Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Ewa Klimowicz-Przygódzka

Protokolant: Gabriela Kaszuba

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2021 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. M. i S. M.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 26 czerwca 2019 r., sygn. akt IV C 802/18

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz A. M. i S. M. kwotę 8 100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Ewa Klimowicz-Przygódzka

Sygn. akt V ACa 294/20 UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz A. M. i S. M. kwotę 226 745,81 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 XII 2018 r. do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałym zakresie ( co do kwoty 20 741,02 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu oraz co do kwoty odsetek za opóźnienie od zasądzonej należności za okres od 12 XII 2017 r. do dnia 19 XII 2018 r.) oraz obciążył strony kosztami procesu proporcjonalnie do stopnia wygrania przez każdą z nich sprawy.

Rozstrzygnięcie to wynikało z następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

W dniu 20 VIII 2008 r. pomiędzy stronami niniejszego postępowania doszło do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej, zobowiązującej do wybudowania budynku , ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży tego lokalu. Pozwany oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ew. (...), obręb (...), o obszarze 255 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...)IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) oraz, że jest właścicielem udziału wynoszącego 34750/200000 w nieruchomości oznaczonej nr ew. (...)obrębu (...) o obszarze 38,367 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...). Pozwany oświadczył również, że na nieruchomości oznaczonej numerem (...) prowadzi inwestycję polegającą na budowie budynku wielomieszkaniowego, w którym zamierza wybudować lokal numer (...) o powierzchni 93,5 m2 . Pozwany zobowiązał się, że w terminie do 30 XII 2008 r. ustanowi odrębną własność lokalu nr (...) i sprzeda ten lokal na rzecz powodów wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej oraz , że przeniesie na rzecz powodów prawo do wyłącznego użytkowania miejsca parkingowego numer(...) w garażu podziemnym znajdującym się w budynku.

Strony ustaliły cenę zakupu lokalu wraz z miejscem garażowym, jak i udziałem we współwłasności nieruchomości na kwotę 553 600 zł , która miała być płatna w 5 ratach, przy czym I rata w wysokości 53.560 złotych została już zapłacona, II rata w wysokości 213.440 miała zostać zapłacona do dnia 31 VIII 2008 r., III rata w wysokości 106.720 zł do 30 IX 2008 r., IV rata w wysokości 106.720 zł do 31 X 2008 r. i V rata w wysokości 53.360 zł w terminie do dnia odbioru lokalu.

W paragrafie (...)umowy strony ustaliły, że do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, kupujący powierzają zarząd nieruchomością sprzedającemu i w związku z tym zobowiązują się wpłacać tytułem kosztów za wspólne użytkowanie nieruchomości, jak i części wspólnych budynków odpowiednie kwoty tytułem kosztów zarządu.

Ostatecznie powodowie wpłacili na rzecz pozwanego tytułem ceny nabycia lokalu tylko 276.754,81 zł oraz kwotę 20.741,02 zł tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej jak i wspólnych części budynku.

Do zawarcia umowy sprzedaży między stronami nie doszło. Pismem z dnia 20 X 2016 r. pozwany potwierdził, że w związku z umową przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego na terenie osiedla (...) w W. należność spółki w stosunku do powodów wynosi ponad 100.000 zł, konkretna kwota tych należności wyliczona zostanie po sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego w terminie do 15 I 2017 r..

Ostatecznie, ponieważ nie doszło do zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, pozwany lokal nr (...) sprzedał innym osobom.

Pismem z dnia 29 XI 2017 r. powodowie wezwali pozwanego do zapłaty łącznie kwoty 280.105,81 zł, przy czym było to wezwanie dotyczące dwóch lokali jakie powodowie mieli nabyć od pozwanego tj. lokalu nr (...). W wezwaniu tym zostało błędnie określone nazwisko powodów. Pozwany otrzymał je 4 XII 2017 r. .

Takie były ustalenia faktyczne sądu I instancji , które oparte zostały na złożonych do akt dokumentach.

Przed przejściem do merytorycznej oceny zgłoszonych przez powodów roszczeń Sąd Okręgowy wyjaśnił, iż nie uwzględnił wniosku strony pozwanej o odroczenie rozprawy z uwagi na fakt, iż pełnomocnik pozwanego nie był w stanie do niej się przygotować ponieważ został niedawno ustanowiony. Podniósł, iż niedopuszczalna jest sytuacja, w której pozwany

ustanawia sobie pełnomocnika na kilka dni przed wyznaczonym terminem rozprawy podczas gdy otrzymał odpis pozwu pół roku wcześniej tj. w grudniu 2018 r. i miał wystarczającą ilość czasu na przygotowanie się do tej rozprawy, ustanowienie sobie pełnomocników procesowych i podjęcie odpowiedniej obrony. Zgodnie z postanowieniami Konstytucji sąd ma obowiązek rozpoznać sprawę w rozsądnym terminie czego domagają się słusznie obywatele Rzeczypospolitej Polskiej.

