4 ust. 2). Wydanie lokalu mieszkalnego miało nastąpić w dniu podpisania umowy przyrzeczonej (§ 5 ust. 1). W myśl § 5 ust. 2 uprawniona oświadczyła, iż w zakresie kar pieniężnych określonych w § 4 poddaje się egzekucji do kwoty 160.000 zł.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. znajdowało się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej (...). Wartość rynkowa tego prawa na dzień 16 grudnia 2010 r. określono na 281.632 zł

Dnia 30 grudnia 2010 r. B. G. (1) oraz R. M. działający w imieniu i na rzecz pozwanej spółki przed Notariuszem w W. G. R. zawarli umowę renty odpłatnej. B. G. (1) oświadczyła, że wobec ziszczenia się wszystkich warunków wymienionych w umowie przedwstępnej renty odpłatnej objętej aktem notarialnym nr Rep (...)z dnia 1 grudnia 2010 r., przenosi na spółkę ww. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Pełnomocnik pozwanego oświadczył, iż w zamian za przeniesienie tego prawa, zobowiązuje się do:

a)  spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzu, co miesiąc – począwszy od dnia 1 stycznia 2012 r., aż do śmierci uprawnionej w wysokości 586,56 zł, tj. renty dożywotniej, pomniejszonych przed wypłatą o zryczałtowaną opłatę na poczet czynszu w wysokości 349,33 zł;

b)  spełniania ww. świadczenia wypłacanego co miesiąc do ostatniego dnia miesiąca, za które należne jest świadczenie w kwocie 237,23 zł na rachunek bankowy uprawnionej wskazany pisemnie w spółce;

c)  waloryzacji kwoty wskazanej w pkt b), na koniec miesiąca następnego po zakończeniu każdego kwartału kalendarzowego o wskaźnik zmiany cen towarów i usług konsumpcyjnych, publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny dla kwartału kalendarzowego; dla pierwszego kwartału kalendarzowego obowiązywania umowy waloryzacja miała zostać ustalona dla pełnych miesięcy obowiązywania umowy;

d)  wypłacenia uprawnionej jednorazowego świadczenia w pieniądzu w kwocie 32.191,96 zł, płatne w następujący sposób:

i.  4.012,41 zł tytułem spłaty zadłużenia w spółdzielni, do końca stycznia 2021 r.;

ii.  18.309,74 zł tytułem spłaty zadłużenia w (...) banku S.A. z siedzibą we W. z tytułu umowy pożyczki nr NP. (...);

(...).  5.821,37 zł tytułem spłaty zadłużenia w (...) Bank (...) S.A w W.;

iv.  pozostałą kwotę na poczet czynszu za okres od stycznia 2011 r. do grudnia 2011 r. na rachunek bankowy spółdzielni, przy czym kwoty należne za każdy miesiąc miały być płatne w terminie do końca danego miesiąca.

Spółka oświadczyła, iż będzie ponosić koszty eksploatacji ww. lokalu mieszkalnego, tj. opłacanie czynszu. Uprawniona natomiast zobowiązała się do ponoszenia pozostałych kosztów eksploatacyjnych przedmiotowego lokalu (§ 2 ust. 1-3). W § 2 ust. 5 uprawniona oświadczyła, iż wyraża zgodę na ww. postanowienia i nie będzie mieć z tego tytułu żadnych roszczeń wobec spółki.

Strony zobowiązały się, że w przypadku zwłoki spółki w zapłacie świadczenia pieniężnego określonego w ust. 2 lit. a) przekraczającej 31 dni, na żądanie uprawnionej przystąpią do zawarcia umowy, na mocy której niniejsza umowa zostanie rozwiązana;. Wskazano, iż żądanie rozwiązania umowy winno zostać zgłoszone na piśmie pod rygorem nieważności, a porozumienie w przedmiocie rozwiązania umowy winno zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia aktu obciążały uprawnioną (§ 2 ust. 6).

R. M. działający w imieniu pozwanego wyraził zgodę na dożywotnie prawo korzystania przez B. G. (1) z przedmiotowego lokalu. Pozwany miał prawo do wezwania uprawnionej do zawarcia porozumienia w przedmiocie zrzeczenia się powyższego prawa i w takim przypadku zobowiązał się do wypłaty odpowiedniego wynagrodzenia (§ 3). B. G. (1) zobowiązała się do nieprzyjmowania na mieszkanie osób trzecich, poza sytuacją, gdy byłaby zmuszona do przyjęcia na mieszkanie osoby trzeciej w związku z koniecznością udzielenia jej ewentualnej pomocy. Przyjęcie na mieszkanie osoby trzeciej wymagało każdorazowej zgody pozwanego. W przypadku braku zgody, pozwany miał uprawnienie do wyznaczenia odpowiedniej osoby, mającej na celu pomoc uprawionej w prowadzeniu gospodarstwa lub według własnego wyboru, pokryć koszty opieki sprawowanej przez inną osobę trzecią, przy czym żadna z tych osób nie mogła zamieszkiwać wspólnie z uprawnioną. W przypadku przyjęcia na mieszkanie osoby trzeciej bez zgody pozwanego, osoba ta miała zostać zobowiązana do poddania się egzekucji na mocy art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. w zakresie wydania przedmiotowego lokalu najpóźniej w terminie 30 dni od śmierci uprawnionej. Uprawniona zobowiązała się nadto do niemeldowania osób trzecich w lokalu, do korzystania z lokalu w sposób należyty, odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu oraz do nieczynienia w lokalu zmian sprzecznych z umową lub jego przeznaczeniem (§ 4 ust. 1-6).

W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania ww. zobowiązań B. G. (1) zobowiązała się zapłacić pozwanemu kwotę 14.000 zł tytułem kary pieniężnej w terminie 14 dni od daty pisemnego stwierdzenia przez pozwanego wykonania lub nienależytego wykonania ww. zobowiązań. Strony oświadczyły, iż powyższa kwota nie stanowi kary umownej w rozumieniu art. 483 k.c. Pozwany zastrzegł, iż obowiązek zapłacenia kary pieniężnej nie jest uzależniony od wykazania istnienia jakiejkolwiek szkody po jego stronie. Powyższe żądanie zapłacenia kary określono jako niezależne od innych roszczeń odszkodowawczych, jakich pozwany mógł dochodzić w związku z naruszeniem przez uprawnioną któregokolwiek z postanowień umowy. Uprawniona wyraziła zgodę na potrącanie wszelkich kar pieniężnych, wszelkich należności pieniężnych oraz należności wynikających z jej odpowiedzialności odszkodowawczej przysługujących pozwanemu z renty dożywotniej, o ile nie zostaną zapłacone w przewidzianym terminie. Strony ustaliły, iż prawo określone w § 3 nie będzie przysługiwało dzieciom, rodzicom oraz małżonkowi uprawnionej (§ 4 ust. 7-8).

Przejście praw do lokalu nastąpiło z chwilą zawarcia umowy. B. G. (1) w zakresie kar pieniężnych określonych w § 4 ust. 7 poddała się egzekucji do kwoty 140.000 zł.

Powódka w dacie zawarcia umowy przez jej B. G. (1) miała 17 lat. Podczas spotkań rodzinnych i rozmów z sąsiadami B. G. (1) twierdziła, że nie jest zadowolona z zawartej umowy. Nie chciała jednak korzystać z pomocy prawnej uważając, że sama rozwiąże ten problem.

