Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 sierpnia 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Paulina Asłanowicz

Protokolant: Katarzyna Iwanicka

po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2021 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. M. jako następcy prawnego A. M. (1)

przeciwko M. G.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 13 lutego 2020 r., sygn. akt IV C 565/18

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od M. G. na rzecz M. M. kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Paulina Asłanowicz

Sygn. akt V ACa 360/21

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 13 lutego 2020 roku Sąd Okręgowy w Warszawie:

1. zasądził od pozwanej M. G. na rzecz powoda A. M. (1) kwotę 90000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi w sposób następujący:

a) od kwoty 64000 zł od dnia 6 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty;

b) od kwoty 26000 zł od dnia 20 lutego 2019 roku do dnia zapłaty;

2. zasądził od pozwanej M. G. na rzecz powoda A. M. (1) kwotę 9917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym:

a) kwotę 4500 zł tytułem kosztów opłaty stosunkowej od pozwu;

b) kwotę 5400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, stanowiących stawkę minimalną wynagrodzenia adwokata;

c) kwotę 17 zł tytułem zwrotu kosztów opłaty skarbowej od złożonego pełnomocnictwa procesowego.

Powyższy wyrok został wydany w oparciu o następujące ustalenia i rozważania prawne:

Lokal numer (...) przy ulicy (...) w W. stanowi odrębną nieruchomość i należy do powoda, który jest obywatelem austriackim i mieszka na stałe w W..

W czasie bezpośrednio poprzedzającym dzień 9 czerwca 2011 roku lokal pozostawał od wielu lat niezamieszkany i był sporadycznie wykorzystywany w celu nocowania przez powoda lub jego bliskich.

Powód oraz pozwana nie znali się osobiście i nigdy utrzymywali żadnych relacji.

Pozwana ma braci G. S. i W. S..

W 2011 roku brat pozwanej G. S. utrzymywał znajomość z powodem oraz był w posiadaniu kluczy do lokalu. Znał również A. M. (2). Drugi brat pozwanej W. S. również znał A. M. (2).

Wskutek pośrednictwa braci pozwana również poznała A. M. (2).

W nieustalonym miejscu i okolicznościach, w czasie poprzedzającym dzień 9 czerwca 2011 roku został przez nieustaloną osobę sporządzony dokument o treści odpowiadającej pełnomocnictwu udzielonemu przez powoda A. M. (2) do dokonania czynności sprzedaży lokalu wraz z prawami związanymi wraz z podrobionymi klauzulami i pieczęciami co do zagranicznego poświadczenia notarialnego oraz co do urzędowego apostille, odpowiadającego przepisom prawa międzynarodowego.

W dniu 9 czerwca 2011 roku przed notariuszem w W. została w formie aktu notarialnego sporządzona umowa sprzedaży lokalu wraz z prawami związanymi za cenę 263000 zł. Po stronie sprzedawcy działał rzekomy pełnomocnik powoda, a kupującym nabywcą była osobiście pozwana. Wskutek sporządzenia takiego aktu notarialnego właściwy sąd dokonał zmiany wpisu własności lokalu na rzecz pozwanej.

Pozwana nie dokonała bankowego lub pocztowego przelewu ceny na rzecz powoda lub na rzecz rzekomego pełnomocnika powoda. W akcie notarialnym sprzedaży oświadczono, że cała cena została zapłacona przed zawarciem umowy.

W chwili sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży na odpowiednim koncie lokalu we wspólnocie mieszkaniowej istniała nadpłata w kwocie 1099 zł 88 gr.

Po sporządzeniu aktu notarialnego pozwana nie zamieszkała w lokalu. Brat pozwanej G. S. pozostawał w kontakcie z powodem i jego rodziną, nie ujawniając przed tymi osobami faktu sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży lokalu, a utrzymując te osoby w błędnym przekonaniu o niezajściu żadnych zdarzeń prawnych dotyczących lokalu.

W październiku 2011 roku syn i znajomi powoda odkryli, że w lokalu zamieszkuje wiele osób postronnych, twierdzących, że najęły lokal od aktualnego właściciela. Sprawdzenie treści księgi wieczystej przez syna powoda ujawniło fakt sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego.

W dniu 5 stycznia 2012 roku pozwana otrzymała od powoda pismo wyjaśniające, że poświadczenie notarialne na odpowiednim pełnomocnictwie zostało podrobione. Pismo powoda zawierało w szczególności wezwanie do czynności zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

W dniu 13 stycznia 2012 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W. wydał postanowienie o udzieleniu powodowi zabezpieczenia powództwa

o usunięcie niezgodności między stanem prawnym lokalu ujawnionym w odpowiedniej księdze wieczystej a stanem rzeczywistym poprzez wpisanie ostrzeżenia co do takiej niezgodności. W dniu 20 stycznia 2012 roku pozwana odebrała odpis postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia.

W dniu 25 kwietnia 2012 roku pozwana odebrała odpis pozwu w sprawie, której dotyczyło udzielone zabezpieczenie.

Pozwana odmówiła spełnienia żądań powoda i wdała się w spór, w szczególności składając odpowiedź na pozew, a później apelację od wyroku uwzględniającego powództwo.

W dniu 4 kwietnia 2017 roku postępowanie w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zostało prawomocnie zakończone wskutek oddalenia apelacji pozwanej. Podstawą uwzględnienia powództwa były udowodnione twierdzenia powoda o nieudzielaniu pełnomocnictwa rzekomemu pełnomocnikowi oraz o podrobieniu dokumentu stanowiącego odpowiednie poświadczenia takiego pełnomocnictwa.

W dniu 25 kwietnia 2017 roku pozwana otrzymała od powoda wezwanie do wydania lokalu.

W dniu 13 maja 2017 roku pozwana wydała lokal powodowi.

Zadłużenie lokalu względem wspólnoty mieszkaniowej na dzień zwrócenia lokalu powodowi wynosiło 6671 zł 52 gr.

Z tytułu wynajęcia lokalu za okres od dnia 11 czerwca 2011 roku do dnia 12 maja 2017 roku pozwana mogłaby uzyskać czynsz netto w sumie 110196 zł.