Sąd Okręgowy nie znalazł również podstaw do odroczenia rozprawy z tego względu, iż pozwana spółka jak twierdziła nie otrzymała kompletnego odpisu pozwu wniesionego w niniejszej sprawie. Zarzut taki został podniesiony już w piśmie procesowym z dnia 20 III 2019 r. stanowiącym odpowiedź na pozew, sąd I instancji miał jednak na uwadze, iż pozew ten został doręczony pozwanemu 5 XII 2018 r. i jeżeli rzeczywiście był niekompletny, co jak stwierdził , trudno jest obecnie zweryfikować, to pozwany miał pół roku na to żeby podjąć stosowne działania, aby ten brak został usunięty , w szczególności mógł przyjść do sądu i zapoznać się z tym pozwem, czy też złożyć wniosek o jego doręczenie.

Sąd Okręgowy za niezasadne uznał również odroczenie rozprawy w celu przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron. Uznał bowiem, że stan faktyczny sprawy w zasadzie nie jest sporny między stronami a zatem nie ma potrzeby przeprowadzania w/w dowodu. Zgłoszony wniosek o odroczenie rozprawy w celu przeprowadzenia tego dowodu zmierzał jego zdaniem jedynie do przewlekania postępowania. W szczególności okolicznością bezsporną było, że powodowie wpłacili na rzecz pozwanego żądane kwoty pieniężne.

Przechodząc do oceny prawnej zgłoszonych roszczeń jako niezasadny Sąd Okręgowy uznał zarzut pozwanego, iż powództwo w niniejszej sprawie zostało wniesione przez podmiot nieuprawniony. Powództwo zostało bowiem wniesione przez osoby, które zawarły umowę przedwstępną.

Odnosząc się do twierdzeń pozwanego, iż to nie z jego winy doszło do niezawarcia umowy przyrzeczonej , w związku z czym po jego stronie powstały pewne roszczenia, Sąd Okręgowy podniósł, iż w takiej sytuacji należało wytoczyć powództwo wzajemne albo zgłosić zarzut zatrzymania. Jeżeli pozwanemu rzeczywiście przysługują jakieś roszczenia finansowe w stosunku do strony powodowej, w szczególności związane z przebudową lokalu, to może wytoczyć odpowiednie powództwo i z takimi roszczeniami wystąpić.

W konsekwencji powyższego sąd I instancji jak sam stwierdził nie ustalał z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona powodowa nie twierdziła, że nie doszło do zawarcia tej umowy z winy pozwanego. Podniosła tylko to, że do umowy nie doszło i w związku z tym, że wpłaciła tytułem zaliczki kwotę 276.745,81 zł domaga się jej zwrotu w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu tj. na art. 410 § 2 k.c. i art. 405 k.c. wobec tego, że odpadła podstawa świadczenia .

Sąd Okręgowy zgodził się z tymi twierdzeniami powodów. Uznał, że w sytuacji gdy powodowie dokonali wpłaty tytułem zaliczki na koszt kupna lokalu, a do jego sprzedaży nie doszło, to oczywiście należy im się zwrot tej zaliczki w oparciu o art. 405 i art. 410 § 2 k.c..

Jako niezasadne ocenił natomiast żądanie powodów zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od zasądzonej kwoty zaliczki od dnia wniesienia pozwu. Uznał, iż odsetki te na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. należą im się po upływie 14 dni od dnia doręczenia pozwanemu odpisu pozwu. Podniósł, iż co prawda w dacie wniesienia pozwu strony prowadziły negocjacje, pozwany dostał wezwanie do zapłaty, ale zawierało ono błędne oznaczenie powodów.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił ponadto żądania powodów zasądzenia na ich rzecz od pozwanego kwoty 20.741,02 zł uiszczonej tytułem kosztów eksploatacji lokalu objętego umową. Uznał, iż pozbawione jest ono podstawy prawnej. Pozostawałoby do rozważenia gdyby powodowie udowodnili, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z winy pozwanego. Powodowie natomiast nie wskazywali z czyjej winy nie zawarto umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu. Sąd Okręgowy stwierdził, iż również tego nie wie i tego nie ustalał. Podniósł natomiast, iż wobec zawarcia umowy przedwstępnej można przyjąć, iż powodowie lokal nr (...) blokowali i za ten okres powinni ponieść koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych, do czego się zresztą zobowiązali w umowie przedwstępnej. Pozwany słusznie otrzymał te pieniądze i nie ma obowiązku ich zwracać.

Dokonując stosunkowego rozliczenia kosztów procesu sąd I instancji miał na uwadze, że z dochodzonej kwoty 247.484, 53 zł powodowie uzyskali kwotę 226.745, 81 zł, co oznacza, że wygrali sprawę w 91 %. Poniesione przez nich koszty wynosiły: 1000 zł – uiszczone tytułem części opłaty od pozwu oraz 10 800 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika plus 17 zł opłaty skarbowej, co dawało łącznie 11.817 zł. 91% z tej kwoty dawało natomiast 10.753,47 zł. Z kolei koszty pozwanego sprowadzały się do kosztów adwokackich w wysokości 10.817 z czego 9 % w jakich wygrał on sprawę wynosiło 973,53 zł. Po wzajemnej kompensacie kosztów należnych każdej ze stron pozostała kwota zasądzona od pozwanego na rzecz powodów w wysokości 9.779,94 zł.

