Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 czerwca 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Aleksandra Kempczyńska (spr.)

Sędziowie: Marcin Strobel

Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska

Protokolant: sekretarz sądowy Aneta Walkowska

po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2019 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. P.

przeciwko (...) W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 1 października 2018 r., sygn. akt II C 762/15

1.  prostuje oczywistą niedokładność w punkcie trzecim zaskarżonego wyroku, w ten sposób, że słowa „(cztery tysiące sto czterdzieści) złotych” zastępuje słowami „cztery tysiące sto czterdzieści złotych i siedemdziesiąt sześć groszy”;

2.  oddala apelację;

3.  zasądza od (...) W. na rzecz W. P. kwotę 8100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Marcin Strobel Aleksandra Kempczyńska Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska

Sygn. akt V ACa 123/19

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym dnia 9 lipca 2015 roku W. P. wniósł o zobowiązanie pozwanego (...) W. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści „(...) W. oświadcza, iż kupuje od W. P. nieruchomość położoną w W. na terenie D. W. (...) W. przy ulicy (...) oznaczonej jako działka ewidencyjna numer (...) z obrębu numer (...) nazwa 3-12-01 o powierzchni 0,1051 ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta o numerze (...) za cenę 300 000 zł, a sprzedający wyraża na powyższe zgodę” oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości oraz że uchwałą Rady (...) W. nr (...) z dnia 22 października 2009 roku przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru K. B. Z., który objął swoim zasięgiem należącą do powoda nieruchomość, która w części została przeznaczona pod ulicę dojazdową, a w marginalnej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powód podał, że przed wejściem w życie planu jego nieruchomość spełniała wszystkie ustawowe wymogi niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Powód dodał, że na przedmiotowej nieruchomości chciał postawić budynek mieszkalny już w 2009 roku, jednakże wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiło mu tą budowę, w związku z czym zwrócił się do (...) W. o wykup działki, jednakże w dniu 4 grudnia 2014 roku otrzymał odpowiedź negatywną, proponującą w zamian inną działkę, na którą to zamianę powód nie wyraził zgody.

W piśmie procesowym wniesionym 29 marca 2016 roku powód zmodyfikował powództwo o tyle, iż w treści oświadczenia woli, którego złożenie miałoby być nakazane stronie pozwanej, cenę nieruchomości określił na kwotę 568.000 zł.

W odpowiedzi na pozew wniesionej dnia 30 marca 2016 roku pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł, że dotychczasowe użytkowanie nieruchomości powoda, przed dniem wejścia w życie planu miejscowego nie wskazuje na to, iż nieruchomość mogłaby zostać zabudowana budynkiem mieszkalnym, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, porośnięta drzewami, nadto jej kształt może uniemożliwiać jakąkolwiek zabudowę. Pozwany podniósł również, że tylko część nieruchomości została przeznaczona pod ulicę dojazdową, zaś część pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w tym objęta obowiązkiem scalenia. Pozwany dodał, że podjął działania mające na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co będzie miało wpływ na przeznaczenie nieruchomości powoda. Pozwany zakwestionował również wartość przedmiotowej nieruchomości.

Wyrokiem z dnia 1 października 2018 roku Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie:

1.  zobowiązał (...) W. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „(...) W. nabywa od W. P. nieruchomość położoną w W. na terenie D. W. (...) W. przy ul. (...) oznaczoną jako działka ewidencyjna numer (...) z obrębu numer (...) nazwa 3-12-01 o powierzchni 0,1051 ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta o numerze (...) za cenę 364.050 złotych”,

2.  oddalił powództwo w pozostałym zakresie,

3.  zasądził od (...) W. na rzecz W. P. kwotę 4.140,76 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.016 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego,

4.  polecił zwrócić W. P. kwotę 437,53 złotych tytułem niewykorzystanej zaliczki na poczet kosztów wykonania przez biegłego opinii wpłaconej w dniu 9 stycznia 2017 roku,

5.  opłatę od pozwu, od uiszczenia której powód został częściowo zwolniony, przejął na rachunek Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie.

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i ich ocena prawna:

Powód jest właścicielem nieruchomości położonej w W. na terenie D. W. przy ulicy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną numerem (...) z obrębu numer (...) nazwa 3-12-01 o powierzchni 0,1051 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Powód nabył nieruchomość na podstawie umowy o dział spadku po rodzicach w 2006 roku.