Części tego czynszu, przypadające za okresy liczone od dnia 20 stycznia 2012 roku (dzień doręczenia odpisu postanowienia o zabezpieczeniu powództwa o usunięcie odpowiedniej niezgodności) albo od dnia 25 kwietnia 2012 roku (dzień doręczenia odpisu pozwu w tamtej sprawie), stanowiły odpowiednio kwotę 99586 zł 61 gr oraz kwotę 94724 zł 51 gr.

W dniu 29 marca 2018 roku pozwana otrzymała od powoda wezwanie do zapłaty sumy 64000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.

Do chwili zamknięcia rozprawy pozwana nie spełniła świadczenia dochodzonego pozwem ani w całości, ani w części.

Sąd Okręgowy ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów urzędowych i prywatnych składających się na załączone akta sprawy o udzielenie zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania o sygnaturze XVI C 600/12 oraz akta sprawy o usunięcie niezgodności między stanem prawnym lokalu ujawnionym w odpowiedniej księdze wieczystej a stanem rzeczywistym o sygnaturze XVI C 600/12, jak również na podstawie innych dokumentów złożonych dopiero w niniejszej sprawie. Istotne znaczenie miały w szczególności dokumenty zawierające rozstrzygnięcia sądów właściwych w odpowiednich postępowaniach oraz dokumenty potwierdzające fakt i datę doręczenia odpowiednich pism w tych postępowaniach. Poza uwzględnieniem przebiegu i wyniku tych postępowań oraz dokumentów złożonych w sprawie niniejszej Sąd Okręgowy oparł się także na dowodach z przesłuchania świadków i uwzględnił w odpowiednim zakresie zeznania samej pozwanej. Wysokość należnego powodowi wynagrodzenia za korzystanie z lokalu została ustalona w oparciu o opinię biegłego, która po odpowiednim skorygowaniu dokonanym przez samego biegłego, została przez Sąd Okręgowy uznana za rzetelną i miarodajną dla dokonania ustaleń faktycznych.

W oparciu o powyższe ustalenia i dokonaną ocenę dowodów Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo podlegało uwzględnieniu w całości, gdyż należne powodowi od pozwanej wynagrodzenie za korzystanie z lokalu nie jest niższe od sumy dochodzonej pozwem, nawet w razie uznania, że podlegający wynagrodzeniu okres liczy się dopiero od dnia 25 kwietnia 2012 roku, tj. od dnia doręczenia pozwanej odpisu pozwu w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym lokalu ujawnionym w odpowiedniej księdze wieczystej a stanem rzeczywistym.

Zasadniczy spór między stronami był sporem co do faktu, czy pozwana nabyła lokal w złej wierze (twierdzenie powoda), czy w dobrej wierze (twierdzenie pozwanej), jak również sporem co do tego, czy pozwana była obowiązana wynagrodzić powodowi korzystanie z lokalu w razie uznania, że nabyła lokal jednak w dobrej wierze.

W ocenie Sądu Okręgowego powód nie udowodnił złej wiary pozwanej, a w szczególności nie udowodnił, aby w chwili sporządzania aktu notarialnego pozwana miała świadomość tego, że powód nie udzielał odpowiedniego pełnomocnictwa rzekomemu pełnomocnikowi oraz że przedstawiony przez rzekomego pełnomocnika odpowiedni dokument jest dokumentem podrobionym. Żaden z przesłuchanych w sprawie świadków nie przedstawił żadnych informacji co do wiedzy pozwanej w tym zakresie według stanu na dzień sporządzenia aktu notarialnego, zaś sama pozwana zaprzeczyła, aby wiedziała wówczas o podrobieniu odpowiedniego dokumentu lub aby przypuszczała wówczas o możliwości takiego podrobienia. Fałszerstwo było zresztą na tyle umiejętne, że nie zostało wykryte również przez notariusza, sporządzającego na tej podstawie odpowiedni akt sprzedaży.

Dowody zebrane w sprawie ujawniły wiele faktów, według których nie można wykluczyć, że pozwana wiedziała o podrobieniu dokumentu. W szczególności rzekomego pełnomocnika powoda znali wcześniej obaj bracia pozwanej, przy czym jeden z nich znał również powoda. Wątpliwości co do dobrej wiary pozwanej może budzić i to, że po sporządzeniu aktu notarialnego kontakty z powodem i jego rodziną nadal utrzymywał brat pozwanej, a opłaty względem wspólnoty były dokonywane bez ujawniania danych pozwanej. Wątpliwości co do dobrej wiary pozwanej wywołuje wreszcie i to, że pozwana, twierdząca o uiszczeniu całej ceny w gotówce na rzecz rzekomego pełnomocnika powoda, przyznała przecież, że po ujawnieniu oszustwa nie złożyła żadnemu organowi zawiadomienia o popełnieniu oszustwa na jej szkodę, jak również nie wystąpiła z jakimikolwiek roszczeniami przeciwko rzekomemu pełnomocnikowi powoda lub własnym braciom bądź jakimkolwiek innym osobom. Żaden z tych faktów nie stanowił jednak sam w sobie faktu takiego, który uzasadniałby wyprowadzenie wniosku o istnieniu niezbitego dowodu poszlakowego co do złej wiary pozwanej na zasadzie domniemania faktycznego w rozumieniu art. 231 k.p.c. Tego rodzaju domniemania faktycznego nie uzasadnia również całokształt opisanych okoliczności. Pozwana mogła przecież zostać wprowadzona w błąd nie tylko przez domniemanego pełnomocnika powoda, ale i przez własnych braci. Poza tym, z jakichś przyczyn, których pozwana być może nie chciała ujawniać, mogła ona nie chcieć dochodzić roszczeń od rzekomego pełnomocnika powoda lub od własnych braci, a w takim wypadku nie miała też interesu w doprowadzeniu do wszczęcia odpowiedniego postępowania karnego. W każdym razie, w ocenie Sądu Okręgowego, całokształt materiału dowodowego uzasadnia ocenę, że zarzuty co do złej wiary pozwanej pozostają tylko przypuszczeniem, nie obalającym jednak domniemania na podstawie art. 7 k.c., że pozwana działała w dobrej wierze.

Niemożność przypisania pozwanej złej wiary w chwili sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego prowadzi do niemożności zastosowania art. 225 w związku z art. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c., zgodnie z którym posiadacz samoistny w złej wierze jest w szczególności obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Brak podstaw do przypisania pozwanej złej wiary w chwili sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego nie wyklucza jednak możliwości zastosowania względem pozwanej przepisów, przewidujących obowiązek wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wskutek późniejszego powzięcia odpowiednich wiadomości przez posiadacza w dobrej wierze.