Ponieważ powodowie zostali zwolnieni od kosztów opłaty od pozwu ponad 1000 zł, Sąd Okręgowy przyjął, iż 91 % opłaty jeszcze nieuiszczonej tj. 11.375 zł powinien ponieść pozwany tj. 10.351,25 zł. zaś 9 % powinno zostać ściągnięte z zasądzonego na rzecz powodów świadczenia tj. 1.023,75 zł.

Wyrok powyższy w zakresie uwzględniającym powództwo zaskarżyła strona pozwana podnosząc w swojej apelacji zarzuty:

- naruszenia art. 130 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c. poprzez niewezwanie powodów do uzupełnienia braków pozwu dotyczących wskazania informacji czy strony podjęły pozasądowe próby rozwiązania sporu , co skutkowało merytorycznym rozpoznaniem sprawy pomimo, że pozew nie spełniał wymogów formalnych i strona powodowa powinna była zostać wezwana do jego uzupełnienia pod rygorem zwrotu,

- naruszenia art. 207 § 5 k.p.c. poprzez niedoręczenie pozwanemu odpisu pozwu wraz z załącznikami , pomimo zgłoszenia powyższego przez pozwanego w pierwszym piśmie procesowym, co skutkowało uniemożliwieniem pozwanemu prawidłowej obrony swoich praw,

- naruszenia art. 299 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o przesłuchanie stron , w sytuacji gdy pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy , dotyczące niezawarcia umowy przyrzeczonej z wyłącznej winy powodów, co skutkowało błędem w ustaleniach faktycznych mogących mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, polegającym na uznaniu, że świadczenie uiszczone przez powodów jest nienależne i stanowi bezpodstawne wzbogacenie pozwanego,

- naruszenia art. 410 § 2 k.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że świadczenie dokonane przez powodów ma charakter świadczenia nienależnego , w sytuacji gdy podstawa tego świadczenia nie odpadła , bowiem to z wyłącznej winy powodów nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i w związku z tym pozwana spółka była uprawniona do zatrzymania uiszczonych należności tytułem odszkodowania za szkodę powstałą na skutek niewykonania umowy,

- naruszenia art. 471 k.c. poprzez jego niezastosowanie , w sytuacji gdy żądana kwota stanowi odszkodowanie za niewykonanie umowy i nie powinna podlegać zwrotowi,

- naruszenia art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie , w sytuacji gdy zasady współżycia społecznego przemawiały za oddaleniem powództwa , bowiem do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z wyłącznej winy powodów , którzy przez bardzo długi okres czerpali korzyści z zajmowania mieszkania do nich nie należącego , za które nie uiścili należności i domagają się zwrotu kwoty prawie po 10 latach od zawarcia umowy przedwstępnej , nie poczuwając się do jakiejkolwiek odpowiedzialności z ich strony,

- naruszenia art. 390§ 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie zgłoszonego przez pozwanego na rozprawie zarzutu przedawnienia z umowy przedwstępnej.

Apelujący zgłosił ponadto szereg wniosków dowodowych na okoliczność, iż do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z winy powodów.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja wniesiona przez stronę pozwaną nie może odnieść zamierzonych nią skutków ponieważ wyrok sądu I instancji jest prawidłowy aczkolwiek z innych względów niż zostało to podane w jego uzasadnieniu.

Rozważania związane z wniesioną apelacją zacząć należy od zarzutów dotyczących naruszenia przepisów prawa procesowego, które były zdaniem Sądu Apelacyjnego niezasadne.

1.Pozew wniesiony w niniejszej sprawie w istocie nie zawierał informacji wskazanych w art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c. tj. czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, ani nie wskazywał dlaczego ewentualnie strony takich prób nie podjęły. Brak tego rodzaju nie umożliwiał jednak nadania biegu sprawie, a zatem nawet gdyby powodowie zostali wezwani do jego uzupełnienia i nie sprostali nałożonemu na nich zobowiązaniu, to nie byłoby podstaw do zastosowania art. 130 k.p.c. i zarządzenia zwrotu pozwu ( postanowienie SA w Katowicach z 6 VII 2016 r., I ACz 823/16, Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego pod red. M. Manowskiej, do art. 130).

2. Twierdzenia pozwanej spółki , iż nie otrzymała kompletnego odpisu pozwu wniesionego w niniejszej sprawie nie zostały w żaden sposób nawet uprawdopodobnione . Budzą ponadto w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego wątpliwości co do swojej wiarygodności z uwagi na sam fakt, iż zostały podniesione dopiero po 3 miesiącach (a nie pół roku jak stwierdził sąd I instancji) od otrzymania tego według twierdzeń pozwanej, niepełnego odpisu. Logicznym jest, iż reakcja ze strony pozwanej na takie ewentualne uchybienie powinna nastąpić niezwłocznie w celu jak najszybszego podjęcia przez nią obrony swoich praw. W piśmie procesowym datowanym na dzień 20 III 2019 r. pozwana spółka podniosła, że nie otrzymała pierwszej strony pozwu , że dokument przez nią odebrany zaczyna się od uzasadnienia pozwu ( k 172), w związku z czym nie wie ona jakie są żądania powodów i nie może tym samym podjąć skutecznej obrony. Nawet gdyby uznać za prawdziwą podaną okoliczność, to nie można zgodzić się z wyciągniętymi z niej wnioskami. Pozew wniesiony w niniejszej sprawie ma ponumerowane strony. Brak pierwszej z nich nie uniemożliwia zapoznania się z przedmiotem i wysokością żądań powodów. Strona druga pozwu , na której rozpoczyna się uzasadnienie, żądania zgłoszone na stronie pierwszej powtarza. W samym uzasadnieniu również dokładnie wskazane i uzasadnione są zgłoszone przez powodów roszczenia ( str. 5 pozwu).