Średnia oczekiwana długość życia seniora w momencie podpisywania umowy przez B. G. (1) wynosiła 10 lat. Pozwany podczas przygotowania planowanej wysokości renty musiał przyjąć na siebie ryzyko, że strona umowy będzie żyła dłużej niż początkowo zakładano .

W piśmie z 10 stycznia 2011 r. B. G. (1) wezwała pozwanego do przedstawienia wszelkich kosztów poniesionych przez pozwanego w związku z umową. Wskazała, że do 10 stycznia 2011 r. (...) Bank ani spółdzielnia nie otrzymały od niego środków. Podała, iż nie zgadza się z ostateczną wysokością renty i w czuje się oszukana. Podkreśliła, iż w dacie podpisania umowy była chora, pod wpływem leków, a notariusz odczytywał akt zbyt szybko, by w pełni mogła zrozumieć jego treść. Uprawniona wniosła o wypłatę na jej rzecz kwoty 30 tys. zł oraz ustalenie renty na poziomie min. 977,03 zł. Powyższe pismo wpłynęło do pozwanego 13 stycznia 2011 r. Pozwany pismem z 14 lutego 2011 r. wskazał, iż umowa przedwstępna zawierała indywidualne warunki zaakceptowane przez zarząd; szybkość działania i podejmowania decyzji miała na celu wyłącznie minimalizowanie kosztów spłaty zobowiązań B. G. (1); rozwiązanie umowy jest możliwe wyłącznie po dokonaniu zwrotu wszelkich poniesionych przez niego kosztów związanych z umową, które na dzień 16 lutego 2011 r. określił na 34.123,24 zł. W tym okresie spółka Fundusz (...) nie miała przygotowanych stosowanych scenariuszy i modeli postępowania w przypadku rozwiązania umowy zakładając, że klient nie będzie z tego korzystał .

Pismem z 17 stycznia 2012 r. B. G. (1) wskazała, iż w związku z zaległościami w spłatach zobowiązań, komornik sądowy ma dokonać zajęcia jej emerytury, jak również dalej trwa windykacja z (...)Banku, a w (...) Banku musiała dokonać dopłaty, która nie została pokryta przez środki pochodzące z funduszu. Podniosła, iż dalej czuje się oszukana przez pozwanego .

W 2013 r. zapisy umów zawieranych przez pozwanego z klientami podlegały kontroli UOKiK. Kontrola UOKiK wykazała nieprawidłowości w konstruowaniu umów, przy czym na skutek wykonania zastrzeżeń pokontrolnych zostały one usunięte przez pozwanego .

13 stycznia 2015 r. B. G. (1) złożyła wniosek o przekazywanie od stycznia 2015 r. wynagrodzenia z tytułu renty dożywotniej na jej adres domowy. Podniosła, iż jej zobowiązania względem wierzycieli określonych umową renty dożywotniej nie zostały uregulowane zgodnie z zapisami przedmiotowej umowy .

Pozwany pismem z 14 lipca 2016 r. przekazał B. G. (1) zestawienie kosztów, aktualne na dzień 18 lipca 2016 r. Wyjaśnił, iż szczegółowy tryb oraz warunki zawartej umowy określa Cennik Wykupienia Umowy Przyrzeczonej dostępny w jego siedzibie. Rozwiązanie umowy przyrzeczonej może nastąpić wyłącznie po dokonaniu przez klienta zwrotu kosztów związanych z zawarciem i wykonaniem umowy. W celu wykupienia, wpłata winna nastąpić w terminie 30 dni od dnia otrzymania zestawienia. Łączne koszty pozwany określił na kwotę 137.092,69 zł, w tym m.in. opłata za przedterminowe rozwiązanie umowy w wysokości 3.882,56 zł oraz oplata administracyjna za rozpoczęty miesiąc obowiązywania umowy 6.691,20 zł. Nie doszło do rozwiązania umowy renty dożywocia z uwagi na brak odpowiednich środków na spłatę zadłużenia względem pozwanego .

K. G. odwiedzała B. G. (1) w jej mieszkaniu około dwa lub trzy razy w tygodniu. Do czasu, gdy żył syn uprawnionej, to on zajmował się zakupami na rzecz B. G. (1) i pomagał jej w utrzymaniu mieszkania. Po śmierci syna sąsiedzi zaproponowali B. G. (1) pomoc przy dokonywaniu zakupów. Uprawniona prosiła ich również o kontakt z powódką w sytuacji, gdyby czuła się gorzej bądź miała problemy zdrowotne . Powódka nie miała wówczas prawa jazdy. Zajmowała się wyłącznie mniejszymi zakupami, które dostarczała do domu B. G. (1). Powódka wówczas pracowała oraz studiowała, co wpływało na to, że nie mogła odwiedzać swojej babci codziennie .

Powódka zawarła 15 czerwca 2018 r. z A. U. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) z siedzibą w P. umowę powierzenia opieki nad B. G. (1) za wynagrodzeniem w kwocie 2.400 zł miesięcznie . B. G. (1) po wyjściu ze szpitala została umieszczona w (...).

Powódka zwróciła się o pomoc do MOPS-u. Opłaty związane z pobytem babci w ośrodku pokrywała powódka, korzystając również częściowo z emerytury uzyskiwanej przez uprawnioną. Podczas pobytu babci w domu opieki, powódka odwiedzała ją około raz lub dwa razy w tygodniu. Koszt pobytu w domu pomocy społecznej wyniósł 13.219 zł.

B. G. (1) zmarła 21 grudnia 2018 r. Jej pogrzeb zorganizowała powódka.

Powódka K. G. nabyła spadek po B. G. (1) na podstawie ustawy . Siostra powódki, P. G. złożyła oświadczenie o odrzuceniu spadku . Po śmierci B. G. (1) powódka dokonała zamknięcia jej kont bankowych jak również spłaciła jej zobowiązania .

Pozwany oraz powódka w dniu 21 stycznia 2019 r. zawarli „Porozumienie w sprawie przekazania niewypłaconego świadczenia”, na mocy którego pozwany zobowiązał się do przekazania na rzecz powódki kwoty 819,57 zł tytułem niepobranej renty . Aneksem z dnia 31 stycznia 2019 r. strony postanowiły, iż kwota niepobranej przez B. G. (1) renty wynosi 1.910,16 zł. Kwota ta miała zostać przekazana na rachunek bankowy powódki.

Powódka 14 maja 2019 r. zwróciła się do pozwanego o wydanie wszelkiej korespondencji prowadzonej między B. G. (1) a pozwanym . Pismem z 5 czerwca 2019 r. powódka ponowiła wniosek . Pozwany pismem z 18 czerwca 2019 r. podniósł, iż nie widzi podstaw do udostępnienia dokumentacji i wnosi o podanie jej szczegółowego zakresu .

W okresie od dnia 30 stycznia 2012 r. do dnia 18 lipca 2016 r. pozwany wypłacił B. G. (1) tytułem dożywotniej renty kwotę 13.906,44 zł . W okresie od dnia 28 stycznia 2011 r. do dnia 18 lipca 2016 r. pozwany uiścił na rzecz spółdzielni kwotę 30.451,12 zł tytułem czynszu i opłat związanych z lokalem . W związku z zawarciem umowy renty dożywotniej z B. G. (1) pozwany poniósł również następujące koszty:



spłata zadłużenia w (...) Banku (...) S.A. dnia 5 stycznia 2011 r. – 5.821,37 zł;



splata zadłużenia w spółdzielni w dniu 25 stycznia 2011 r. – 4.012,41 zł ;



spłata zadłużenia w (...) Banku S.A. dnia 7 lutego 2011 r. – 18.309,74 zł.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Podstawę dochodzonego roszczenia stanowi art. 189 k.p.c. K. G. jest spadkobierczynią B. G. (1), ma więc interes prawny w ustaleniu nieważności umowy, gdyż w przypadku pozytywnego dla powódki rozstrzygnięcia prawo do lokalu wejdzie w skład spadku.