Uchwałą Rady (...) W. nr (...) z dnia 22 października 2009 roku, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr (...)poz. (...)z dnia 19 listopada 2009 roku zatwierdzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru K. B. Z.. Zgodnie z jego ustaleniami nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) znajduje się na terenach oznaczonych symbolami (...) ul. (...), ulica dojazdowa (obejmuje większą część działki) o szerokości 10 m w liniach rozgraniczających oraz (...) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (obejmuje mniejszą część działki, o szerokości ok. 3 m), gdzie minimalna wielkość nowo tworzonej lub nowo wydzielanej działki pod zabudowę wynosić ma 700 m ^{( 2)}.

Powód przed powzięciem ww. uchwały wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i szamba szczelnego na przedmiotowej działce. Postępowanie to zostało umorzone w 2010 roku z uwagi na to, że w następstwie wejścia w życie dnia 19 grudnia 2009 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie było wymagane wydawanie tego typu decyzji.

Pismem z dnia 11 maja 2014 roku powód wezwał (...) W. do wykupu przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. (...) W. odmówiło zakupu nieruchomości i zaproponowało zamianę nieruchomości na inną, położoną przy ulicy (...) o powierzchni 678 m ², na którą to zamianę powód nie wyraził zgody.

Z opinii biegłej sądowej z zakresu architektury i szacowania nieruchomości M. M. sporządzonej w październiku 2017 roku wynika w szczególności, że działka nr (...) w przybliżeniu stanowi prostokąt o długości ok. 84 i 71 m i szerokości ok. 13 i 14 m. Teren na działce jest zadrzewiony i zakrzywiony, bez naniesień kubaturowych, zaś najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa jednorodzinna wolnostojąca oraz tereny leśne. Biegła wskazała, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2009 roku powodują wyłączenie możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości albowiem w przeważającej części znajduje się ona na terenie przeznaczonym pod ulicę dojazdową, a niewielka część działki przeznaczona pod zabudowę ze względu na swoją szerokość tj. ok. 3 m nie może zostać zabudowana. Jednocześnie biegła podała, że przed uchwaleniem ww. planu dla spornego terenu obowiązywało studium uwarunkowań i warunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalone przez Radę Miasta (...) W. uchwałą z dnia 10 października 2006 roku, przewidujące iż sporna działka leży na terenie oznaczonym symbolem M2.12 – tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegła zaznaczyła, że przed wejściem w życie mpzp działka miała dostęp do drogi publicznej, zlokalizowana była w zasięgu niezbędnego uzbrojenia dla zamierzenia budowlanego, grunty na działce miały klasę VI R, nie wymagały więc zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W ocenie biegłej, możliwa więc była zabudowa na nieruchomości domu jednorodzinnego wolnostojącego z funkcją usługową jako uzupełniającą, o szerokości od 6 do 7 m.

Aktualna wartość rynkowa nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...), według stanu i cen aktualnych oraz przeznaczenia sprzed wejścia w życie planu miejscowego z dnia 22 października 2009 roku wynosi 364.050 zł.

Powód domagał się nakazania stronie pozwanej złożenia oświadczenia woli o wykupie stanowiącej jego własność nieruchomości, tj. działki nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...), podnosząc, iż w następstwie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykorzystanie nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe.

W ocenie Sądu powództwo okazało się częściowo uzasadnione.

Podstawą powództwa jest art. 64 k.c., przewidujący możność domagania się wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek określonej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Natomiast jako materialnoprawną podstawę roszczenia powód wskazywał art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowiący, iż właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo zmianą planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, o ile gmina nie zaoferuje mu nieruchomości zamiennej.

Przesłanką powstania roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości jest wyłącznie zdarzenie prawne polegające na uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego następstwem (choć nie koniecznie o charakterze bezpośredniego związku przyczynowego czy jednoczłonowym) jest niemożliwość lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, (…) można żądać wykupienia nieruchomości jeśli doszło do zmiany sytuacji właściciela czy użytkownika wieczystego, polegającej na niemożliwości lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, nawet jeśli zmiana ta nie ma charakteru obiektywnego pogorszenia (por. wyrok SN z dnia 5 lipca 2012 roku, sygn. akt IV CSK 619/11, Legalis numer 549952).