Zgodnie z art. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c., od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Powód nigdy nie wytoczył przeciwko pozwanej powództwa o wydanie rzeczy. Wytoczył jedynie powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym lokalu ujawnionym w odpowiedniej księdze wieczystej a stanem rzeczywistym.

Wykładnia art. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c. budziła w praktyce orzeczniczej wątpliwości. Zgodnie z wykładnią językową, zakres stosowania przepisu ogranicza się do powództwa o wydanie rzeczy. W nauce prawa oraz orzecznictwie słusznie zdaniem Sądu Okręgowego zauważono, że taka wykładnia prowadzi do rażącego pokrzywdzenia właścicieli, którzy doprowadzają do faktycznego wydobycia rzeczy przez powództwa podobne do windykacyjnego, w szczególności powództwa o ustalenie własności (art. 189 k.p.c.) lub o usunięcie niezgodności między stanem prawnym lokalu ujawnionym w odpowiedniej księdze wieczystej a stanem rzeczywistym (art. 10 u.k.w.). W ocenie Sądu Okręgowego taka rozszerzająca wykładnia, przedstawiona w szczególności w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2004 roku, III CSK 68/03) jest uzasadniona i niesprzeczna z systemem prawa cywilnego. Ścisła wykładnia językowa przepisu prowadziłaby do nieusprawiedliwionego zawężenia jego stosowania ze skutkiem oczywistego pokrzywdzenia właściciela, który wytoczył powództwo oparte na jednakowych podstawach faktycznych z powództwem o wydanie rzeczy, w szczególności twierdząc o przysługującym mu prawie własności oraz o pozostawaniu strony pozwanej w nieuprawnionym władaniu rzeczą.

Uznawszy, że powzięcie przez pozwaną wiadomości co do powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym lokalu ujawnionym w odpowiedniej księdze wieczystej a stanem rzeczywistym jest równoznaczne w skutkach z powzięciem wiadomości przewidzianej w art. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c., Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo o wynagrodzenie w całości, gdyż z opinii biegłego wynikało, że dochodzona pozwem suma 90000 zł jest w każdym razie niższa od sumy czynszu netto możliwego do uzyskania z tytułu wynajmu lokalu w odpowiednim, niezależnie od tego, czy za początek tego okresu uznać datę doręczenia postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia powództwa o usunięcie odpowiedniej niezgodności, czy późniejszą datę doręczenia odpowiedniego pozwu w tej sprawie. Zgodnie z przedstawioną wykładnią art. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c. właściwszą w tym wypadku jest druga z tych dat, tj. data doręczenia pozwu. Z wcześniejszego doręczenia odpisu odpowiedniego postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania pozwana dowiedziała się jedynie, że powód zamierza wytoczyć powództwo, co nie jest jeszcze równoznaczne z wiedzą, że odpowiedni pozew został rzeczywiście złożony.

Ustalenie wysokości wynagrodzenia, należnego zgodnie z art. 224 § 2 zdanie pierwsze k.c., na zasadzie stawek rynkowych możliwego czynszu najmu netto jest w takim wypadku rozsądne i usprawiedliwione oraz znajduje uzasadnienie w praktyce orzeczniczej.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonej sumy Sąd Okręgowy rozstrzygnął zgodnie z żądaniem powoda na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c.

Zdaniem Sądu Okręgowego w chwili wytoczenia powództwa roszczenie nie było przedawnione, gdyż nie ma ono charakteru okresowego.

O obowiązku zwrotu kosztów procesu Sąd Okręgowy rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 108 § 1 zdanie pierwsze k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

a) naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 224 § 2 k.c., polegającą na przyjęciu, że samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze jest zobowiązany do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z nieruchomości od chwili, w której posiadacz ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że roszczenie takie przeciwko posiadaczowi w dobrej wierze przysługiwać może właścicielowi dopiero od chwili, w której posiadacz ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, które to pozostaje jedynym relewantnym dla zastosowania przepisu;

b) naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 224 § 2 k.c., polegającą na przyjęciu, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy od posiadacza samoistnego należy się także wówczas, gdy posiadacz ten z rzeczy faktycznie korzysta;

c) naruszenie przepisów postępowania, tj. art 233 § 1 k.p.c. przez ustalenie faktu, który nie wynika z materiału sprawy, tj. że podstawą faktyczną uwzględnienia powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym w sprawie sygnaturze akt XVI C 600/12 było udowodnione przez powoda A. M. (1) nieudzielenie pełnomocnictwa A. M. (2), a także, że powód pozostawał (i utrzymywany był) w błędnym przekonaniu, że nie miało miejsca rozporządzenie nieruchomością powoda na rzecz pozwanego, a naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik postępowania w I - ej instancji, bowiem ustalenie, że powód nie miał wiedzy co do zdarzeń związanych z niedoszłym nabyciem jego nieruchomości przez pozwanego, może wpływać na ocenę roszczenia powoda pod kątem nadużycia prawa przez powoda;

d) naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe niezastosowanie art. 117 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 118 k.c. przez uwzględnienie roszczenia powoda w zakresie, w jakim roszczenie to uległo przedawnieniu i mimo podniesienia w sprawie zarzutu przedawnienia przez pozwanego;

e) naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe niezastosowanie art. 5 k.c. i przyznanie ochrony roszczeniom powoda, podczas gdy dochodzeniu tych roszczeń (jeśli by przyjąć, że powodowi przysługują) sprzeciwiają się zasady współżycia społecznego.

Zważywszy na powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości przez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od dnia prawomocnego zakończenia postępowania do dnia zapłaty, a także o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania w instancji

odwoławczej według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie naliczanymi od dnia prawomocnego zakończenia postępowania do dnia zapłaty.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy, wydając zaskarżony wyrok, wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, przeprowadził wystarczające postępowanie dowodowe i dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych. Sąd Apelacyjny przyjął te ustalenia za własne, uzupełniając je jedynie w zakresie związanym z okolicznościami zawarcia umowy sprzedaży. Choć zaskarżone rozstrzygnięcie, w ocenie Sądu Apelacyjnego, jest trafne, to argumentacja prawna zawarta w jego uzasadnieniu także wymagała skorygowania i uzupełnienia.