Sąd Okręgowy odwołał się do treści art. 58 § 1 i 2 k.c. oraz art. 388 k.c., a także art. 353 ¹ k.c. i uznał, że powództwo jest uzasadnione, gdyż pozwany zaoferował świadczenie nieekwiwalentne, w warunkach przymusowego położenia B. G. (1), braku jej doświadczenia w zawieraniu tego typu umów, tj. w warunkach wyzysku.

Dla stwierdzenia nieważności czynności prawnej w oparciu o przepisy art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 487 k.c. i art. 353 k.c., ewentualnie na mocy art. 58 § 2 k.c. konieczne jest wykazanie, że zastrzeżenie nieekwiwalentnych świadczeń było wynikiem działania lub okoliczności, które naruszają zasady słuszności kontraktowej, reguły przyzwoitego zachowania się wobec kontrahenta, godzą nie tylko w treść kwestionowanego postanowienia umownego lecz także w jego cel, tak że przy uwzględnieniu wszystkich elementów danego stanu faktycznego realizacja danej umowy byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, z powszechnym odczuciem sprawiedliwości. W szczególności zbadać należy, czy umowy nie cechuje wyzysk w rozumieniu art. 388 k.c.

Świadczenie zaoferowane B. G. (1) było rażąco nieekwiwalentne. Zgodnie z przedstawionym przez stronę pozwaną operatem szacunkowym wartość przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na dzień 16 grudnia 2010 r. wynosiła 281.632 zł. Za mieszkanie o tej wartości uprawniona otrzymała kwotę 32.191,96 zł, uiszczoną przez pozwanego w następujący sposób: 4.012,41 zł tytułem spłaty zadłużenia w spółdzielni w dniu 25 stycznia 2011 r.; 18.309,74 zł spłata zadłużenia w (...) Banku S.A. w dniu 7 lutego 2011 r. oraz 5.821,37 zł tytułem spłaty zadłużenia w (...) Bank (...) S.A w W. w dniu 5 stycznia 2011 r.

Zdaniem Sądu I instancji nie było możliwości obniżenia ceny lokalu przez uwzględnienie wartości rynkowej służebności mieszkania. Wartość ta miałaby bowiem znaczenie dopiero w sytuacji, gdyby pozwany chciał zbyć lokal, co mogło nastąpić dopiero po śmierci strony umowy, która była uprawniona do zamieszkiwania w nim. W tym momencie byłby to już jednak lokal wolny od obciążeń. Służebność nie wpływała więc na jego cenę rynkową .

W ocenie Sądu sporna umowa miała charakter umowy nienazwanej. Znajdują się w niej elementy służebności osobistej mieszkania. Zdaniem Sądu, umowa była korzystna dla pozwanego. W chwili zawarcia umowy B. G. (1) miała 82 lata. Pozwany określał czas jej „dożycia” na 7 lat. W tym okresie uprawniona musiałaby ponieść koszt czynszu w wysokości : 12 miesięcy x 349,33 zł x 7 lat = 29.343,72 zł. Wartość renty wypłaconej na rzecz uprawnionej miała wynieść 12 miesięcy x 237,23 zł x 7 lat = 19.927,32 zł. Łącznie więc na mieszkanie o wartości 281.632 zł pozwany planował wydać kwotę 29.343,72 zł + 5.821,37 zł + 18.309,74 zł + 4.012,41 zł + 19.927,32 zł = 77.414,56 zł. B. G. (1) zmarła w 2018 r., czyli nieco ponad osiem lat po zawarciu umowy. Powołując się na Raport Doradztwa Księgowego, pozwany zakłada, iż wartość ta będzie wynosić w przybliżeniu 30 %, bez uwzględnienia „dyskonta wartości nieruchomości z tytułu obciążenia służebnością i dożywociem, zmian cen nieruchomości oraz zarówno w odniesieniu do nieruchomości jaki i do zobowiązania – wartości pieniądza w czasie”. Po uwzględnieniu tych czynników kwota przyznana B. G. (1) była niższa i nominalnie stanowiła tylko 17,06 % wartości rynkowej mieszkania. Z kwoty ustalonej renty pozwany potrącał zryczałtowaną kwotę tytułem opłat czynszu za mieszkanie i przelewał bezpośrednio na rachunek spółdzielni mieszkaniowej. B. G. (1) miały obciążać pozostałe koszty – poza czynszem (§ 2 ust. 3 drugi akapit umowy). W tym kontekście, w ocenie Sądu, jej dalsze zamieszkiwanie nie było nieodpłatne.

Nadto zapisy umowy dotyczące uiszczania należności z tytułu czynszu były niejasne. W §2 ust. 3 umowy zastrzeżono, że „spółka będzie ponosić bieżące koszty eksploatacji wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego, przez co strony rozumieją opłacanie czynszu”. Następnie zastrzeżono, że spółka zobowiązuje się do spełniania powtarzających się świadczeń w pieniądzu, wypłacanych co miesiąc, za który należne jest świadczenie począwszy od stycznia 2012r. aż do śmierci Uprawnionej w wysokości 586,56 zł, pomniejszonych przed wypłatą o zryczałtowaną opłatę na czynsz w kwocie 349,33 zł. Faktycznie uprawniona miała otrzymać rentę w kwocie 237,23 zł. Jak wynika z korespondencji B. G. (2) z pozwanym raptem 10 dni po podpisaniu umowy, nie była ona świadoma skutków umowy, a treść umowy była dla niej niezrozumiała. Uprawniona oczekiwała renty w wyższej wysokości niż wynikająca z umowy. Uprawniona mimo, że miała wyksztalcenie prawnicze o specjalizacji - prawo karne, w chwili podpisania umowy była osobą w podeszłym wieku, do tego schorowaną.

Na dzień 30 grudnia 2010 r. pozwany ustalił ostatecznie wysokość renty uprawnionej na 237,23 zł. Kwota ta, co istotne, w ogóle nie została określona w umowie przedwstępnej i została ustalona dopiero po sporządzeniu operatu szacunkowego. Operat sporządzono 16 grudnia 2010 r., a umowę renty zawarto 30 grudnia 2010 r. Przyjmując, że operat został dostarczony B. G. (1) tego samego dnia, na dzień podpisania umowy renty nie upłynął termin na odstąpienie przez nią od umowy.