W niniejszej sprawie strony co do zasady nie kwestionowały okoliczności, związanych z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie dowodowe sprowadzało się więc nie do kwestionowania treści czy skuteczności podejmowania przez miasto uchwał, a do wykazania przez powoda braku możliwości wykorzystania, stanowiącej jego własność nieruchomości, w sposób zgodny z dotychczasowym, potencjalnie dopuszczalnym sposobem korzystania. Biegła w sporządzonej opinii wskazała, że wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru K. B. Z. w 2009 roku zmieniło możliwość wykorzystania nieruchomości przez powoda, wyłączyło możliwość zabudowy działki z uwagi na przeznaczenie przeważającej części nieruchomości na cele publiczne, to jest cele drogi dojazdowej. Jak zaznaczyła biegła, pod zabudowę został przeznaczony jedynie niewielki pas gruntu o szerokości ok. 3 metrów, który nie jest możliwy do zabudowy. Jednocześnie biegła wskazała, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość spełniała wszystkie wymogi dla celów jej zabudowy budynkiem mieszkalnym w zabudowie jednorodzinnej. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał roszczenie powoda co do żądania wykupu nieruchomości za uzasadnione, a w konsekwencji został przeprowadzony również dowód z opinii biegłej na okoliczność wartości nieruchomości, podlegającej wykupowi. Sąd określił wartość nieruchomości zgodnie z opinią biegłej, to jest na kwotę 364.050 zł. Sporządzoną przez biegłą opinię Sąd uznał za wiarygodną i przekonującą, albowiem była jednoznaczna, spójna i logiczna oraz w sposób wyczerpujący została uzasadniona. W opinii uzupełniającej biegła odniosła się do zastrzeżeń strony pozwanej. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego, zgłoszony na wniosek stron, biegła w sposób jednoznaczny wskazała wartość nieruchomości, opinia nie została też zakwestionowała w sposób skuteczny przez stronę powodową. Sąd podkreślił, że przedłożona przez powoda opinia K. G., określająca wyższą wartość przedmiotowej nieruchomości została sporządzona na zlecenie powoda i na gruncie przepisów kodeksu postępowania cywilnego może być traktowana co najwyżej jako opinia prywatna, która została zakwestionowana skutecznie przez stronę pozwaną. Za ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych oraz doktrynie Sąd uznał pogląd, że, co do zasady, prywatna opinia „biegłego” lub instytutu naukowego nie stanowi dowodu wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 i 290 k.p.c. Charakter opinii prywatnej ma nawet ekspertyza osoby, która jest biegłym sądowym, jeżeli sporządzona została na polecenie strony.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd zobowiązał pozwane (...) W. do złożenia oświadczenia woli o treści jak w punkcie 1 sentencji wyroku. Sąd dokonał modyfikacji żądanego przez powoda oświadczenia albowiem brak było podstaw do żądania zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli i za powoda (o treści „a sprzedający wyraża na powyższe zgodę”). Z uwagi na powyższe oraz przyjęcie wartości nieruchomości zgodnie z opinią biegłej, a nie żądaniem pozwu, zgodnie z jego modyfikacją, Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie, o czym rozstrzygnięto w punkcie 2 sentencji wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., stosując zasadę rozdzielenia kosztów odpowiednio do wyniku sprawy. Koszty postępowania wyniosły łącznie 23.996,47 zł. Na koszty postępowania składały się: opłata od pozwu – 2.000 zł, koszty zastępstwa procesowego powoda– 7.217 zł, koszty zastępstwa procesowego pozwanego – 7.217 zł, koszty opinii powołanego w sprawie biegłego – 7.562,47 zł. Powód poniósł koszty procesu w kwocie 13.217 zł (w tym opłata od pozwu – 2.000 zł, 4.000 zł – zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego oraz 7.217 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego) a pozwany 11.217 zł ( w tym 4.000 zł – zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego oraz 7.217 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego). Powód przegrał sprawę w 36 %, stąd w takim procencie winien ponieść koszty postępowania, co uwzględniając ogólną wysokość kosztów procesu stanowi kwotę 8.638,72, zaś pozwany w 64 % tj. w kwocie 15.357,74 zł. Z uwagi na fakt, że w toku procesu powód poniósł koszty w wyższej kwocie, aniżeli wynikająca z powyższego wyliczenia, zaś pozwany w niższej, należało zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.140,76 zł tytułem zwrotu poniesionych przez niego kosztów procesu, w tym kwotę 2.016 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (punkt 3 wyroku). Z uwagi na niewykorzystanie całości zaliczki wpłaconej przez powoda Sąd zwrócił powodowi kwotę 437,53 zł (punkt 4 wyroku). Opłatę od pozwu od uiszczenia której powód został częściowo zwolniony Sąd przejął na rachunek Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie. (punkt 5 wyroku).