Wobec podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., wskazać należy, że odmienny pogląd strony odnośnie do znaczenia dowodów i przedstawienie przez nią odmiennych wniosków niż wynikają z oceny dokonanej przez sąd I - ej instancji, nie świadczy jeszcze o przekroczeniu swobodnej oceny dowodów i nie stanowi skutecznej podstawy do zarzucenia sądowi naruszenia tego przepisu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 października 2000 roku, III CSK 1238/00 ). Po analizie uzasadnienia wyroku z dnia 13 lutego 2020 roku Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że reguły określające swobodną ocenę dowodów, o której mowa w art. 233 § 1 k.p.c., nie zostały naruszone.

Ustalenie Sądu Okręgowego, że powód pozostawał i utrzymywany był w błędnym przekonaniu, że nie miało miejsca rozporządzenie jego nieruchomością wobec pozwanej zostało poczynione w oparciu o zeznania świadków M. K. i A. K., a wiarygodność tych dowodów nie została w żaden sposób podważona przez apelującą, która nie podała nawet przyczyny dyskwalifikującej ocenę Sądu wyrażoną w tym zakresie. Powinna ona zaś wskazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd I – ej instancji przy ocenie tych konkretnych dowodów, niesłusznie przyznając im walor wiarygodności. Podnoszone przez apelującą argumenty powinny mieć bowiem charakter jurydyczny i wskazywać na zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego, które Sąd naruszył w sposób rażący, a uchybienie to

mogło mieć wpływ na wynik sprawy (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 18 czerwca 2004 roku, II CK 369/03), a takich nie przedstawiono.

O ile słusznie wskazuje apelująca, że podstawą faktyczną prawomocnie uwzględnionego powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie był fakt nieudzielenia pełnomocnictwa przez powoda, lecz podrobienia dokumentu stanowiącego poświadczenie tego pełnomocnictwa, niemniej jednak sama ta okoliczność doprowadziła sądy orzekające w tej sprawie do wniosku, że pełnomocnictwo to nie było skutecznie udzielone i powodowało nieważność zawartej umowy sprzedaży lokalu. Ten zawarty w ustaleniach stanu faktycznego dokonanych przez Sąd Okręgowy skrót myślowy nie ma zaś znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy, gdyż w świetle tej okoliczności istotne jest prawomocne przesądzenie nieważności umowy, na podstawie której pozwana weszła w posiadanie spornego lokalu, co czyni je pozbawionym tytułu prawnego. Wbrew twierdzeniom apelacji okoliczność ta nie wpływa też na ocenę roszczenia powoda pod kątem nadużycia prawa podmiotowego. W żadnej mierze bowiem nie można w niniejszej sprawie doszukać się podstaw do zastosowania art. 5 k.c.

Zasady współżycia społecznego to pojęcie niedookreślone, nieostre, a powoływanie się na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego powinno wiązać się z konkretnym wykazaniem, o jakie zasady współżycia społecznego w konkretnym wypadku chodzi oraz na czym polega sprzeczność danego działania z tymi zasadami (tak Sąd Najwyższy wyroku z dnia 15 lutego 2017 roku, II CSK 236/16). Taki charakter klauzul generalnych nakazuje ostrożne korzystanie z instytucji nadużycia prawa podmiotowego jako podstawy oddalenia powództwa, a przede wszystkim wymaga wszechstronnego rozważenia okoliczności, aby w ten sposób nie doprowadzić do podważenia pewności obrotu prawnego. Zasadą bowiem jest, że ten kto korzysta ze swego prawa postępuje zgodnie z jego społeczno -gospodarczym przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 maja 2017 roku, VI ACa 600/15).

W niniejszej sprawie pozwana powołała się na to, że to ona została poszkodowana w procesie oszustwa z uwagi na uiszczenie ceny za lokal podczas, gdy przyznała, że nie dochodziła przysługujących jej z tego tytułu roszczeń wobec osoby, która przyjęła od niej tą kwotę bądź wobec innych osób uwikłanych w to przedsięwzięcie. Brak jakichkolwiek podstaw, by powoda obciążać

odpowiedzialnością za bierność pozwanej w tym zakresie, tym bardziej, że sama pozwana przyznała, że mógł być on również ofiarą tego procederu. Analogicznie kwestia ponoszenia przez pozwaną opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stanowi element wzajemnych rozliczeń stron, które nie mogą pozbawiać powoda roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwaną z lokalu.

Natomiast twierdzenia pozwanej o nieponiesieniu przez powoda szkody w związku z posiadaniem przez nią lokalu oraz braku wzbogacenia po jej stronie w jego wyniku nie mają znaczenia w świetle przesłanek zgłoszonego w niniejszej sprawie roszczenia i podważają jego charakter związany z ochroną interesów właściciela przysługującą jedynie z tego powodu, że przez pewien czas był on pozbawiony możliwości korzystania z przedmiotu swojego prawa. Unicestwienie roszczenia powoda w oparciu o te twierdzenia przez uwzględnienie zarzutu nadużycia prawa stanowiłoby zaprzeczenie jego istoty, polegającej na przywróceniu równowagi ekonomicznej naruszonej bezprawnym wkroczeniem w sferę własności.

Wobec zgłoszenia przez apelującą zarzutu naruszenia art. 224 § 2 k.c. przez błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie należy się także wówczas, gdy posiadacz z lokalu faktycznie z niego nie korzysta, analizy wymaga konstrukcja zgłoszonego roszczenia w kontekście dokonanych i niezakwestionowanych ustaleń stanu faktycznego związanych z władztwem nad lokalem.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że ustalona przez Sąd Okręgowy okoliczność, że pozwana nie zamieszkiwała w lokalu nie jest wystarczająca do przyjęcia, że z niego nie korzystała. Przede wszystkim posiadała do niego klucze. W konsekwencji to ona była jego dysponentką, decydującą o jego losach. Co do oddania lokalu w posiadanie innym osobom, to stanowisko pozwanej nie było jednoznaczne. Twierdziła ona bowiem w swoich pismach procesowych, że z nielicznymi wyjątkami lokal był niezamieszkały, a jedynie okresowo udostępniany innym osobom, w tym na trzy tygodnie oddany w najem za symboliczny czynsz (k. 141 i 156). W swoich zeznaniach pozwana podała już jednak, że nie pamięta oddania mieszkania w najem, a jedynie użyczanie go znajomej epizodycznie (k. 282), a ostatecznie kategorycznie zanegowała, by wynajmowała to mieszkanie (k. 282v). Takie stanowisko jest zaś wyrazem tego, że to pozwana była osobą

wyłącznie dysponującą lokalem, nad którym władztwo ostatecznie to ona przekazała powodowi protokołem zdawczo – odbiorczym.