Błędne jest stanowisko pozwanego, który twierdził, iż wysokość jego świadczeń uiszczona na rzecz B. G. (1) wynosiła na dzień 18 lipca 2016 r. blisko 137.092,69 zł. Z przedłożonego przez pozwanego zestawienia wynika, iż uprawnioną obciążały dodatkowo koszty z tytułu składek za certyfikaty, wydanie zaświadczeń, opłaty korespondencyjne oraz, co istotne „opłaty administracyjne za rozpoczęty miesiąc obowiązywania umowy” w kwocie 6.691,20 zł oraz „opłata za przedterminowe rozwiązanie umowy” w kwocie 3.882,56 zł. Powyższe opłaty nie zostały wprost wymienione w treści umowy przedwstępnej ani w umowie renty odpłatnej. Nadto w treści aktów notarialnych nie sprecyzowano zasad naliczania powyższych kosztów mających obciążać B. G. (1). Podobnie należy odnieść się do kosztów sporządzonych aktów notarialnych. Jak bowiem wynika z § 9 aktu notarialnego z 30 grudnia 2010 r. i podobnie aktu notarialnego z 1 grudnia 2010 r., koszty sporządzenia aktu miał ponieść pozwany . Obciążenie w związku z tym kosztami sporządzenia aktów notarialnych, udzielonych pełnomocnictw, odpisów bądź wypisów B. G. (1) nie znalazło jakiegokolwiek uzasadnienia. Podobne stanowisko Sąd zajął w odniesieniu do składek uiszczanych na rzecz ubezpieczyciela tytułem opłacenia certyfikatów ubezpieczenia. Pozwany nie przedłożył umowy, jaką miał zawrzeć z towarzystwem ubezpieczeniowym. Nie wiadomo więc, z jakiego tytułu zostały opłacone te składki, jaka ochrona ubezpieczeniowa i komu została udzielona. Z załączonych przez pozwanego potwierdzeń przelewów nie wynika również czy składki były uiszczane na rzecz B. G. (1) czy też na rzecz innej osoby.

B. G. (1) w dacie zawarcia umowy nie otrzymała od pozwanego cennika wykupu, nie została poinformowana o możliwości ani zasadach odstąpienia od przedmiotowej umowy. Prezes pozwanego przyznał, iż w 2010 r. spółka nie miała przygotowanego sposobu rozliczania takich umów; w 2016 r. przygotowano takie wyliczenia, jaki jest koszt rozwiązania takiej umowy. Nadto prezes pozwanej spółki twierdził, iż co do zasady takiej umowy nie można było rozwiązać, więc nie było możliwości, aby przedstawić taki scenariusz. Powyższe oznacza, iż treść pisma pozwanego z 14 lutego 2011 r., w którym poinformował, iż rozwiązanie umowy jest możliwe po dokonaniu zwrotu wszelkich poniesionych przez niego kosztów związanych z umową, nie znalazła potwierdzenia w umowie ani w procedurach obowiązujących w pozwanej spółce. Nadto, przedstawione na dzień 16 lutego 2011 r. zestawienie wysokości kosztów poniesionych przez pozwanego, określone na 34.123,24 zł, należało uznać za nieznajdujące odzwierciedlenia w umowie stron.

W § 2 ust. 6 umowy z dnia 30 grudnia 2010 r. strony zobowiązały się, że w przypadku zwłoki spółki w zapłacie świadczenia pieniężnego określonego w ust. 2 lit. a) przekraczającej 31 dni, na żądanie uprawnionej przystąpią do zawarcia umowy, na mocy której niniejsza umowa zostanie rozwiązana;. Wskazano, iż żądanie rozwiązania umowy winno zostać zgłoszone na piśmie pod rygorem nieważności, a porozumienie w przedmiocie rozwiązania umowy winno zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia aktu obciążały uprawnioną. Powyższy zapis umowny zdaniem Sądu w sposób nieuprawniony obciążał B. G. (1) kosztami związanymi z rozwiązaniem umowy w momencie, gdy to pozwany mógłby się dopuścić zwłoki w spełnieniu świadczenia na jej rzecz. Powyższe w sposób nieuzasadniony obciążało uprawnioną dodatkowym ryzykiem związanym z umową.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, iż brak ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami był rażący. Umowa została zawarta w warunkach wyzysku B. G. (1), która znajdowała się w przymusowym położeniu finansowym. Posiadała zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej, groziła jej eksmisja. Miała też liczne inne zobowiązania finansowe. Gdyby nie konieczność znalezienia środków na ich uregulowanie, to nie zawarłaby umowy z pozwanym. Godząc się na zawarcie umowy przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za rentę, liczyła na godne warunki i ekwiwalentność świadczeń. Jak wynika z pisma uprawnionej z 10 stycznia 2011r. była zaskoczona kwotą renty, a także terminem jej wypłaty (dopiero od stycznia 2012r.). Zły stan finansowy B. G. (1) wynika z treści umowy z 30 grudnia 2010 r. oraz z zeznań świadków, także tych zgłoszonych przez stronę pozwaną. Zdaniem Sądu, pozwany wyzyskał także niedoświadczenie B. G. (1) odnośnie do dysponowania majątkiem. Z jej pism sporządzanych po zawarciu umowy wynika bowiem, że nie do końca zrozumiała, w jakiej znalazła się sytuacji. Umowa została zawarta w pośpiechu, a ona nie otrzymała treści umowy do zapoznania się. Notariusz zaś czytał umowę szybko i niewyraźnie.

B. G. (1) domagała się rozliczenia transakcji; wskazywała, że nie jest zadowolona z treści wykonywanej umowy, świadczenia przez nią uzyskiwane są za niskie, a ona sama czuje się oszukana. Prosiła również o podniesienie kwoty uzyskiwanej renty. B. G. (1) decydując się na zawarcie umowy z pozwanym oczekiwała spłaty wszelkich swoich zobowiązań oraz renty w wysokości pozwalającej jej na pokrywanie bieżących wydatków. Wysokość świadczenia, jakie ostatecznie uzyskała, znacznie odbiegała od kwot przedstawianych w trakcie spotkań przed zawarciem umowy, jak również wynikających z umowy przedwstępnej.

W ocenie Sądu postępowanie pozwanego godziło w reguły przyzwoitego zachowania wobec kontrahenta, a także w cel umowy, którym było zapewnienie B. G. (1) godziwego wsparcia finansowego w zamian za uzyskanie prawa do jej mieszkania. Realizacja umowy była sprzeczna także z zasadami współżycia społecznego – uczciwości w relacjach między stronami umowy, zaś dysproporcja świadczeń miała charakter rażący. Zostały spełnione przesłanki nie tylko z art. 388 k.c., ale także dodatkowe elementy wskazujące na sprzeczność zawartej umowy z zasadami współżycia społecznego. W tej sytuacji Sąd uznał umowę z 30 grudnia 2010r. za nieważną na podstawie art. 58 § 2 k.c. Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c.

Apelację wniósł pozwany zaskarżając wyrok w całości i zarzucając naruszenie art. 388 § 1 k.c., art. 388 § 2 k.c., art. 58 § 2 k.c. , a ponadto naruszenie art. 235 ² § 1 pkt 2) k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. poprzez pominięcie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego aktuariusza.

Pozwana spółka wniosła o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Jedynym zarzutem procesowym strony pozwanej jest pominięcie dowodu z opinii biegłego aktuariusza. Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem rozstrzygnięcie sprawy nie wymagało wiadomości specjalnych z tego zakresu.