Apelację od powyższego orzeczenia wniósł pozwany, zaskarżając wyrok w części, tj. w pkt. 1 i pkt. 3 zarzucając zaskarżonemu wyrokowi:

I.  naruszenie przepisów postępowania, tj.

1.  art. 227, 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego poprzez pominięcie przeprowadzenia ustaleń zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 37 ust. 11 pkt 1) ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2018.1945 j.t.), potrzeby zastosowania kryteriów i elementów, które zgodnie z ustawą obowiązującą według stanu prawnego na dzień wyrokowania, znajdują w sprawie zastosowanie dla ustalenia wartości nieruchomości dla terenu, który dotychczas, przed wejściem w życie planu miejscowego nie był objęty planem, tj. dla celów określenia wysokości roszczenia pozwu W. P., o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 2 tej ustawy w Opinii biegłego sądowego, co doprowadziło do wyprowadzenie ze zgromadzonego materiału dowodowego wniosków nie uwzględniających tych okoliczności, a w efekcie przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów,

2.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego poprzez nierozważnie i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych w tej sprawie, w tym brak omówienia w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, znaczenia zaniechania ustalenia wysokości wartości nieruchomości dla celów oszacowania wartości roszczenia pozwu W. P., o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2018.1945 j.t.), z zastosowaniem kryteriów określonych w art. 37 ust. 11 pkt 1) tej ustawy

II.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1.  art. 37 ust. 11 pkt 1) u.z.p. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy w stanie faktycznym sprawy, przepis ten znajduje zastosowanie,

2.  art. 6 k.c. poprzez przyjęcie roszczenia za udowodnione i uwzględnienie powództwa, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 2 u.z.p. i za cenę, o której mowa w pkt 1 wyroku z 1 października 2018 r., dla którego przesłanek nie udowodniono w związku z brakiem przeprowadzenia wymaganych ustaleń w tym zakresie, obejmujących elementy określone w art. 37 ust. 11 pkt 1) u.z.p.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wniósł o:

1.  zmianę wyroku Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie z dnia 1 października 2018 r. w zaskarżonym zakresie tj. w pkt. 1 i pkt. 3 poprzez oddalenie powództwa w całości lub w stosownej części, przy uwzględnieniu ustaleń i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych, ewentualnie

2.  uchylenie zaskarżonego wyroku z dnia 1 października 2018 r. w zaskarżonym zakresie tj. w pkt. 1 i 3, i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania w ww. zakresie,

3.  w każdym z ww. przypadków o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych,

4.  ponadto w oparciu o przepis artykułu 381 k.p.c. wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego do spraw architektury i mającego wiedzę z zakresu szacowania nieruchomości w celu przeprowadzenia wyceny roszczeń pozwu w wycenie uwzględniającej elementy wymienione w przepisie art. 37 ust. 11 u.z.p. gdy z uwagi na zarzuty apelacji, o których mowa w pkt I i pkt II powyżej stanie się to celowe i uzasadnione celem ustalenia ceny w oparciu o ten przepis.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył co następuje:

Apelacja nie jest zasadna i nie zasługuje na uwzględnienie. Należy podzielić ocenę prawną Sądu Okręgowego, w wyniku której roszczenie o wykup nieruchomości zostało uwzględnione wobec wykazania przez powoda przesłanki zmiany przeznaczenia nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego i wysokości należnej zapłaty.