W tym kontekście podkreślić należy, że istnienie legitymacji biernej w sprawie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest uzależnione od sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą. Stan ten oznacza realną, usprawiedliwioną okolicznościami danego przypadku, możliwość korzystania z rzeczy (tak A. Zbiegień -Turzańska, w: Komentarz do k.c. pod red. K. Osajdy, t. 1, 2013, s. 1119, Wydawnictwo C.H. Beck, 2013 rok i Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 marca 2009 roku, IV CSK 437/08). Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie jest zatem uzależnione od tego, czy posiadacz w sposób efektywny z rzeczy korzystał i odniósł korzyść (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 września 2020 roku, II CSK 404/19). W związku z tym zarzut pozwanej, że nie władała mieszkaniem powoda, bo w nim nie zamieszkiwała i nie czerpała z tego stanu korzyści, nie jest trafiony.

Pozwana w swoim stanowisku procesowym powoływała się na to, że w krótkich okresach czasu lokal wynajmowała i użyczała. Jednakże owego przekazania nieruchomości w posiadanie zależne w żaden wiążący sposób nie wykazała. Wymagałoby to przedłożenia stosownych umów, wskazania osób, które stały się posiadaczami zależnymi i kwot uzyskanych z tego tytułu, a pozwana nawet nie zgłosiła konkretnych i konsekwentnych twierdzeń w tym zakresie.

Niemniej jednak stwierdzić należy, że kwestia podmiotu legitymowanego biernie w sprawie o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w sytuacji oddania przedmiotu w posiadanie zależne należy do spornych w judykaturze, jednakże spory te przecięła uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 roku (III CZP 84/16), w której stwierdzono, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.). Wskazano, że przepisy art. 224 § 2 i 225 k.c. przewidują odpowiedzialność posiadacza samoistnego względem właściciela rzeczy w zakresie roszczeń uzupełniających, zaś z art. 230 k.c. wynika, że może być nim także posiadacz zależny. Oddanie przez posiadacza samoistnego rzeczy w posiadanie zależne bez utraty przymiotu posiadacza sprawia, że zakres możliwości korzystania przez niego z rzeczy uległ znacznemu ograniczeniu i w

rzeczywistości został zredukowany do pobierania pożytków cywilnych. W art. 224 § 2 k.c. wyróżnione zostało obok roszczenia właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie o zwrot pobranych pożytków lub ich wartości. Obowiązek posiadacza samoistnego zwrotu pożytków może powstać jedynie wtedy, gdy oddał on rzecz w posiadanie zależne w ramach stosunku prawnego przynoszącego takie korzyści. Sąd Najwyższy w powiększonym składzie nie zaaprobował zapatrywań zawartych w tych orzeczeniach Sądu Najwyższego, w których wyrażono pogląd, że posiadacz samoistny jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy nawet w razie oddania jej w posiadanie zależne, ponieważ nie uwzględniają one zmiany w sposobie korzystania, która rzutuje na zakres jego odpowiedzialności. Podkreślił, że zachodzi związek między przesłankami warunkującymi powstanie roszczenia windykacyjnego i roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, obejmujący ziszczenie się przesłanek roszczenia windykacyjnego. Możliwość rozejścia się w określonych sytuacjach legitymacji biernej, związanej z dochodzeniem tych roszczeń, nie przekreśla tego związku. Sąd Najwyższy przychylił się zatem ostatecznie do tego nurtu orzecznictwa, który przyjmował, że posiadacz samoistny rzeczy, który oddał ją w posiadanie zależne, nie ma obowiązku zaspokojenia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.

Uznać więc należy, że z uwagi na więź roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z roszczeniem windykacyjnym kierowane ono być może jedynie do osoby faktycznie władającej rzeczą bez tytułu prawnego. O legitymacji biernej w przypadku roszczeń uzupełniających decydują pewne zdarzenia, jakie nastąpiły w czasie, kiedy osoba, przeciwko której roszczenia są kierowane władała rzeczą, jak korzystanie z rzeczy, zużycie jej lub pogorszenie albo utrata, pobieranie pożytków. Z art. 224 § 2 i 225 k.c. wynika, że odpowiedzialność posiadacza samoistnego związana jest z korzystaniem bez tytułu prawnego z rzeczy właściciela. Także odpowiedzialność posiadacza zależnego wobec właściciela dotyczy korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego przy odpowiednim zastosowaniu art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 230 k.c. Nie ma podstaw do uznania, że korzystanie posiadacza samoistnego w razie oddania rzeczy w posiadanie zależne obejmowało inną postać niż pobieranie pożytków. Roszczenia uzupełniające roszczenie windykacyjne obejmują bowiem zgodnie z art. 224 § 2 k.c.

wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenia związane ze zużyciem, pogorszeniem lub utratą rzeczy, zwrot pobranych pożytków oraz wartości tych, które zużył i wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 k.c.). Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może dotyczyć zwrotu kosztów, które właściciel poniósł w związku z koniecznością korzystania z cudzej rzeczy zamiast własnej, kompensatę utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w razie oddania rzeczy np. w dzierżawę lub najem, a także wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w następstwie korzystania z rzeczy. Obok tego roszczenia zostało wyodrębnione roszczenie o wydanie pożytków lub ich wartości. Regulacja dotycząca obu roszczeń ma sens, gdy przyjmie się, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, może być dochodzone wobec faktycznego posiadacza, a posiadacz samoistny odpowiada za zwrot pożytków, związany z korzystaniem z rzeczy w sposób ograniczony do ich pobierania. W konsekwencji jeżeli właściciel żąda od posiadacza, który wynajął rzecz, zwrotu pożytków, to wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może żądać tylko za okres, w którym posiadacz pożytków nie pobierał albo tylko w odniesieniu do tej części nieruchomości, która nie była przedmiotem najmu (tak Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 1 marca 2017 roku, IV CSK 287/16 i z dnia 21 lipca 2017 roku, I CSK 697/15).