Sąd Apelacyjny w całości podziela ustalenia Sądu Okręgowego i przyjmuje je za własne. Pewne okoliczności faktyczne wymagają jednak szczególnego podkreślenia, ponadto Sąd Apelacyjny dostrzegł potrzebę uzupełnienia stanu, na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego przed sądem I instancji, o dalsze szczegóły. Sąd Apelacyjny wskazuje zatem, że:

Przedstawiona B. G. (1) pisemna prognoza renty hipotecznej z dnia 3.11.2010 r., która podaje gwarantowaną wysokość renty 755,05 zł miesięcznie i wysokość prognozowaną 1078,65 zł miesięcznie (przy czym obie kwoty zapisano powiększoną czcionką), nie zawiera żadnego wyjaśnienia, że renta ta będzie pomniejszana o czynsz płatny do spółdzielni i jedynie różnica trafiać będzie bezpośrednio do uprawnionej (k. 170). Próżno też szukać w tym dokumencie wyjaśnienia, że „renta gwarantowana” wcale gwarantowaną nie jest i nie wyznacza ona w żadnym przypadku minimalnego świadczenia miesięcznego, należnego uprawnionej, jeżeli zdecyduje się zawrzeć proponowaną umowę renty dożywotniej.

Zawarta 1 grudnia 2010 r. umowa przedwstępna nie określa wysokości ani zasad ustalania i wypłaty renty, nie podaje wysokości gwarantowanej. W kwestii czynszu płatnego na rzecz spółdzieli w umowie przedwstępnej najpierw zamieszczono w § 2 zapis o treści: „Spółka będzie ponosić bieżące koszty eksploatacji wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego, przez co Strony rozumieją opłacanie czynszu. Uprawniona będzie ponosić wszelkie pozostałe koszty bieżącej eksploatacji powyższego lokalu” (k. 54, § 2.1 ppkt b) i c) umowy). Dopiero dwie strony dalej, w kolejnym paragrafie (§ 3, pkt 4) w postanowienie dotyczące prawa odstąpienia wpleciono informację, że renta dożywotnia będzie przed wypłatą pomniejszana o zryczałtowaną opłatę na poczet czynszu (k. 56). Informacja ta zapisana została pomiędzy postanowieniem ustanawiającym prawo odstąpienia a postanowieniami precyzującymi tryb i termin wykonania tego uprawnienia.

Umowa przedwstępna przewiduje, że wysokość renty dożywotniej zostanie określona kwotowo w raporcie, który zostanie dostarczony uprawnionej niezwłocznie po jego przygotowaniu, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Uprawnionej przysługuje prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, jeżeli renta dożywotnia okaże się niższa niż 620,46 zł, przy czym z prawa odstąpienia może ona skorzystać w terminie 14 dni od dnia dostarczenia raportu, jednak nie później niż do 1 marca 2011 roku (k. 55, § 3 pkt 2 i 4 umowy przedwstępnej).

Operat szacunkowy zlecony przez pozwanego nosi datę sporządzenia 16 grudnia 2010 roku. Nie wiadomo, kiedy operat został przekazany pozwanemu przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten miał stanowić podstawę do opracowania Raportu o wysokości renty, należy zatem założyć, że – jeżeli raport w ogóle został stworzony - powstał on co najmniej dzień później. Następnie raport powinien być doręczony uprawnionej i to za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Pozwany nie przedstawił Sądowi raportu ani dowodu jego doręczenia. Wobec tego nie zostało wykazane, czy uprawniona w ogóle otrzymała, a jeżeli tak, to w jakiej dacie, raport, który wskazywałby ostateczną kwotę renty, jaka zostanie zapisana w umowie przyrzeczonej. Jednak już sam fakt, że operat powstał 16 grudnia 2010 r. a umowę przyrzeczoną zawarto 30 grudnia 2010r., dowodzi niezbicie, że wyznaczając termin na zawarcie umowy przyrzeczonej pozwany nie przestrzegał 14-dniowego terminu przysługującego uprawnionej na odstąpienie od umowy przedwstępnej. Nawet licząc od 16 grudnia 2010 r., pierwszym dniem po upływie terminu na odstąpienie od umowy z uwagi na zbyt niską oferowaną rentę byłby 31 grudnia 2010 r. Nic jednak nie wskazuje na to, aby całość koniecznych czynności do wykonania po sporządzeniu operatu, jak doręczenia operatu przez jego wykonawcę pozwanemu, dokonanie przez pracowników pozwanego obliczeń, sporządzenie Raportu i w końcu doręczenie raportu uprawnionej zostały dokonane 16 grudnia 2010 r., zaś doświadczenie życiowe nakazuje przyjąć, że czynności musiały zająć co najmniej kolejne 2-3 dni robocze. Przy czym, jak już powiedziono – pozwany w ogóle nie wykazał, czy i kiedy doręczył B. G. (1) raport określający ostateczną wysokość renty.

Sąd Apelacyjny zwraca także uwagę, że nic w materiale dowodowym nie wskazuje na to, aby pozwany przed zawarciem umowy przyrzeczonej dostarczył uprawnionej informację, jaka – według przyjętych przez niego wyliczeń – będzie łączna odpłatność za nabyty lokal, która przypadnie uprawnionej w postaci renty, przy założeniu jej przeżycia zgodnie z szacunkiem pozwanego, ani jak kwota ta odnosi się procentowo do wartości lokalu. Nie ma także wyraźnych informacji, że w przypadku śmierci uprawnionej, nawet gdyby zgon nastąpił wkrótce po zawarciu umowy, pozwany nie będzie miał obowiązku rozliczyć się z jej spadkobiercami z nadmiarowego zysku i umowa może spowodować w takim przypadku przejęcie lokalu za mniej niż 12% (!) jego wartości.

W tak uzupełnionym materialne dowodowym należy przystąpić do oceny prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego przez Sąd I instancji.

Pozwany bezpodstawnie zarzuca Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 388 § 1 i 2 k.c., Wprawdzie Sąd Okręgowy wplótł w uzasadnienie rozważania odnoszące się do art. 388 § 1 k.c., jednak analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku dowodzi, że podstawą rozstrzygnięcia Sąd ten uczynił art. 58 § 2 k.c. (k. 555). Na marginesie przypomnieć warto, że art. 388 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustalenie nieważności, lecz roszczenie o rozwiązanie umowy, a takie roszczenie nie było przedmiotem rozpoznania. W tych okolicznościach zbędne jest szczegółowe odnoszenie się przez Sąd Apelacyjny do rozbudowanych wywodów prawnych w apelacji pozwanego odnoszących się do art. 388 § 1 i 2 k.c. Analizy wymaga natomiast zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c., bowiem na tej podstawie Sąd Okręgowy stwierdził nieważność umowy. Ocena prawna Sądu Okręgowego w tym zakresie zasługuje na aprobatę.

W doktrynie obecny jest spór, co do relacji pomiędzy art. 388 k.c. a art. 58 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny za trafne uznaje stanowisko tej części doktryny, która przychyla się do wykładni, zgodnie z którą szczególnie rażąca nierównomierność świadczeń uzasadnia zastosowanie art. 58 § 2 KC. Wskazuje się, że pogląd ten należy uznać za aksjologicznie umotywowany (wyzysk jako sprzeczny z powszechnym odczuciem moralnym) i słuszny ze względów prakseologicznych (trudności dowodowe przy stosowaniu art. 388 KC), tak: A. G. w: Kodeks cywilny. Komentarz red. serii prof. dr hab. K. O., red. tomu dr W. B..

