Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia:SA Ryszard Sarnowicz

Sędziowie:SA Krzysztof Tucharz

SO del. Grzegorz Tyliński (spr.)

Protokolant:Małgorzata Kocon

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2018r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. J.

przeciwko A. G.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

dnia 19 lutego 2018 r.

sygn. akt XXV C 511/16

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od S. J. na rzecz A. G. kwotę 4050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 569/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 października 2015 r. S. J. wystąpił przeciwko A. G. o zapłatę kwoty 110 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 55 000 zł od dnia 2 maja 2015 r. do dnia zapłaty, od kwoty 55 000 zł od dnia 1 lipca 2015 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 4 lutego 2016 r. (sygn. akt XXVI Nc 711/15) Sąd Okręgowy w Warszawie rozstrzygnął zgodnie z żądaniami pozwu.

W sprzeciwie od tego nakazu zapłaty pozwana A. G. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 19 lutego 2018 r. (sygn. akt XXV C 511/16) Sąd Okręgowy w Warszawie: w pkt 1 oddalił powództwo, zaś w pkt 2 zasądził od powoda S. J. na rzecz pozwanej A. G. kwotę 3 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie następujących ustaleń faktycznych i rozważaniach prawnych:

Na mocy umowy z dnia 21 czerwca 2006 r. S. J. sprzedał G. K. i J. K. nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny nr (...) usytuowany w budynku posadowionym przy ul. (...) w W. za cenę 240 000 zł. Strony ustaliły, iż cena sprzedaży zostanie uiszczona do 30 czerwca 2006 r. Tego samego dnia przedmiot umowy sprzedaży miał zostać wydany kupującym. W dniu 14 lipca 2006 r. S. J. zawarł z G. K. i J. K. umowę w formie pisemnej („zwykłej”), w której strony umowy sprzedaży z dnia 21 czerwca 2006 r. ustanowiły prawo odkupu tego lokalu w terminie 36 miesięcy od dnia otrzymania określonej w umowie sprzedaży ceny. Strony ustaliły, iż zwrotne przeniesienie prawa własności lokalu nastąpi za kwotę nie mniej niż 290 000 zł, nie więcej niż 310 000 zł. S. J. (odkupujący) oraz G. K. i J. K. (odsprzedający) zawarli 18 listopada 2014 r., porozumienie do umowy z 14 lipca 2006 r., na podstawie którego odkupujący bądź podmiot przez niego wskazany ma prawo odkupienia od odsprzedających lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w W., a odsprzedający zobowiązują się do jego sprzedaży do 30 czerwca 2015 r. na zasadach określonych w umowie. Cenę sprzedaży lokalu strony ustaliły na kwotę 290 000 zł. W daniu 11 lutego 2015 r. A. G. zawarła ze S. J. w „zwykłej” formie pisemnej umowę dotyczącą lokalu nr (...), na podstawie której S. J. odstąpił na rzecz A. G. prawo odkupu lokalu mieszalnego nr (...) przy ul. (...) w W. za wynagrodzeniem w wysokości 160 000 zł. Umówiona cena miała zostać uiszczona przez A. G. częściami. W dniu zawarcia umowy pozwana przekazała powodowi kwotę 30 000 zł. Do dnia 16 lutego 2015 r. A. G. zobowiązała się uiścić do rąk S. J. kwotę 20 000 zł. Do 30 kwietnia 2015 r. pozwana zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda kwoty 55 000 zł zaś do 30 czerwca 2015 r. dalszych 55 000 zł. Zgodnie z § 5 strony w odrębnym postanowieniu miały ustalić zasady dotyczące: sprzedaży działki objętej księgą wieczystą KW nr (...), zasady zagospodarowania poddasza w budynku przy ul. (...) oraz podjęcia działań zmierzających do uzyskania wszelkich zgód na dobudowanie jednej kondygnacji nad obecnym strychem. Oświadczeniem z 11 lutego 2015 r., skierowanym do G. K. i J. K., S. J. jako osobę uprawnioną do odkupienia lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. wskazał A. G.. W dniu 10 kwietnia 2015 r. G. K. i J. K. sprzedali ww. nieruchomość za cenę 290 000 zł A. G.. Pismem z dnia 18 czerwca 2015 r. S. J. wezwał A. G. do zapłaty kwoty 110 000 zł tytułem reszty umówionej ceny wynikającej z umowy z 11 lutego 2015 r. W odpowiedzi z dnia 1 lipca 2015 r. pozwana odmówiła zapłaty tej kwoty wskazując na niewywiązanie się powoda z obowiązków wynikających z § 5 umowy.

W tak ustalonych świetle powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo nie mogło zostać uwzględnione.