W takim stanie rzeczy nawet przy przyjęciu ostatecznie niepotwierdzonej dowodami tezy pozwanej, że lokal przez krótki czas był wynajmowany, to roszczenie jest uzasadnione także za ten czas, gdyż powód już w pozwie na wypadek ustalenia, że lokal znajdował się w posiadaniu zależnym, zgłosił alternatywną podstawę żądania, domagając się zwrotu pobranych pożytków lub pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki. Takie żądanie podtrzymał w toku sprawy wobec twierdzeń pozwanej o niekorzystaniu z lokalu i udostępnianiu go innym osobom (k. 228 – 229).

Na konieczność wnikliwej oceny tego, jak zostało skonstruowane i uwzględnione powództwo w sprawach roszczeń uzupełniających przez zbadanie zgłoszonego żądania i powołanych na jego uzasadnienie podstaw faktycznych wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2017 roku (I CSK 14/16). Powództwo takie może bowiem opierać się na różnych podstawach faktycznych, do których odnoszą się odmienne normy prawne, kreujące odrębne i samodzielne roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224 § 1 k.c.),

o zwrot pobranych pożytków (art. 224 § 2 k.c.) oraz o zwrot pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki (art. 225 k.c.) (tak Sąd Najwyższy w uchwałach: z dnia 11 maja 1972 roku, III CZP 22/72 i z dnia 26 kwietnia 2002 roku, III CZP 21/02 oraz w wyrokach: z dnia 11 lutego 1998 roku, III CKN 354/97 oraz z dnia 9 czerwca 2000 roku, IV CKN 1159/00).

Zważywszy na te poglądy, należy przyjąć, że ostatecznie przedmiot rozpoznania w niniejszej sprawie stanowiły roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu, a także żądanie ewentualne o zwrot pobranych pożytków i o zwrot pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki lokalami za okres, kiedy był on wynajmowany. Zgromadzony materiał dowodowy pozwolił na uwzględnienie pierwszego z nich i taką ocenę Sądu Okręgowego należało zaaprobować.

Drugi zarzut naruszenia prawa materialnego podniesiony w apelacji pozwanej koncentrował się wokół kwestii dobrej wiary. Oznacza zaś ona stan psychiczny określonej osoby polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach mniemaniu o istnieniu jakiegoś prawa podmiotowego lub stosunku prawnego. Można powiedzieć, że w dobrej wierze jest ten, kto, powołując się na pewne prawo lub stosunek prawny, mniema, że owo prawo lub stosunek prawny istnieje, chociażby nawet mniemanie to było błędne, jeżeli tylko błędność mniemania należy w danych okolicznościach uznać za usprawiedliwioną. Z drugiej więc strony w złej wierze pozostaje posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności do rzeczy, jak również ten, który z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 stycznia 2000 roku, II CKN 657/98). Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które racjonalnie ocenione, powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym.

Przewidziane w art. 224 § 2 k.c. dowiedzenie się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy powoduje, że posiadacz w dobrej wierze zostaje zrównany w zakresie obowiązków względem właściciela z posiadaczem w złej wierze. Co do zasady powzięcie przez posiadacza w dobrej wierze wiadomości o wniesieniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy nie oznacza, iż automatycznie staje się on posiadaczem w złej wierze. Artykuł 224 § 2 k.c. wywołuje jedynie skutki w nim wyrażone, zaś dalej idące twierdzenie o obaleniu domniemania dobrej wiary ( art. 225 k.c.)

wymaga przeprowadzenia dowodu na tę okoliczność. W pewnych wypadkach powzięcie takiej informacji może świadczyć już o złej wierze posiadacza ( art. 225 k.c.), jeżeli na podstawie treści pozwu i załączonych dokumentów można mówić o wywołaniu takiego stanu świadomości uzasadnionego okolicznościami, który bez dalszych wątpliwości świadczy o złej wierze posiadacza (tak J. Ignatowicz w: Komentarz do k.c. pod red. Resicha, t. I, s. 604, Wydawnictwo Prawnicze, 1972 rok i E. Gniewek, w: System Prawa Prywatnego, t. 3 s. 509, Wydawnictwo C. H. Beck, 2003 rok).

Jednocześnie art. 224 § 2 k.c. nie wiąże chwili dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy z momentem doręczenia pozwu. Oznacza to, że każda wiarygodna informacja może być uważana za wystarczającą do przyjęcia zmiany statusu posiadacza, niezależnie od tego, czy będzie to moment doręczenia pozwu, czy wcześniejsza od doręczenia pozwu informacja o wytoczeniu powództwa.

Treść apelacji i odpowiedzi na nią w przeważającym zakresie stanowią odzwierciedlenie występującej w doktrynie kontrowersji, czy na równi z dowiedzeniem się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego należy traktować dowiedzenie się o podjęciu przez właściciela innych środków prawnych, jak powództwa o ustalenie, że powód jest właścicielem rzeczy lub o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W doktrynie przeważa stanowisko, że takie zrównanie nie ma pokrycia w treści art. 224 § 2 k.c., gdyż ocena zmiany dobrej wiary na złą wiarę może być dokonana wyłącznie z uwagi na brzmienie art. 225 k.c., na tle którego całkowita utrata dobrej wiary pozwala przyjąć, że posiadacz musi być uważany za będącego w złej wierze (tak E. Gniewek w: Komentarz do k.c. Księga druga, Wolters Kluwer, 2001 rok, s. 517; także J. Ignatowicz, w: Komentarz do k.c. pod. red. Resicha t. I, s. 604, Wydawnictwo Prawnicze 1972 i K. Królikowska w: Komentarz do art. 224 k.c. pod red. K. Osajdy, Legalis 2021 rok).

Natomiast część przedstawicieli doktryny i jednolicie orzecznictwo prezentuje bardziej liberalne podejście, zgodnie z którym przepis art. 224 § 2 k.c. ma zastosowanie przy dowiedzeniu się przez posiadacza o wytoczeniu powództwa windykacyjnego albo innego, jak o ustalenie, że powód jest właścicielem rzeczy lub o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a także samego powództwa o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie (tak

A. Zbiegień - Turzańska, w: Komentarz do k.c. pod red. K. Osajdy, t. 1, s. 1132, Wydawnictwo C.H. Beck, 2013 rok i Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 8 grudnia 2000 roku, I CKN 325/00, z dnia 11 lutego 2004 toku, III CK 68/03 i z dnia 29 kwietnia 2009 roku, II CSK 560/08 i tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 lutego 2017 roku, VI ACa 1695/15).