W świetle powyższego twierdzenia apelacji, iż pozwana spółka nie miała możliwości podjęcia prawidłowej obrony swoich praw nie zasługiwały na uwzględnienie.

3. Nie doszło w niniejszej sprawie także do obrazy art. 299 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron na okoliczność , iż do zawarcie umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn zawinionych przez powodów. Okoliczność powyższa w istocie nie miała bowiem znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co wiąże się już z oceną prawną zgłoszonego roszczenia o czym poniżej.

4. Sąd Okręgowy przyjął, iż umowa zawarta przez strony w dniu 20 VIII 2008 r. jest umową przedwstępną w związku z czym w przypadku niedojścia do skutku umowy w niej przyrzeczonej , to co strony do tej pory sobie świadczyły podlega zwrotowi na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu. Tego rodzaju rozwiązanie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, chociażby wskazywanym przez powodów wyroku z dnia 25 III 2004 r. II CK 116/03 czy też nowszym z dnia 6 XII 2017 r. I CSK 476/17. Przyjmuje się, że w sytuacji gdy umowa przyrzeczona nie może być już zawarta zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, czego konsekwencją jest obowiązek jego zwrotu jako nienależnego , na podstawie art. 410 § 2 k.c. . Zwrot świadczenia obejmuje pełną jego wysokość, niezależnie od przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ druga strona umowy (wzbogacony) wie, że otrzymała je przed powstaniem zobowiązania i powinna liczyć się z obowiązkiem zwrotu już od chwili otrzymania go ( uchwała SN z 8 VII 2007 r., III CZP 3/07, wyrok z 12 I 2006 r. II CK 342/05, z 15 XI 2016 r. III CNP 9/16). Dodać jeszcze należy, iż roszczenie o zwrot tego co strony sobie świadczyły ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 118 k.c., a nie na podstawie art. 390 § 3 k.c. tj. po upływie roku od dnia kiedy umowa przyrzeczona miała zostać zawarta ( patrz wyrok SN z I CSK 476/17 i przywołane tam orzeczenia).

5. Rozważania sądu I instancji uznać należałoby tym samym za prawidłowe gdyby nie to, że wbrew ustaleniom tego sądu jak i twierdzeniom stron niniejszego postępowania umowa z dnia 20 VIII 2008 r. nie jest umową przedwstępną. Posiada bowiem wszelkie elementy charakterystyczne dla umowy realizatorskiej zwanej też umową deweloperską.

Umowę deweloperską, która dopiero od 29 IV 2012 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16 IX 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017. 1468 t.j.) jest umową nazwaną, określa się w orzecznictwie jako umowę mieszaną, na którą, w zakresie obowiązków dewelopera, składają się połączone ze sobą czynności podejmowane w ramach procesu inwestycyjnego prowadzącego do zrealizowania zasadniczego zamiaru jakim jest dla niego, przekazanie przedmiotu inwestycji (lokalu) drugiej stronie umowy. Świadczenie dewelopera nie jest zawężone zatem do zobowiązania się do przeniesienia własności nieruchomości. Z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.. Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest z kolei finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta ( uchwałą SN z 9 XII 2010 r. III CZP 104/10). Umowa deweloperska ma zatem charakter umowy wzajemnej. Jest to umowa właściwa, a nie przedwstępna, realizująca własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń miedzy kontrahentami. Kreuje samoistny stosunek prawny obejmujący wzajemne różnorodne świadczenia.

Różnice pomiędzy umową deweloperską a przedwstępną wyjaśnił niniejszy Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 26 VI 2015 r. wydanym w sprawie VI ACa 1130/14 podnosząc, że zakres obowiązków obu stron w przypadku umowy deweloperskiej jest znacznie bardziej rozbudowany, obejmuje bowiem nie tylko zawarcie umowy ustanawiającej i przenoszącej odrębną własność lokalu, lecz przede wszystkim jego wybudowanie . Istotą umowy przedwstępnej jest natomiast tylko zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie służy wymianie świadczeń i nie realizuje samoistnego celu gospodarczego gwarantując jedynie zawarcie ukierunkowanej na to umowy przyrzeczonej. Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 VII 2013 r. II CSK 575/12 zwrócił uwagę , że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny .

Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności niniejszej sprawy zwrócić należy uwagę, że na podstawie „umowy zobowiązującej do wybudowania budynku , ustanowienia odrębnej własności lokalu w tym budynku oraz sprzedaży tego lokalu” z dnia 20 VIII 2008 r. zawartej przez strony niniejszego postępowania , pozwana spółka w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej ( k 25) zobowiązała się wobec powodów do wybudowania na nieruchomości stanowiącej przedmiot jej własności budynku wielomieszkaniowego, wyodrębnienia i ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) jaki w tym budynku będzie się znajdował i do sprzedaży tego lokalu powodom. Powodowie z kolei zobowiązali się do zapłaty ceny sprzedaży w kwocie 533 600 zł w 5 ratach, z których jedna została już uiszczona, a termin zapłaty ostatniej miał nastąpić do dnia odbioru lokalu, który jak wynika z § (...)w zw. z § (...) został wyznaczony z kolei do dnia 21 II 2009 r.. Powyższe oznacza, że cała kwota tytułem ceny sprzedaży lokalu miała zostać uregulowana przez powodów jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży, gdyż w § (...)umowy strony postanowiły, że zawarcie umowy sprzedaży nastąpi w terminie do 60 dni od dnia wydania przedmiotowego lokalu kupującemu, które to wydanie miało nastąpić do dnia 28 II 2009 r. ( § (...) ).

Ponadto w przedmiotowej umowie strony zawarły szereg postanowień dotyczących praw i obowiązków im przysługujących i ich obciążających, składających się na szerszy stosunek prawny niż tylko wyznaczony zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży . Przykładowo odbiór lokalu ( który miał nastąpić przed zawarciem umowy sprzedaży) został połączony z kontrolą jakości i umówionego standardu jego wykończenia , a w razie stwierdzenia wad usterek lokalu sprzedający miał prawo wyznaczyć termin na ich usunięcie . Pozwana spółka udzieliła już w tej umowie gwarancji na dostarczone urządzenia i wbudowane materiały ( § (...) ). Strony ustaliły także, że rękojmia za wady rozpocznie się z dniem protokolarnego wydania lokalu ( § (...) ). Kupujący zobowiązali się do pokrywania kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną od dnia odbioru lokalu ( § (...) ). Ustalone zostały kary umowne m.in. za opóźnienie w wydaniu lokalu ( § (...) ). Określono również kwestie zwrotu dokonanych przez kupującego wpłat w przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron ( § (...)).

Z powyższego wynika, że celem zawartej przez strony umowy nie było tylko doprowadzenie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, co jest charakterystyczne dla umowy przedwstępnej. Przedmiotowa umowa regulowała prawa i obowiązki stron w okresie poprzedzającym zawarcie takiej umowy, także w trakcie trwania procesu inwestycyjnego. Powodowie mieli przede wszystkim ten proces finansować. Zapłata ceny sprzedaży miała w całości nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Strony nadały umowie cechę wzajemności wynikającą z ekwiwalentności obciążających każdą z nich świadczeń . Przeniesienie odrębnej własności lokalu na powodów miało stanowić jedynie końcowy, definitywny etap realizacji tej umowy.

Przeciwko kwalifikowaniu tego rodzaju umowy jako przedwstępnej przemawia jednak przede wszystkim wynikający już z samej jej treści obowiązek świadczenia pieniężnego nabywcy lokalu w całości jeszcze przed zawarciem umowy ustanawiającej i przenoszącej własność tegoż lokalu, w trakcie trwania procesu realizacji inwestycji.

Sądowi Apelacyjnemu znane jest stanowisko dopuszczające zawarcie również w umowie przedwstępnej, poza treścią przewidzianą w art. 389 § 1 k.c., także szeregu postanowień (przy uwzględnieniu wskazań z art. 353 ¹ k.c.), które nie dotyczą jej istoty i skuteczności, ale określają postępowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej. Postanowienia takie mogą dotyczyć także wpłacenia w całości lub w części należności objętej umową przyrzeczoną ( wyrok SN z 25 III 2004 r. II CK 116/03, z 6 XII 2017 r. I CSK 476/17). Tym niemniej jednak w niniejszym przypadku zakres regulacji odnoszącej się do etapu poprzedzającego zawarcie umowy przyrzeczonej jest na tyle rozbudowany jak i istotny, iż powoduje, że zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży jest tylko jednym z wielu obowiązków umownych stron. Innymi słowy zakres wzajemnych praw i obowiązków stron, wynikających z umowy z dnia 20 VIII 2008 r. w istotny sposób wykracza poza treść zobowiązania do zawarcia przyrzeczonej umowy na gruncie art. 389 k.c., Ponadto celem tej umowy jest uprzednio zrealizowanie w ramach procesu inwestycyjnego przedmiotu umowy przyrzeczonej ze środków finansowych pochodzących od kupujących i następnie ustanowienie i przeniesienie na nich odrębnej własności lokalu. Umowa ma zatem swój swoisty cel gospodarczy . Do wymiany świadczeń przez strony dochodzi już przed zawarciem umowy sprzedaży.

Dodatkowo podnieść należy, iż prawa i obowiązki powodów zostały wpisane do księgi wieczystej ( zgodnie z § (...) umowy).

Umowa powyższa spełnia wszystkie elementy istotne umowy deweloperskiej i tak też należy ją kwalifikować.