Także w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że zachowanie polegające na wyzyskaniu słabości drugiej strony umowy na warunkach określonych przez art. 388 § 1 KC może być ocenione jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd Najwyższy w wyroku z 20.5.2010 r., V CSK 387/09, wskazał, że: „Nie ulega wątpliwości, że dopuszczenie się działania w warunkach wyzysku jest zawsze postępowaniem sprzecznym z zasadami współżycia społecznego. W tym sensie zakresy art. 388 i 58 § 2 KC mogą się krzyżować, zwłaszcza wówczas, gdy zastrzeżenie świadczenia rażąco niewspółmiernego w stosunku do własnego jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, przez co przekracza granice swobody umów, a tym samym narusza także art. 353 ¹ KC” (podobnie SN w wyroku z 13.1.2005 r., IV CK 444/04, oraz wyroku z 15.6.2018 r., I CSK 491/17; a także wyrok SA w Gdańsku z 18.3.2019 r., V ACa 87/19).

Sąd Okręgowy uznał, że pozwany naruszył w relacji z uprawnioną zasadę uczciwości, wykorzystując jej zaawansowany wiek (82 lata) i trudną sytuację finansową. Kwestionując tę ocenę, pozwany podnosi w uzasadnieniu zarzutu naruszenia art. 58 k.c. (k. 565), że przymusowe położenie finansowe ani wykorzystanie nieświadomości B. G. (1) nie wynikają z materiału dowodowego. Z tym zarzutem pozwanego nie sposób się jednak zgodzić. Świadomość pozwanego, że B. G. (1) miała długi i postrzegała swoją sytuację finansową jako niezwykle trudną, wynika wprost z formularza, który przedłożył sam pozwany przy odpowiedzi na pozew, na którym pracownicy pozwanego nanieśli notatki o zadłużeniu oraz uwagi o treści: „Pani zainteresowana, ma b. trudną sytuację finansową”, „została okradziona niedawno, nie ma środków do życia” (k. 172).

Uprawniona jest także konkluzja Sądu I instancji o wykorzystaniu nieświadomości B. G. (1). W tym zakresie należy zwrócić uwagę na następujące okoliczności:

Pozwany przedstawiając uprawnionej w listopadzie 2010 r. prognozę wysokości renty („prognozowana” – 1078,65 zł miesięcznie; „gwarantowana” – 755,05 zł miesięcznie) wywołał u niej przekonanie, że zaoferuje jej umowę na takich warunkach finansowych, które w istotny sposób poprawią jej bieżącą sytuację. Bez wątpienia przy trudnej sytuacji seniorki, kwota 755 zł, a tym bardziej kwota 1078 zł miesięcznie byłaby znacznym zastrzykiem finansowym, Co więcej, z prognozy uprawniona nie mogła się dowiedzieć, że renta będzie pomniejszana o należny spółdzielni czynsz. W ocenie Sądu Apelacyjnego, taka informacja powinna być przekazana osobie zainteresowanej rentą dożywotnią już we wstępnej prognozie i to czcionką nie mniejszą niż czcionka użyta przy określaniu renty „gwarantowanej” i „prognozowanej”. Jest to bowiem informacja, która - obok samej wysokości prognozowanej renty - ma kluczowe znaczenie dla podjęcia przez seniora decyzji, czy w ogóle chce prowadzić dalsze rozmowy z pozwanym w celu zawarcia umowy, czy udzieli pozwanemu wymaganych przez pozwanego pełnomocnictw i czy przystąpi do umowy przedwstępnej.

Szczególnie nagannie należy ocenić posłużenie się w prognozie określeniem „gwarantowana” oraz zatajenie informacji, że rentę wypłacaną pozwany pomniejsza o należną spółdzielni kwotę czynszu. Tak skonstruowana prognoza renty hipotecznej jest nierzetelna, bowiem zawyża wysokość świadczeń, wywołuje mylne wrażenie gwarancji, że środki w takiej wysokości senior będzie otrzymywał w postaci wypłaty na jego rachunek (lub do jego rąk). Należy mieć na uwadze fakt, że pozwany kieruje swoją ofertę do ludzi starszych, w tym przypadku do kobiety w wieku 82 lat, a zatem do osób, które właśnie z racji zaawansowanego wieku mogą mieć trudność w takiej sytuacji z zachowaniem czujności i wnikliwości, jaką zachowują osoby w sile wieku. Tym bardziej więc należy oczekiwać od pozwanego przedsiębiorcy konstruowania jasnych, niewprowadzających w błąd ulotek i prognoz, a także jasnego konstruowania zapisów obu umów – przedwstępnej i przyrzeczonej.

Tymczasem oprócz zawartości prognozy renty, zastrzeżenia wywołuje także sposób sformułowania umowy przedwstępnej, a szczególnie postanowień § 2 punkt 1 podpunkt b, w którym to paragrafie nie zawarto informacji o potrącaniu czynszu dla spółdzielni z ustalonej renty, lecz informację taką zawarto dopiero dwie strony dalej, w innej jednostce redakcyjnej, pośród postanowień regulujących inne zagadnienie – odstąpienie. Rzetelność i uczciwość wymaga, aby przedsiębiorca kierujący do starszej osoby ofertę zawarcia odpłatnej renty dożywotniej, nie zapewniał jej, że to on będzie ponosił koszty czynszu, podczas gdy w rzeczywistości koszty te będzie ponosić uprawniona, gdyż wysokość czynszu będzie odliczana od jej renty. Zapewnienie jak w par. 2 umowy przedwstępnej wywołuje mylne wyobrażenie u każdego czytelnika. Natomiast zamieszczona dwie strony dalej, w akapicie dotyczącym zupełnie innego zagadnienia – odstąpienia, informacja o pomniejszaniu renty od zryczałtowaną opłatę na poczet czynszu, czytelna dla sądu, mogła być z łatwością przeoczona, szczególnie przez osobę w tak zaawansowanym wieku jak uprawniona, która miała wówczas 82 lata.

Uwagę zwraca także fakt, że ani w umowie przedwstępnej, ani w prognozie renty, ani w żadnym innym dokumencie przekazanym B. G. (1) przed zawarciem umowy z 30 grudnia 2010 r. pozwany nie poinformował uprawnionej, że przez pierwszy rok trwania umowy w ogóle nie będzie jej wypłacana renta, a pozwany w tym okresie będzie jedynie uiszczał czynsz do spółdzielni. Ta informacja, że wypłata renty rozpocznie się dopiero w styczniu 2012 r., po raz pierwszy pojawia się w tekście umowy przyrzeczonej.

Okoliczności dotyczące zarówno rozmów poprzedzających zawarcie umowy o rentę, jak też okoliczności zawarcia umowy przyrzeczonej budzą zasadnicze wątpliwości co do uczciwego postępowania pozwanego i wątpliwości tych w żadnej mierze nie usuwa notarialna forma czynności prawnej (obecność notariusza). Jak już powiedziono, pozwany nie złożył do akt dowodu potwierdzającego, że wywiązał się z przewidzianego w umowie przedwstępnej obowiązku doręczenia uprawnionej raportu, w którym miał wskazać ostateczną wysokość renty. W ocenie Sądu Apelacyjnego, uzasadnione jest zatem założenie, że pozwany tego obowiązku nie wykonał (ciężar dowodu spoczywa w tym zakresie na pozwanym), a w konsekwencji, jedyne kwoty, jakie były znane uprawnionej, kiedy podjęła decyzję, że stawi się u notariusza na podpisanie umowy przyrzeczonej, to znacznie wyższe kwoty ze wstępnej prognozy. Tymczasem, w sytuacji, gdy renta miała być znacznie niższa nie tylko od prognozowanej ale także od „gwarantowanej” kwoty, kluczowe było wykonanie powyższego obowiązku i uprzedzenie uprawnionej o tym fakcie w sposób jednoznaczny i z dostatecznym wyprzedzeniem, aby mogła ocenić sytuację i podjąć ewentualnie decyzję o odstąpieniu od umowy przedwstępnej w przewidzianym w tejże umowie trybie i terminie.