Niezależnie od przyjętej koncepcji w ocenie Sądu Apelacyjnego wydany wyrok jest prawidłowy. W związku z tym zagadnienie prawne sformułowane w apelacji dotyczące tego, czy skutki przewidziane w art. 224 § 2 k.c. wywołać może dowiedzenie się przez samoistnego posiadacza o wytoczeniu innego rodzaju powództwa niż windykacyjne nie miało znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy, a co za tym idzie wniosek o przedstawienie go Sądowi Najwyższemu podlegał oddaleniu. Na gruncie bowiem przyjętego przez Sąd Okręgowy poglądu o zrównaniu w skutkach z dowiedzeniem się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego takiej informacji o sprawie o uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powód nie musiał udowadniać, że od dnia 25 kwietnia 2012 roku pozwana stała się posiadaczką w złej wierze, gdyż niezależnie od oceny jej stanu świadomości zobowiązana jest do wynagrodzenia powodowi za czas bezumownego korzystania z lokalu. Jeżeli natomiast przyjąć koncepcję o braku automatyzmu w tym zakresie, to zdaniem Sądu Apelacyjnego doszło po stronie pozwanej do zmiany kwalifikacji jej posiadania, skutkującego taką odpowiedzialnością po jej stronie.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze może stać się bowiem posiadaczem w złej wierze już z chwilą, gdy narastające u niego wątpliwości osiągną w konkretnych okolicznościach taki poziom, że żaden rozsądny człowiek nie będzie mógł nadal trwać w usprawiedliwionym okolicznościami błędzie. O zmianie kwalifikacji posiadania decyduje w każdym wypadku powzięcie wiadomości o konkretnych okolicznościach, a chwila ta decyduje o tym, czy rozliczenia z właścicielem będą się odbywały według art. 224 lub 225 k.c. Taką odpowiednią dla kwalifikacji posiadania chwilą może być doręczenie pozwu w sprawie o wydanie rzeczy, o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o ustalenie własności, czy postanowienia o zabezpieczeniu powództwa (tak J. Gudowski w: Komentarz do art. 224 k.c., Lex 2021 rok). Jeżeli posiadacz uzyska informacje, które w obiektywnej ocenie nakazywałyby osobie racjonalnie rozumującej spostrzeżenie, że posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym, to posiadacz taki

nie może zasadnie uważać się nadal za posiadacza w dobrej wierze (tak też Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 25 października 2013 roku, I ACa 478/13).

Podkreślić przy tym należy, że oceny stanu świadomości posiadacza nie można dokonywać w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 grudnia 2019 roku, V ACa 373/18).

Zważywszy na to, że pozwana jest licencjonowanym pośrednikiem nieruchomości, aktywnym w tej branży, a zatem osobą obeznaną z kwestiami prawnymi rządzącymi obrotem w tym zakresie, najpóźniej z momentem doręczenia jej postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej tj. z dniem 20 stycznia 2011 roku powinna powziąć uzasadnioną wątpliwość co do braku po jej stronie praw właścicielskich do rzeczy. Wydanie takiego orzeczenia przez sąd świadczy bowiem o uznaniu wiarygodności roszczenia, a więc o uprawdopodobnieniu w dostateczny sposób twierdzeń o istnieniu przyczyn nieważności umowy sprzedaży lokalu, co zresztą wynika z uzasadnienia wydanego postanowienia, odwołującego się do przedłożonych dokumentów w postaci umowy sprzedaży i pełnomocnictwa. Wskazać przy tym należy, że pozwana otrzymała odpis postanowienia o zabezpieczeniu wraz z odpisem wniosku, zawierającego przytoczenie stanu faktycznego sprawy i pouczeniem o możliwości i terminie wniesienia zażalenia, lecz nie zaskarżyła tego postanowienia.

W tym kontekście wskazać należy, że wpis dokonywany na podstawie art. 10 ust. 2 k.w.u., choć nie obala domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, to wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych ( art. 8 k.w.u.) i dobrą wiarę nabywców praw, co do których wpisano ostrzeżenie ( art. 6 k.w.u.), gdyż realizuje zasadę jawności wpisów w księdze wieczystej. Nie można bowiem zasłaniać się nieznajomością wpisu takiego ostrzeżenia. Skoro zatem udzielone zabezpieczenie ma takie znaczenie dla potencjalnych nabywców, to nie do pogodzenia z tymi skutkami jest przyjęcie, że sama pozwana, choć nadal ujawniona była w księdze wieczystej jako właścicielka, zachowała dobrą wiarę.

O ile brak bezpośrednich dowodów na to, że w chwili nabycia lokalu pozwana posiadała wiedzę o braku nabycia praw do niego, to z chwilą dowiedzenia

się o zabezpieczeniu roszczenia powoda o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przy dołożeniu minimalnego poziomu staranności, jakiej można wymagać od osoby należycie dbającej o swoje interesy, jak też o ochronę praw innych osób, mogła ona dojść do przekonania, że jej władanie lokalem nie opiera się na prawie. Sądowe usankcjonowanie zarzutów powoda wobec ważności zawartej umowy poprzez wydane postanowienie w przedmiocie zabezpieczenia musi być rozpatrywane w kontekście okoliczności towarzyszących zawarciu umowy, które analizowane łącznie winny dać pozwanej przekonanie, że transakcja była nieważna. Chodzi tu przede wszystkim o przyznaną przez pozwaną w zeznaniach okoliczność, że nie miała ona żadnego kontaktu ze sprzedającym, a jako jego adres dla doręczeń został uwidoczniony w umowie adres zamieszkania pozwanej (k. 282). Ponadto przejęła ona w posiadanie lokal wraz z ruchomościami należącymi do powoda (k. 282v). Dla pozwanej jako pośrednika nieruchomości taka sytuacja, że lokal nie jest opróżniony, a jednocześnie brak jest jakichkolwiek dyspozycji co do dalszego losu tych ruchomości w momencie zakwestionowania na drodze sądowej ważności umowy winna dać jej przekonanie, że transakcja mogła być wadliwa i uświadomić pozwanej, że osoba, która nie stanęła do aktu, nie ujawniła swojego adresu, a jednocześnie nie opróżniła lokalu mogła nie udzielić skutecznie pełnomocnictwa do dokonania tej czynności, na co powołano się we wniosku o zabezpieczenie. Stąd od momentu doręczenia pozwanej tego wniosku wraz z odpisem zarządzenia tymczasowego stała się ona posiadaczką lokalu w złej wierze.