W pierwszej kolejności wymaga rozstrzygnięcia zarzut naruszenia art. 37 ust. 11 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, bowiem decydujące znaczenie dla oceny także pozostałych zarzutów apelacyjnych ma to, czy Sąd Okręgowy powinien zastosować w sprawie przepis wskazanego artykułu w brzmieniu obowiązującym przed jego nowelizacją, dokonaną na podstawie art. 497 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, czy też w brzmieniu obowiązującym po tej nowelizacji, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2018r., a zatem przed datą wydania orzeczeń Sądów obu instancji.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Istotne znaczenie dla wykładni przytoczonego przepisu mają pojęcia przeznaczenia nieruchomości i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie m.in. przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla innych inwestycji niż celu publicznego. W ustalonym stanie faktycznym po uchyleniu planu miejscowego z 1992 r. wystąpiła luka planistyczna w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 19 grudnia 2009 r. Nie została wówczas wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości powoda, która mogłaby stanowić podstawę ustalenia przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu ich zagospodarowania. Z tego względu na podstawie opinii biegłego z zakresu architektury ustalono, że w oparciu o zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa była możliwa na nieruchomości powoda realizacja funkcji urbanistycznych, związanych z jej zabudową. Tak określone przeznaczenie nieruchomości uwzględnia dominujący w orzecznictwie pogląd, że ocena, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinna się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Poglądy te znajdują oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w wyrokach z: 19 grudnia 2006 r. (V CSK 332/06, Legalis), 8 stycznia 2009 r. (I CNP 82/08, Legalis), 9 września 2009 r., (V CSK 46/09, Legalis), 5 lipca 2012 r., (IV CSK 619/1, Legalis) i 9 kwietnia 2015 r. (II CSK 336/14, Legalis) nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia tylko z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości już zrealizował.

Przytoczony pogląd Sąd Apelacyjny podziela, przyjmując, że w ustalonym stanie faktycznym potencjalne możliwości korzystania z nieruchomości w okresie przed wejściem planu miejscowego obejmowały realizację funkcji urbanistycznych, określonych w opinii biegłego z zakresu architektury, a więc m.in. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z funkcją usługową jako uzupełniającą. Jej przeznaczenie w przeważającej części pod budowę ulicy dojazdowej nastąpiło dopiero w planie miejscowym z 2009 r. Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości przez powoda (zieleń nieurządzona) nie może być miarodajny dla oceny, czy po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Zgodnie z tym planem działka powoda w przeważającej części, tj. o szerokości 10 metrów w liniach rozgraniczających, została przeznaczona pod budowę dróg wewnętrznych, stanowiących komunikację dla zlokalizowanej na tym terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Ze względu na szerokość pozostałej części działki przeznaczonej pod zabudowę, tj. ok 3 metry, część ta nie może zostać zabudowana. Tak więc na całej działce nie ma możliwości zabudowy.

Ze względu na przeznaczenie nieruchomości powoda pod drogę dojazdową, która będzie służyła lokalnej społeczności, jako właściwy sposób naprawienia szkody poniesionej przez powoda w wyniku zmian planistycznych należy uznać roszczenie o wykup, o którym stanowi art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z tych przyczyn powództwo co do żądania głównego okazało się usprawiedliwione, co uzasadniało uwzględnienie powództwa i zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczeń woli o treści określonej w sentencji wyroku (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.).

Za bezzasadny Sąd Apelacyjny uznał zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera bowiem wszystkie elementy konstrukcyjne wskazane w powyższym przepisie. Ponadto naruszenie przepisu określającego wymagania, jakim winno odpowiadać uzasadnienie wyroku sądu ( art. 328 § 2 k.p.c. ), może być ocenione jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w sytuacjach tylko wyjątkowych, do których zaliczyć można takie, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku niewątpliwie odpowiada wymogom określonym w art. 328 § 2 k.p.c. , a treść uzasadnienia pozwala na dokonanie kontroli instancyjnej rozstrzygnięcia.