W pierwszej kolejności Sąd ten przychylił się do podnoszonego przez pozwaną zarzutu, iż zastrzeżone w umowie z 14 lipca 2006 r. oraz umowie z 18 listopada 2014 r. prawo odkupu lokalu mieszalnego nr (...) przy ul. (...) w W., na rzecz S. J. zostało złożone w niewłaściwej formie, prawnie przewidzianej. Oceniając ten zarzut Sąd przywołał treść art. 155 § 1 k. c. oraz 158 k. c., a następnie wskazał, iż asumpt do twierdzenia, iż ustanowienie prawa odkupu wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego stanowi fakt, iż w wyniku takiego zastrzeżenia sprzedawcy przysługuje w oznaczonym terminie możliwość „odkupu" sprzedanej rzeczy, zaś kupujący jest zobowiązany „odsprzedać" nabytą rzecz (art. 593 - 594 k. c.). Z powodu takiego związania nabywcy (kupującego) należy umowę zastrzegającą prawo odkupu kwalifikować jako umowę zobowiązującą do przeniesienia własności i z tej przyczyny wymagać - w reżimie art. 158 zd. 1 k. c. - formy aktu notarialnego dla jej zawarcia pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 k.c.). Dodatkowym argumentem za przyjęciem przedstawionej koncepcji jest fakt, iż zastrzeżenie prawa odkupu może nastąpić zarówno w samej umowie sprzedaży (ta zaś w przypadku nieruchomości wymaga dla swej ważności formy szczególnej), jak i w dodatkowym później zawartym przez strony porozumieniu. Prawo odkupu jest uzależnione od zawarcia umowy sprzedaży. Ma ono charakter akcesoryjny, czyli nie może powstać bez skutecznego zawarcia umowy zasadniczej.

Niezależnie od trafności powyższej konstatacji, Sąd I instancji podniósł, iż nawet gdyby uznać, iż powyższe umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej przez powoda z G. K. i J. K. zostały zwarte z zachowaniem wymaganej formy czynności prawnej, należałoby przyjąć, iż S. J. zrealizował przysługujące mu na podstawie umowy z 14 lipca 2006 r. prawo odkupu z przekroczeniem pięcioletniego terminu wynikającego z art. 593 § 1 k. c., który upłynął powodowi bezskutecznie najpóźniej w dniu 15 lipca 2011 r. (zakładając, iż 36 miesięczny termin zawarty w § 4 umowy z 14 lipca 2006 r., faktycznie był wydłużany kolejnymi aneksami). Strony nie mogły wydłużyć skutecznie terminu wykonania prawa odkupu ponad tak określony termin ustawowy.

Sąd nie podzielił natomiast koncepcji powoda wskazującej, iż umowa z 18 listopada 2014 r. stanowi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, dla której ważności nie jest konieczna forma szczególna i do której nie ma zastosowania termin wynikający z art. 593 § 1 k. c. Powołując się na ogólne reguły wykładni oświadczeń woli zawarte w art. 65 k. c. oraz bogate orzecznictwo sądowe, w ramach którego przeważa tzw. kombinowana metoda wykładni przyznająca pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni), Sąd uznał, iż o tym jak należy kwalifikować umowę z 18 listopada 2014 r. wskazuje w sposób nie budzący wątpliwości jej konstrukcja, w tym odwołanie się przez strony do umowy z 14 lipca 2006 r. w której zastrzeżono prawo odkupu na rzecz powoda. O jej charakterze oraz zamiarze stron, skutkach prawnych, jakie zamierzali osiągnąć zawierając rzeczone porozumienie, wskazuje również w swoich zeznaniach G. K. będący stroną tejże czynności prawnej. Z tego względu oświadczenia woli zawarte w § 1 porozumienia, traktować należy jako wydłużenie terminu realizacji prawa odkupu (bezskuteczne), a nie umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowe porozumienie w dalszym ciągu silnie związane jest z umową sprzedaży z dnia 21 lipca 2006 r., oraz ustaleniami poczynionymi w umowie z dnia 14 lipca 2006 r., chociażby w zakresie ceny, na co wskazywał sam powód zeznając w charakterze strony. Skoro w dalszym ciągu bardzo widoczna i ważna dla stron była akcesoryjność porozumienia z umową sprzedaży z dnia 14 lipca 2006 r., będąca cechą charakterystyczną prawa odkupu, to nie sposób rzeczonego stosunku prawnego kwalifikować jako umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy przyjął, iż powód nie mógł na podstawie umowy z dnia 11 lutego 2015 r. dochodzić od pozwanej pozostałej części umówionej ceny za przeniesienie prawa odkupu nieruchomości w kwocie 110 000 zł. Na dzień zawarcia przedmiotowego stosunku prawnego, S. J. nie przysługiwała już względem G. K. oraz J. K. wierzytelność w postaci prawa odkupu. Nabycie wierzytelności może nastąpić tylko wówczas i tylko w takim zakresie, w jakim przysługiwała ona zbywcy. Brak wierzytelności czyni natomiast umowę o przelew wierzytelności nieskuteczną prawnie, co podważa zasadność roszczenia powoda o zapłatę wynagrodzenia.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k. p. c. w zw. z art. 99 k. p. c.