Prezes pozwanej spółki zeznał w niniejszej sprawie, że od pierwszego spotkania jest przygotowywana prognoza renty, żeby senior miał czas na zastanowienie się i przeanalizowanie tych warunków z rodziną. Problem w tym, że w tej sprawie prognoza była zwodnicza, podawała warunki, które uprawniona mogła uznać za atrakcyjne, ale do których nijak mają się zapisy umowy przyrzeczonej. Jednocześnie pozwany nie udowodnił, aby ostateczne warunki umowy (a przecież tylko te mają znaczenie dla decyzji strony o zawarciu umowy) zostały przekazane uprawnionej z wyprzedzeniem, aby miała czas na zastanowienie się i konsultacje z rodziną. Przedstawienie nierzetelnej, zawyżonej prognozy, aby zachęcić seniora do dalszych rozmów, udzielenia pełnomocnictw i zawarcia umowy przedwstępnej, samo w sobie jest naganne. Naganne jest także nieprzekazanie z wystarczającym wyprzedzeniem rzeczywistych, znacznie gorszych warunków oferty, tak aby senior nie był nimi zaskakiwany dopiero w momencie podpisywania umowy przyrzeczonej.

Nieuprawnione jest porównywanie przez pozwanego (k. 464) oferowanej przez niego umowy do umów ubezpieczenia. Po pierwsze, umowy ubezpieczenia polegają na tym, że wielu ubezpieczonych płaci niewielkie składki ubezpieczeniowe, mając pełną świadomość, że dzięki temu nieliczni z nich, w stosunku do których wystąpi zdarzenie ubezpieczeniowe, uzyskają stosowne świadczenie od ubezpieczyciela. W niniejszej sprawie i generalnie w przypadku umów, które proponuje pozwany, osoba fizyczna w podeszłym wieku decyduje się przenieść najbardziej wartościowy (zwykle jedyny) składnik swojego majątku nie po to, aby uczestniczyć w finansowaniu potrzeb innych seniorów, lecz po to, aby uzyskać ekwiwalentne świadczenie pieniężne nie pozbawiając się jednocześnie prawa zamieszkiwania w przeniesionym na rzecz pozwanego lokalu aż do swojej śmierci.

W odróżnieniu od ryzyka ubezpieczeniowego, ryzyko pozwanego jest zdecydowanie łatwiejsze do oszacowania, a ponadto pozwany może się przed nim zabezpieczyć w ramach konkretnego stosunku prawnego, np. może wprowadzić do wzorca umownego zapis o maksymalnej sumie wypłat renty lub maksymalnych okresie wypłaty świadczeń. Wówczas potencjali klienci pozwanego decydowaliby się, czy chcą podjąć ryzyko, że prawo do renty może ustać przed ich śmiercią. Ponadto, pamiętać trzeba, że ryzyko straty z takiej inwestycji zmniejsza po stronie pozwanego także sam fakt, że wraz z upływem lat rośnie wartość przejętej nieruchomości.

Zauważyć również trzeba, że w niniejszej sprawie umowę zawarto 30 grudnia 2010 r., a już na początku stycznia uprawniona interweniowała u pozwanego telefonicznie (na k. 61 B. G. (1) powołuje się na rozmowę z panią P.), po czym 10 stycznia 2011 r. napisała do pozwanego pismo, którego treść wskazuje, że czuła się oszukana. W piśmie tym podnosiła, że pozwany dążył do szybkiego zawarcia umowy i umówił spotkanie u notariusza, mimo że uprawniona była chora. Uwagę Sądu zwraca fakt, że odpowiadając na to pismo, pozwany w piśmie z 14 lutego 2011 r. nie zaprzeczył twierdzeniom uprawnionej, że termin u notariusza umówiono w okresie jej choroby, a jedynie przekonywał, że pośpiech i presja czasu wynikały z czynników zewnętrznych - przeterminowanych zobowiązań uprawnionej. Wyznaczenie i zawarcie umowy w dniu, w którym uprawniona była chora, także rzutuje na ocenę postępowania pozwanej spółki

Z akt sprawy wynika, że B. G. (1), mimo zaawansowanego wieku, usiłowała samodzielnie znaleźć rozwiązanie swojej trudnej sytuacji materialnej. Nie dysponowała dostatecznym dochodem, aby regulować bez zwłoki wszystkie zobowiązania. Jednakże jej zadłużenie nie było bardzo wysokie w zestawieniu z posiadanym majątkiem – odpowiadało około 10% wartości jej mieszkania, co mogło jej pozwolić na szukanie innych rozwiązań niż zawarcie umowy z pozwanym.

Sąd I instancji trafnie ocenił, że pozwany wykorzystał niedoświadczenie B. G. (1) przy zawieraniu tego rodzaju umów (była ona wprawdzie prawniczką, jednak w dacie zawierania umowy była leciwą emerytką, miała 82 lata, a w przeszłości specjalizowała się w prawie karnym, nie - cywilnym), jej trudną sytuację finansową i osobistą.

Prezes pozwanej spółki przed Sądem Okręgowym akcentował zagadnienie tzw. pieniądza w czasie, jednak opacznie przedstawił znaczenie tego zagadnienia dla oceny uczciwości umowy. Dość przypomnieć, że gdyby pozwany zamierzał zawrzeć z uprawnioną umowę sprzedaży, to musiałby dokonać zapłaty całej ceny jednorazowo przy zawieraniu tej umowy, tymczasem wówczas uiścił raptem około 30.000 zł. Pozostała należność była rozłożona na świadczenia comiesięczne, co można do pewnego stopnia przyrównać do sprzedaży na raty. W warunkach rynkowej umowy sprzedaży pozwany w analogicznej sytuacji musiałby ponosić koszty takiego finansowania w postaci zapłaty odsetek od zaległej części ceny a nawet liczyć się z wprowadzeniem do umowy mechanizmu waloryzacji, urealniającego wartość przyszłych rat w celu zachowania względnej ekwiwalentności świadczeń. Żaden racjonalny zbywca nie zaakceptuje sytuacji, w której cena sprzedaży nieruchomości określona według jej wartości z daty zawarcia umowy sprzedaży miałaby być uiszczana w ratach przez tak długi okres (pozwany prognozował 7 lat dożycia) bez odsetek, skoro w tym samym czasie rośnie znacznie wartość nieruchomości, a nabywca jest „kredytowany” przez sprzedawcę. Sporna umowa jest oczywiście specyficzna z tego względu, że pozwala zbywcy pozostać w zbytym mieszkaniu do końca jego życia; z tego właśnie powodu – prawa dalszego zamieszkiwania - zbywca nie otrzymuje od razu całości, ani nawet znaczącej części ceny, lecz godzi się na płatności ratalne w formie renty. Pamiętać jednak trzeba, w kontekście argumentu odnoszącego się do pieniądza w czasie, że to nie pozwany „kredytował” uprawnioną, lecz przeciwnie - to on swoje zobowiązanie spełniał w częściowych świadczeniach rozłożonych na wiele lat.