Zgodnie z art. 65 § 2 k.c. przy ocenie charaktery zawartej przez strony umowy nie można było opierać się jednak jedynie na jej dosłownym brzmieniu, ale należało zbadać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy. Na powyższe okoliczności został przez Sąd Apelacyjny dopuszczony dowód z przesłuchania stron, który tylko potwierdził, że umowa łącząca powodów z pozwanym była umową deweloperską. W momencie jej zawierania proces inwestycyjny był już na etapie zaawanasowanym, ale nadal trwał, co strona powodowa sama podnosiła ( k 314 ). Trwał on jeszcze w roku 2010 , kiedy w lokalach usytuowanych w tym samym budynku , co lokal objęty sporną umową, kładziono tynki gipsowe ( k 316-325). W roku 2008 lokal objęty umową stron istniał fizycznie, tym niemniej nie był wykończony podobnie jak części wspólne budynku i jego otoczenie. Prezes zarządu pozwanej spółki zeznał co prawda, że w VIII 2008 r. można było zawrzeć umowę kupna sprzedaży lokalu i od razu wydać go powodowi ponieważ powód zajmował się wykańczaniem lokali w całym budynku, jak i twierdził, że gdy strony zawierały umowę , to proces inwestycyjny został zakończony, tym niemniej nie były to twierdzenia wiarygodne. Tenże bowiem sam reprezentant strony pozwanej zeznał, że budynek był wówczas w stanie surowym zamkniętym , potrzebne były prace wykończeniowe oraz, że w umowie z dnia 20 VIII 2008 r. zobowiązał się do wybudowania lokalu ponieważ budynek w 2008 r. był w trakcie budowy , w stanie surowym, nie był całkowicie wykończony aby oddać lokal pod klucz . Co najważniejsze zeznając w charakterze strony tenże Prezes zarządu sp. z o.o. (...) powiedział, że pieniądze od powodów były mu potrzebne na wykończenie inwestycji , „bo inaczej musiałbym wziąć kredyt.” ( k 310 v). Potwierdza to okoliczność finansowania przez powodów procesu inwestycyjnego, co jest charakterystyczne przy umowie deweloperskiej.

6. Ustalenie, że umowa zawarta przez strony jest umową deweloperską, a nie przedwstępną ma ten skutek, iż nie sposób jest przyjąć, że wpłaty dokonywane przez powodów tytułem zapłaty ceny sprzedaży podlegają zwrotowi jako świadczenie nienależne. Jak już podniesione zostało umowa ta ma charakter umowy wzajemnej. Nakładała na pozwanego przedsiębiorcę obowiązek wybudowania lokalu przeznaczonego dla powodów oraz przystąpienia do umowy przenoszącej jego własność na nabywcę, za wcześniejszą zapłatą przez nabywcę całości ceny. Powodowie zgodzili się finansować budowę lokalu, który zamierzali kupić. Odpowiednikiem świadczenia pozwanej spółki był więc obowiązek powodów zapłaty, zanim miało dojść do zawarcia umowy przenoszącej własność, w toku realizacji inwestycji, w ratach, należności odpowiadającej pełnej wartości świadczenia zbywcy. Oznacza to, że pozwana spółka nie otrzymała wpłacanych przez kontrahentów kwot przed powstaniem zobowiązania oraz, że nie musiała liczyć się z ich zwrotem.

7. Nie ulega wątpliwości, iż do zawarcia umowy sprzedaży lokalu przez strony nie doszło. Jak podali powodowie w pozwie „ pozwany do dnia dzisiejszego nie wykonał umowy przedwstępnej” ( k 6 v). Lokal będący przedmiotem zawartej przez strony umowy został zbyty na rzecz innej osoby. Z wpłaconych kwot zostało im zwrócone jedynie 50 000 zł ( k 6 v).

W takiej sytuacji dla oceny skutków niewykonania umowy deweloperskiej zastosowanie mają nie przepisy o nienależnym świadczeniu tylko przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umów wzajemnych tj. art. 491 – 494 k.c., o czym strony zostały uprzedzone na rozprawie przez Sąd Apelacyjny ( k 311).

Oznacza to, iż żądając zwrotu wpłaconych tytułem ceny sprzedaży kwot powodowie powinni byli wykazać, iż doszło do skutecznego odstąpienia od umowy lub ewentualnie, że została ona rozwiązana na skutek porozumienia stron, które przewidywało , że rozwiązanie to będzie miało skutek ex tunc ( wyrok SN z 7 X 1999 r. I CKN 262/98).

Strony nie przewidziały odstąpienia przez powodów od umowy w razie zwłoki sprzedawcy w zawarciu umowy ostatecznej. Skoro nie było takiego zastrzeżenia umownego , to powodowie musieliby zachować ustawowy tryb odstąpienia od umowy wzajemnej określony w art. 491 § 1 k.c. tj. przed odstąpieniem musieliby wyznaczyć deweloperowi odpowiedni dodatkowy termin do wykonania tego świadczenia z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu od umowy odstąpią

W sprawie nie mógł znaleźć zastosowania art. 492 ¹ k.c., który stanowi, że „Jeżeli strona obowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że świadczenia tego nie spełni, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, także przed nadejściem oznaczonego terminu spełnienia świadczenia” , gdyż przepis ten został dodany do kodeksu cywilnego dopiero ustawą z dnia 30 V 2014 r. o prawach konsumenta ( Dz.U. 2020. 287 t.j.), która w swoim art. 51 stanowi, że do umów zawartych przed dniem jej wejścia w życie stosuje się przepisy dotychczasowe.