Apelację od przedmiotowego wyroku wniósł powód zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie:

1) art. 65 § 2 k. c., poprzez błędną wykładnię porozumienia z dnia 18 listopada 2014 r. oraz § 4 ust. 1 umowy z dnia 14 lipca 2006 r. i przyjęcie, iż zgodnym zamiarem stron oraz celem tego porozumienia oraz tej umowy było zastrzeżenie na rzecz powoda prawa odkupu, mimo że zastrzeżone na rzecz powoda uprawnienie wykazuje szereg odrębności od ustawowej konstrukcji prawa odkupu, w tym w szczególności w zakresie ustalenia ceny zwrotnego przeniesienia własności lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. (por. art. 594 § 1 i 2 k. c.) oraz wbrew treści art. 595 § 1 k. c. zostało ukształtowane jako prawo zbywalne;

2) art. 233 § 1 k. p. c., poprzez błędną ocenę dowodów i przyjęcie, iż zeznania świadka G. K. oraz przesłuchanie powoda w charakterze strony, przemawiają za wykładnią porozumienia z dnia 18 listopada 2014 r., zgodnie z którą oświadczenia woli zawarte w § 1 tegoż porozumienia należy traktować jako (bezskuteczne) wydłużenie terminu realizacji prawa odkupu, a nie umowę przedwstępną sprzedaży, podczas gdy zeznania tego świadka i powoda dotyczyły tzw. kontekstu sytuacyjnego, w jakim zawierane było przedmiotowe porozumienie i w tym sensie w istocie potwierdzały jego silny związek z umową z dnia 14 lipca 2006 r., niemniej wskazany kontekst sytuacyjny przemawia raczej za uznaniem porozumienia z dnia 18 listopada 2014 r. za umowę przedwstępną sprzedaży lokalu nr (...) przy ul. (...) w W.;

3) art. 389 § 1 k. c. poprzez jego niezastosowanie, mimo że w treści porozumienia z dnia 18 listopada 2014 r. G. K. i J. K. zobowiązali się do zawarcia oznaczonej umowy, określając jej elementy istotne ( essentialia negotii), tj. przedmiot umowy (lokal nr (...) przy ul. (...) w W.) oraz cenę sprzedaży, na mocy podstawie której do nabycia na przedmiotowego lokalu uprawniony był powód lub podmiot przez niego wskazany, a zatem przedmiotowe porozumienie spełniało wszelkie przesłanki, aby uznać je za umowę przedwstępną;

4) art. 321 § 1 k. p. c. w zw. z art. 328 § 2 k. p. c., poprzez brak rozważenia możliwości uwzględnienia roszczenia powoda w oparciu o inną niż wskazywana przez niego podstawę prawną, w tym w szczególności przepisy o nienależnym świadczeniu (bezpodstawnym wzbogaceniu);

5) art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 1 i 2 k.c., poprzez ich niezastosowanie, mimo że - w przypadku, w którym można byłoby uznać, że umowa z dnia 14 lipca 2006 r. oraz porozumienie z dnia 18 listopada 2014 r., a w konsekwencji również umowa z dnia 11 lutego 2015 r. pomiędzy powodem a pozwaną, są nieważne - świadczenie powoda, polegające na wskazaniu pozwanej jako osoby uprawnionej do nabycia od G. K. i J. K. lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. na preferencyjnych warunkach było świadczeniem nienależnym i wskutek jego spełnienia pozwana bezpodstawnie wzbogaciła się kosztem powoda.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku w całości, poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 110 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami:

a) od kwoty 55 000,00 zł od dnia 2 maja 2015 r. do dnia zapłaty

b) od kwoty 55 000,00 zł od dnia 1 lipca 2015 r. do dnia zapłaty

oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych; jak również o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za postępowanie apelacyjne według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda S. J. nie mogła zostać uwzględniona, albowiem podniesione w niej zarzuty okazały się być niezasadne. Zwrócić należy uwagę, iż zawarte w apelacji zarzuty naruszenia prawa procesowego (art. 233 § 1 k. c.) oraz prawa materialnego (art. 65 § 2 k. c. i art. 389 k. c.) wskazują, iż w ocenie apelującego porozumienie z dnia 18 listopada 2014 r. należało interpretować jako umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, nie zaś jako kreującą prawo odkupu. Jakkolwiek zgodnie z art. 389 § 1 k. c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jednakże porozumieniu z dnia 18 listopada 2014 r. nie sposób nadać takiego charakteru.