Zarzuty apelacji, dotyczące błędnych ustaleń i wyprowadzenia przez Sąd Okręgowy ze zgromadzonego materiału dowodowego błędnych wniosków, tj. naruszenia art. 227 oraz 233 § 1 k.p.c. są całkowicie nieuzasadnione. Podnosząc zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. strona winna wykazać, jakie konkretnie dowody Sąd ocenił wbrew zasadom wskazanym w tym przepisie. Apelacja pozwanego tego nie czyni, co powoduje, iż zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie został wykazany. Nie można również zgodzić się z zarzutem, jakoby Sąd Okręgowy naruszył prawo procesowe, tj. art. 227 k.p.c. Zgodnie z ugruntowanym już poglądem Sądu Najwyższego sąd nie może dopuścić się naruszenia art. 217 § 1 k.p.c. , podobnie jak i art. 227 k.p.c. , który określa jedynie, jakie fakty mogą być przedmiotem dowodu (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2014 r., IV CSK 503/13). Dlatego już choćby z tego powodu zarzut ten należy ocenić jako niezasadny. Dodatkowo wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie w istocie rzeczy spór nie ogniskował się wokół faktów, lecz prawa, w tym zarzutu pomięcia przeprowadzenia ustaleń zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 37 ust. 11 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać należy, że w orzecznictwie podkreśla się, że zgodnie z zasadą lex retro non agit, do zdarzeń prawnych zaistniałych w określonym czasie stosuje się przepisy prawa wówczas obowiązujące. Tym samym późniejsze przepisy nowelizujące określone regulacje prawne nie znajdują do nich zastosowania. Jednocześnie nowe prawo nie może prowadzić do formułowania odmiennych ocen prawnych tych zdarzeń, niż wynikające z treści przepisów prawa obowiązujących w czasie ich zajścia. I tak w wyroku z dnia 18 września 2014 r. w sprawie V CSK 557/13 (LEX nr 1523369) Sąd Najwyższy wskazał, że „zasada nieretroakcji wyrażona w art. 3 k.c. oznacza, że nowego prawa nie stosuje się do oceny zdarzeń prawnych i ich skutków, jeżeli miały miejsce i skończyły się przed jego wejściem w życie.” Z kolei Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 10 października 2012 r. w sprawie I ACa 178/12 (LEX nr 1237038) podkreślił, iż „ zasada lex retro non agit nakazuje skutki zdarzeń prawnych oceniać na podstawie ustawy, która obowiązuje w czasie, gdy dane zdarzenie nastąpiło”. Natomiast Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 7 lipca 2010 r. w sprawie V ACa 99/10 (LEX nr 1120405) zaznaczył, iż w oparciu o art. 3 k.c. „nowa ustawa obowiązuje na przyszłość i jej mocy obowiązującej nie należy rozciągać, poprzedzając jej wejście w życie. Nowa ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba, że co innego wynika z jej brzmienia lub celu. Skoro zasada lex retro non agit oznacza, że nowa ustawa obowiązuje dopiero od chwili jej wejścia w życie, upoważnia to do stwierdzenia, iż nowa ustawa nie powinna zmieniać ocen prawnych dokonanych pod rządem dawnego prawa. Wymaga tego ochrona bezpieczeństwa prawnego oraz zaufania podmiotów prawa do państwa, co m.in. nakazuje, aby ustalone już prawa i obowiązki tych podmiotów nie ulegały zmianom, zwłaszcza zmianom niekorzystnym.” Wskazywana w apelacji reguła intertemporalna znajduje zatem zastosowanie do przepisów prawa procesowego, nie zaś materialnego.

Określając cenę wykupu nieruchomości, Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że istota instytucji prawnej wykupu jako następstwa zmiany miejscowego planu, wymaga uwzględnienia stanu (charakteru nieruchomości, sposobu jej użytkowania) istniejącego przed datą sprzed wejścia planu w życie. Przemawia za tym jej cel zmierzający, przez zapewnienie ekwiwalentu, do usunięcia skutków ograniczenia prawa własności odnoszonego do wcześniejszego korzystania z nieruchomości (tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11, Legalis). Z tego względu Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił wartość rynkową nieruchomości powoda według stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a cen aktualnych w dacie orzekania, co znajduje odzwierciedlenie w poglądach judykatury (por. wyrok Sądu Najwyższego z 22 stycznia 2015 r., I CSK 224/14, Legalis). Wartości wynikające z opinii biegłej M. M. są niższe od kwot żądanych przez powoda w toku postępowania, stąd też Sąd prawidłowo w pozostałym zakresie oddalił powództwo.

Mając powyższe na uwadze Sąd apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. apelację pozwanego jako niezasadną oddalił. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zasądzając od pozwanego na rzecz powoda zwrot kosztów postępowania apelacyjnego, obejmujących koszty zastępstwa procesowego w kwocie 8.100 zł. Zawarte w punkcie pierwszym wyroku rozstrzygnięcie o sprostowaniu oczywistej niedokładności w wyroku Sądu Okręgowego znajduje oparcie w treści art. 350 § 1 i 3 k.p.c.

Elżbieta Wiatrzyk - Wojciechowska Aleksandra Kempczyńska Marcin Strobel