Przede wszystkim jednak powodowie wcale nie twierdzili, że od umowy z dnia 20 VIII 2008 r. odstąpili a tym bardziej, że wzywali uprzednio pozwaną spółkę do spełnienia obciążającego ją świadczenia polegającego na przeniesieniu odrębnej własności lokalu na ich rzecz.

Umowa zawarta przez strony przewidywała natomiast, że sprzedający może odstąpić od umowy w przypadku opóźnienia kupujących z wpłatą raty o okres powyżej 30 dni oraz gdy zwłoka kupujących w zawarciu umowy ostatecznej trwałaby dłużej niż 60 dni w stosunku do terminu wynikającego z § (...)umowy ( § (...)). Zgodnie z pkt (...)oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno było zostać złożone drugiej stronie w formie pisemnej i doręczone z potwierdzeniem odbioru.

Wobec takiego zastrzeżenia umownego pozwana spółka mogła od umowy odstąpić bez wyznaczenia powodom terminu dodatkowego na wykonanie zobowiązania, zgodnie z art. 492 k.c..

Pozwana nie twierdziła jednak, że z takiego prawa skorzystała. W postępowaniu apelacyjnym przyznała , że żadna ze stron formalnie od umowy nie odstąpiła ( k 328). Powodowie także twierdzili, że pozwana od umowy nie odstąpiła ( k 315).

Tym niemniej okoliczności przytoczone przez powodów w pozwie jaki i stanowisko pozwanego reprezentowane w postępowaniu pierwszoinstancyjnym wskazywały, że strony były zgodne co do tego, że nie wiąże już ich stosunek umowny i należy dokonać jego rozliczenia. Pozwany sprzedał lokal będący przedmiotem umowy, zwrócił powodom część dokonanych przez nich wpłat na poczet ceny nabycia lokalu w wysokości 50 000 zł , którą to kwotę powodowie przyjęli i domagali się zwrotu pozostałej należności.

W piśmie z dnia 20 X 2016 r. skierowanym przez pozwaną do powodów, spółka (...) twierdziła, że jej należności w stosunku do Państwa M. wynoszą ponad 100 000 zł i ich konkretna kwota zostanie wyliczona po sprzedaży lokalu, w terminie do 15 I 2017 r.. ( k 147). Powodom jak już podniesiono zwrócona została jedynie kwota 50 000 zł. w związku z czym pismem z dnia 29 XI 2017 r. wezwali pozwaną do zwrotu reszty kwoty uiszczonej tytułem ceny kupna lokalu ( k 175).

Pozwana nie kwestionowała, że taki zwrot się powodom należy, wnosiła jednak o oddalenie powództwa podnosząc, że była uprawniona do zatrzymania tych należności tytułem odszkodowania za niewykonanie umowy z winy powodów. Na odszkodowanie to miałyby się składać opłaty za użytkowanie lokalu, koszty jego odnowienia i magazynowania rzeczy powodów.

Wszystkie powyższe okoliczności wskazują, że obie strony akceptowały stan definitywnego zakończenia umowy , postanowiły umowę tą rozliczyć, co oznacza, iż umowa została rozwiązana za zgodą stron, a co uzasadniało uwzględnienie żądania powodów o zwrot wpłaconych przez nich na poczet ceny nabycia lokalu należności na podstawie art. 494 § 1 k.c..

Ustalenia powyższe znajdowały potwierdzenie w dowodzie z przesłuchania stron przeprowadzonym w postępowaniu apelacyjnym, z którego wynikało, że strony zgodnie ustaliły, iż sprzedadzą sporny lokal i dokonają wzajemnych rozliczeń ( k 310 i 311) . Sąd Apelacyjny wykorzystał uzupełniająco ten dowód i te zgodnie podniesione fakty mając na uwadze, że przyjęty w kodeksie postępowania cywilnego model apelacji pełnej zakłada, że postępowanie apelacyjne stanowi kontynuację postępowania przed sądem pierwszej instancji (art. 382 k.p.c.), a sąd drugiej instancji dysponuje - podobnie jak sąd pierwszej instancji - pełnym zakresem kognicji w zakresie oceny dowodów i ustaleń faktycznych. Model ten zezwala także, co do zasady, na powoływanie się w postępowaniu apelacyjnym na nowe fakty lub dowody (art. 368 § 1 pkt 4 i art. 381 k.p.c.) co oznacza , że sąd drugiej instancji może dysponować przy rozstrzyganiu sprawy szerszym materiałem procesowym w zestawieniu z sądem pierwszej instancji ( postanowienie SN z 27 VIII 2020 r. IV CZ 28/20, z 21 I 2021 r. II CSKP 43/21). Jak wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 V 2021 r. III CSKP 92/21 „ Potrzeba uzupełnienia materiału dowodowego w postępowaniu apelacyjnym może być pominięta wyjątkowo, a dążenie do koncentracji materiału dowodowego nie może prowadzić do naruszenia zasady sprawiedliwego procesu, który musi być oparty na wszechstronnym zbadaniu okoliczności sprawy.”.

Reasumując Sąd Apelacyjny dokonując oceny prawnej ( interpretacji prawnej) faktów objętych treścią pozwu, które zostały uzupełnione i potwierdzone w postępowaniu apelacyjnym, uznał, iż żądanie zwrotu przez pozwaną na rzecz powodów uiszczonych przez nich na podstawie umowy deweloperskiej kwot pieniężnych tytułem ceny kupna lokalu było zasadne ale na podstawie art. 494 § 1 k.c. wobec rozwiązania umowy przez strony.