Przysługujące na mocy art. 224 § 2 i art. 225 k.c. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie stanowi ekwiwalent za korzystanie z rzeczy właściciela, którą posiadacz musiałby mu uiścić, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 1984 roku, II CZP 20/84). Rozwiązanie to oznacza, że wysokość świadczenia ustalona zostaje w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju w określonych warunkach i przez wskazany czas posiadania (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 roku, IV CKN 5/00). W tym zakresie miarodajną wartość dowodową posiadają wiadomości specjalne wyrażane przez biegłych sądowych (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 16 lipca 2015 roku, I ACa 1715/14 i Sąd

Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 26 lutego 2013 roku, I ACa 37/13). Tak też się stało w niniejszej sprawie, że Sąd Okręgowy zasięgnął opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości i oparł swoje rozstrzygnięcie na stawkach oszacowanych przez biegłego. Pozwana ostatecznie po sporządzeniu przez biegłego opinii uzupełniającej nie kwestionowała tej opinii i nie wnosiła o dalsze jej uzupełnienie bądź o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Nie wskazywała także na konieczność uwzględnienia dalszych kosztów utrzymania lokalu niż te uwzględnione przez biegłego, za które wynagrodzenie wyliczono, ani nie zgłosiła twierdzeń bądź dowodów, które mogłyby stanowić podstawę odliczenia takich kosztów. Również apelacja nie formułuje zarzutów procesowych w tym zakresie, ani wniosków dowodowych zmierzających w tym kierunku.

Wskazać przy tym należy, że powód pierwotnie dochodził kwoty 85200 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z lokalu za okres od dnia 11 czerwca 2011 roku do dnia 13 maja 2017 roku, a więc za 71 miesięcy po 1200 zł, a także kwoty 7800 zł tytułem pokrytych zaległości wobec wspólnoty, wskazując, że łączna kwota zgłoszonego roszczenia wynosi 90000 zł. Pomimo zarzutów strony pozwanej co do matematycznej niezgodności tych kwot, powództwo nie zostało skorygowane formalnie, poza zgłoszeniem twierdzeń, że zaległości na rzecz wspólnoty, które winna ponieść pozwana to kwota 7771,40 zł bądź przy uwzględnieniu okresu od doręczenia odpisu pozwu w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej 6682,52 zł. Jednocześnie po sporządzeniu opinii przez biegłego powód, na wypadek przyjęcia przez Sąd Okręgowy krótszego okresu rozliczeń niż od dnia 9 czerwca 2011 roku, zgłosił alternatywne żądanie skalkulowane w sposób zgodny z wyliczeniami miesięcznej stawki czynszu dokonanymi przez biegłego (k. 228 – 231 i 274 – 277). Nawet gdyby przyjąć, że takie stanowisko procesowe nie stanowi rozszerzenia powództwa w zakresie roszczenia o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, które zostało uwzględnione przez Sąd Okręgowy w łącznej kwocie 90000 zł bez oddalenia powództwa wywodzonego z drugiej podstawy faktycznej, to wobec braku w apelacji jakichkolwiek zarzutów procesowych w tym zakresie Sąd Apelacyjny nie był uprawniony do badania kwestii tego, czy zasądzona kwota mieści się w zgłoszonym roszczeniu, czy też wykracza poza jego ramy.

Jeśli chodzi o zarzut apelacji związany z zarzutem przedawnienia, to wskazać należy, że w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że roszczenie o wynagrodzenie

za bezumowne korzystanie z rzeczy, czy o zwrot pożytków nie jest roszczeniem o świadczenia okresowe i obejmuje cały czas, przez który posiadacz korzystał z rzeczy. Powstaje od chwili objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza, a po powstaniu uzyskuje samodzielny byt prawny jako roszczenie o charakterze obligacyjnym i może być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego (tak Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 26 kwietnia 2002 roku, III CZP 21/02). W konsekwencji rzeczone roszczenia przedawniają się na zasadach ogólnych, a ich bieg rozpoczyna się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie przez posiadacza i wraz z upływem czasu posiadania „przesuwa się do przodu”. Z kolei przewidziany w art. 229 k.c. roczny termin przedawnienia uzupełniających roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi, liczony od dnia zwrotu rzeczy, dotyczy wymienionych w nim roszczeń dochodzonych już po zwrocie rzeczy właścicielowi. Określa termin końcowy skutecznego dochodzenia tych roszczeń – najpóźniej w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy, nie zmieniając samej wymagalności roszczeń ani terminów przedawnienia przewidzianych w art. 118 k.c. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 roku, III CSK 278/06). W okresie jednego roku, oznaczonym w art. 229 § 1 k.c., właściciel może więc dochodzić wynagrodzenia za cały, nie przekraczający jednak lat dziesięciu (art. 118 zdanie drugie k.c.) czas korzystania z jego rzeczy przez posiadacza w złej wierze.

Z dniem 9 lipca 2018 roku doszło do zmiany regulacji prawnych w zakresie terminów przedawnienia poprzez ich skrócenie z mocy art. 1 ustawy z 13 kwietnia 2018 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1104). Art. 5 tej ustawy wskazuje, że do roszczeń powstałych przed dniem jej wejścia w życie i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia jej wejścia w życie przepisy w brzmieniu zmienionym ( art. 5 ust. 1 tej ustawy). Jeżeli zmieniony termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie tej ustawy, a jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu ( art. 5 ust. 2 tej ustawy). Z tych względów do terminów przedawnienia w tej sprawie należy stosować regulacje dotychczasowe, a więc termin dziesięcioletni, który nie upłynął przed wytoczeniem powództwa.

Zważywszy na powyższe, należy przyjąć, że Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej oceny, że nie doszło do przedawnienia roszczeń zgłoszonych przez powoda.

Z tych względów apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto w oparciu o art. 108 § 1 i art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 6 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.).

Paulina Asłanowicz