Sąd Okręgowy prawidłowo wyliczył, że za mieszkanie warte 281.632 zł pozwany planował spełnić na rzecz uprawnionej świadczenia w łącznej kwocie 77.414,56 zł (niespełna 30% wartości lokalu według cen z 2010 r.), jeżeli uwzględni się jako świadczenie na jej rzecz także czynsz należny spółdzielni. Bez wydatków na czynsz płatny do spółdzielni, kwota ta wynosi zaledwie 48.070 zł, a więc raptem 17,06% wartości mieszkania według cen z 2010 r. Tak ustalona proporcja nie uwzględnia przy tym oczywistego faktu wzrostu wartości nieruchomości w okresie wykonywania umowy, lecz odnosi się do początkowej wartości lokalu, oszacowanej w zleconym przez pozwanego operacie szacunkowym.

Ponieważ działalność pozwanego jest działalnością gospodarczą, nakierowaną na osiągnięcie zysku, osoba zawierająca z pozwanym umowę tzw. dożywotniej renty hipotecznej, musi liczyć się z tym, że odpłatność, jaką otrzyma, nie będzie odpowiadała pełnej wartości rynkowej nieruchomości, to bowiem eliminowałoby zysk pozwanego, do którego ma on jak najbardziej prawo. Pozwany winien jednak określać swoją marżę zysku na przyzwoitym poziomie, a nie dążyć do maksymalizacji zysku poprzez wykorzystywanie trudnej sytuacji finansowej seniorów i przejmowanie majątku z zamiarem zapłaty jedynie nikłego ułamka wartości tego majątku. Nie ma usprawiedliwienia dla stosowania w przypadku tego rodzaju umów marży zysku przekraczającej 100%, a na takich założeniach opiera się model pozwanego, co potwierdza jego własne zestawienie kosztów (k. 67 i n). Zestawienie to obejmuje wszystkie koszty pozwanego związane z umową, nie tylko świadczenia na rzecz uprawnionej, ale m.in. koszt operatu szacunkowego, opłaty notarialne, ubezpieczenie i koszty administracyjne pozwanego – łącznie 132.004,73 zł (oprócz tego zestawienie obejmuje koszty nieponiesione - notarialnego rozwiązania umowy i opłaty za przedterminowe rozwiązanie). Takie ujęcie jest prawidłowe, pozwala ono ustalić koszty działalności pozwanego bezpośrednio związane ze sporną umową. Jak widać, umowa miała przynieść i w istocie przyniosła pozwanemu zysk znacznie ponad 100%. W zamian za rozłożony na osiem lat wydatek w kwocie 132.004 zł pozwany zyskał lokal o wartości 281.632 zł wg cen z 2010 r., czyli inwestycja w wysokości 132.004 zł daje pozwanemu około 112% zysku. Jednak rzeczywista marża zysku z inwestycji w tę umowę jest jeszcze wyższa, bowiem, choć pozwany nie ujawnił, za ile zbył przedmiotowy lokal po śmierci B. G. (1), to jednak z całą pewnością osiągnął wyższą cenę, zważywszy na znaczny wzrost cen lokali mieszkalnych w W. pomiędzy 2010 r. a datą zgonu uprawnionej i datą sprzedaży przejętego lokalu przez pozwanego.

Na koniec wskazać należy na jeszcze jedną istotną przyczynę, dla której umowa powinna być uznana za nieważną z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Otóż umowa ta nie zawiera żadnego mechanizmu rozliczenia się ze spadkobiercami w przypadku zgonu osoby uprawnionej, nawet gdyby zgon nastąpił wkrótce po zawarciu umowy. Takie umowy są zawierane generalnie przez osoby ubogie, które nie mogą liczyć na pomoc finansową najbliższych krewnych, w tym wstępnych, gdyż także oni znajdują się w trudnej sytuacji finansowej i nie mają możliwości udzielenia pieniężnego wparcia seniorowi. Dokładnie takie są też okoliczności niniejszej sprawy. Pozwany zaś skonstruował umowę, która może prowadzić do nabycia przez niego nieruchomości niemalże tytułem darmym, w przypadku osób niezadłużonych lub nieznacznie zadłużonych, jeżeli taka osoba umrze wkrótce po zawarciu umowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego również z tego względu taka konstrukcja umowy odpłatnej renty jest sprzeczna z art. 353(1) k.c., bowiem sprzeciwia się właściwości stosunku prawnego oraz zasadom współżycia społecznego. Zamiarem osób wchodzących w relacje umowne z pozwanym nie jest wyzbywanie się majątku za bezcen ani pozbawianie spadku zstępnych. Osoby te nie widząc innego rozwiązania swoich problemów finansowych przenoszą własność mieszkań na pozwanego w celu uzyskania okresowych świadczeń pieniężnych w przyzwoitej wysokości i na przyzwoitych zasadach.

Tymczasem przedmiotowa umowa nie tylko nie gwarantuje uprawnionej rozsądnej wysokości renty, z należytym uwzględnieniem wartości przekazanego w zamian za rentę mieszkania, lecz nie przewiduje również żadnego rozliczenia się ze spadkobiercami z nadmiarowego zysku, w przypadku zgonu uprawnionego, nawet gdyby zgon ten nastąpił w pierwszych miesiącach po zawarciu umowy. Sporna umowa jest zatem sprzeczna z zasadami współżycia społecznego także z tego względu, że nie przewiduje obowiązku pozwanego rozliczenia się z nadmiarowego zysku ze spadkobiercami.

Przy umowie skonstruowanej tak, jak umowa będąca przedmiotem sporu w tej sprawie, ekwiwalentność umowy, i tak wątpliwa z uwagi na narzucaną przez pozwanego bardzo niekorzystną dla uprawnionych relację między wartością lokalu a wysokością renty, nie występuje w ogóle, gdy senior umarł niedługo po zawarciu umowy. Nie powinno budzić przy tym żadnych wątpliwości to, że uprawniona przystępując do umowy dążyła do uzyskania świadczenia ekwiwalentnego, tymczasem w umowie występuje rażąca niewspółmierność wzajemnych świadczeń stron, a oceny tej w żadnym razie nie podważa prawo dożycia uprawnionej w zbytym lokalu. Takie ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, wykracza poza granice swobody umów określone w art. 353(1) k.c.

Uprawniona zdecydowała się na zawarcie umowy, bo była osobą starszą, schorowaną, o niskich dochodach, które nie wystarczały jej na życie. Zawarła umowę po to, aby poprawić swój byt, licząc na rzetelność pozwanego. Nierzetelne zachowania pozwanego opisano już szczegółowo wyżej. Wysokość świadczeń należnych na podstawie umowy od pozwanego winna pozostawać w rozsądnej relacji z wartością przejętego majątku, z uwzględnieniem także niezbędnych kosztów działalności pozwanego i godziwego zysku. Te warunki nie zostały spełnione w przedmiotowej umowie, w której doszło do rażącego zaburzenia relacji między wartością świadczeń obu stron. Zabrakło także w umowie mechanizmu rozliczenia się po śmierci uprawnionej z jej spadkobiercami z nadmiarowego zysku, choć nie było celem umowy dokonanie przez uprawnioną przysporzenie na rzecz pozwanej spółki częściowo pod tytułem darmym.

Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak na wstępnie na podstawie art. 385 k.c. i art. 98 kpc.

Marzena Konsek-Bitkowska