Pozwana spółka w wystąpieniu przez Sądem Okręgowym jak i w uzasadnieniu apelacji powoływała się na szereg przysługujących jej wobec powodów roszczeń odszkodowawczych związanych z realizacją umowy . Twierdziła tym samym, że żądana kwota stanowi należne jej na podstawie art. 471 k.c. odszkodowanie za niewykonanie umowy przez powodów. Żądana kwota nie mogła jednak stanowić odszkodowania należnego pozwanej, ponieważ nie tak został określony przedmiot żądania pozwu. Dochodzona przez powodów kwota może odpowiadać wysokości ewentualnie przysługującego pozwanej odszkodowania z tytułu nienależnego wykonania umowy przez powodów , co nie oznacza, iż w związku z tym powodom nic się nie należy. Pozwana mogła dokonać potrącenia z kwot podlegających zwrotowi na rzecz powodów wszelkich przysługujących jej roszczeń, tym niemniej jednak tego nie uczyniła, a bynajmniej nie wykazała w toku niniejszego procesu, że do takiego potrącenia wierzytelności powodów z własnymi wierzytelnościami doszło. Zgodnie z art. 499 k.c. potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

Pozwana nie wykazała ani nie zgłosiła wniosków dowodowych na okoliczność złożenia powodom takiego oświadczenia o potrąceniu. Bez takiego zaś oświadczenia nie była uprawniona do samodzielnego zaliczenia uiszczonych przez powodów tytułem ceny sprzedaży kwot na poczet ewentualnie przysługującego jej odszkodowania .

W apelacji zostały zgłoszone wnioski dowodowe m.in. na okoliczność zatrzymania a nie potrącenia przez pozwaną uiszczonych przez powodów należności tytułem odszkodowania za niewykonanie umowy.

Jedynie tym samym na marginesie należy podnieść , że strona pozwana w żaden sposób nie wykazała również przysługujących jej roszczeń, które mogłyby zostać przedstawione do potrącenia z roszczeniem powodów. Nie wykazana została wysokość tych ewentualnych roszczeń. Przedstawione w tym zakresie w postępowaniu apelacyjnym dowody były spóźnione, a niezależnie od tego bezwartościowe. Faktura wystawiona przez pozwaną za magazynowanie rzeczy powodów, zakwestionowana przez nich , nie stanowi bowiem wiarygodnego dowodu istnienia z tego tytułu wierzytelności pozwanej o wskazywanej wysokości. Podobnie jak wydruk z kartoteki księgowej lokalu ( k 215, 216) także pochodzący od powódki. Tego rodzaju dokumenty można ujmować jedynie w kategorii twierdzeń strony , które winny podlegać udowodnieniu.

Zarzut zatrzymania jaki można było wywieść z twierdzeń apelacji także był niezasadny. Zgodnie bowiem z art. 496 k.c. odnoszącym się do umów wzajemnych „ Jeżeli wskutek odstąpienia od umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot.”. Z mocy art. 497 k.c. przepis ten znajduje zastosowanie także w razie rozwiązania umowy, tym niemniej wynika z niego, że przedmiotem prawa zatrzymania jest świadczenie, co do którego istnieje obowiązek zwrotu. Świadczenie, które druga strona otrzymała w ramach realizacji umowy od swojego kontrahenta. Przedmiotem tego prawa nie jest natomiast świadczenie odszkodowawcze wynikające z niewykonania umowy ani świadczenie z umowy w ogóle nie wynikające jak np. wynagrodzenie za magazynowanie rzeczy powodów. Poza tym realizacja prawa zatrzymania wymaga złożenia wierzycielowi stosownego oświadczenia woli o skorzystaniu z tego prawa, które ma charakter prawokształtujący , co w okolicznościach niniejszej sprawy nie miało miejsca.

8. Opisane na stronach 5 i 6 apelacji zachowanie powodów gdyby nawet zostało udowodnione nie mogłoby skutkować oddaleniem wniesionego w niniejszej sprawie powództwa na podstawie art. 5 k.c.. Zachowanie to bowiem rodziło po stronie pozwanej określone roszczenia odszkodowawcze. Fakt zaniechania ich dochodzenia przez pozwaną nie może być teraz sanowany poprzez oddalenie roszczenia powodów o zwrot wpłaconych przez nich należności. Pozwana jest przedsiębiorcą, profesjonalistą w obrocie gospodarczym i powinna mieć pełną świadomość przysługujących jej praw i sposobu ich dochodzenia. Jej zaniedbania w tym kierunku nie powinny zostać naprawione kosztem powodów.

Reasumując powództwo wytoczone w niniejszej sprawie uznać należało za zasadne aczkolwiek na innej podstawie prawnej niż wskazywali powodowie i przyjął to sąd I instancji. Zaskarżony wyrok odpowiada zatem prawu, co musiało skutkować oddaleniem apelacji pozwanej spółki na podstawie art. 385 k.p.c. i z mocy art. 98 § 1 k.c. obciążeniem jej w całości kosztami postępowania apelacyjnego.

E.Klimowicz-Przygódzka