Dokonując oceny tych zarzutów w pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, iż w toku postępowania – w istocie aż do wniesienia apelacji, strony porozumienia z dnia 18 listopada 2014 r. konsekwentnie określały je jako „odkup”. Nie tylko powód, który tego rodzaju określeniem posługiwał się zarówno na etapie wytaczania powództwa, jak również w istocie w toku całego postępowania przed Sądem Okręgowym – powód jeszcze na rozprawie 5 lutego 2018 r., podczas której doszło do zamknięcia rozprawy, konsekwentnie powoływał się umowę odkupu, ale również podobnie umowę tę rozumiała także druga jej strona – J. K. oraz G. K., którzy w niniejszym postępowaniu zostali przesłuchani w charakterze świadków. Co więcej G. K. wskazywał na mechanizm tej umowy, który wyraźnie wskazywał, iż intencją stron było niejako przedłużenie porozumienia z 2006 r. i umożliwienie S. J. zwrotnego nabycia lokalu przy ul. (...). Nie ulega wątpliwości, iż strony łączyły wszystkie zawierane przez siebie umowy w jeden proces bezpośrednio związany z umową sprzedaży z dnia 21 czerwca 2006 r. Po drugie sama treść porozumienia z dnia 18 listopada 2014 r. odwołuje się do umowy z dnia 14 lipca 2006 r., a strony tego porozumienia konsekwentnie posługują się pojęciem „prawo odkupu”, „odkupujący”, czy „odsprzedający”. Po trzecie zwrócić należy uwagę, iż strony – pomimo upływu lat i zmiany cen na rynku nieruchomości nadal odwoływały się do tej samej ceny (290 000 zł) – ustalonej jeszcze w umowie z dnia 14 lipca 2006 r. (w tamtej umowie określono przedział 290 000 zł – 310 000 zł, cena w umowie sprzedaży określona została na 240 000 zł). W ocenie Sądu Apelacyjnego ustalenie ceny na takim samym poziomie pomimo upływu ośmiu lat, świadczy o chęci niejako „przedłużenia” dotychczasowego stosunku obligacyjnego, nie zaś wykreowania nowego. Zwrócić też należy uwagę, iż poza sporem było iż rynkowa cena za ten lokal mieszkalny była w istocie większa, aniżeli 290 000 zł. W tym zakresie powód wskazywał, iż cena taka winna wynosić około 450 000 zł – stąd kwota 160 000 zł odstępnego. W takiej sytuacji również z tej przyczyny brak było możliwości przyjęcia, iż zawierając porozumienie z dnia 18 listopada 2014 r. w powyższych realiach zgodnym zamiarem stron umowy (art. 65 § 2 k. c.) było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Okoliczności sprawy wskazują, iż strony swoimi zamiarami w ogóle nie obejmowały możliwości zawarcia umowy przedwstępnej, która miałaby kreować pomiędzy nimi nowy, całkowicie oderwany od dotychczasowego, stosunek obligacyjny. Zawarte w uzasadnieniu apelacji rozważania co do możliwości zawarcia umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej w takiej sytuacji uznać należy za bezprzedmiotowe. Tym samym powyższe zarzuty naruszenia prawa procesowego oraz prawa materialnego należało ocenić jako nietrafne.

Kolejne dwa zarzuty zawarte w apelacji (naruszenia art. 321 § 1 w zw. z art. 328 § 2 k. p. c. oraz naruszenia art. 405 w zw. z art. 410 k. c.) zmierzają w istocie do wskazania, iż pozwana winna odpowiadać w realiach sprawy niniejszej na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu. W pierwszej kolejności zwrócić należy jednak uwagę, iż skuteczność domagania się zwrotu nienależnego świadczenia – jak należy wnioskować pieniężnego – wymaga w pierwszej kolejności wykazania wysokości tego świadczenia. Nie sposób było uznać wysokości tego świadczenia za udowodnioną na podstawie art. 229 lub 230 k. p. c. W takiej sytuacji to na powodzie, jako na stronie wywodzącej z tych okoliczności korzystne dla siebie skutki, spoczywał obowiązek wykazania wysokości tego nienależnego w jego ocenie świadczenia. Obowiązkowi temu nie czyniło zadość sformułowanie twierdzenia, iż lokal taki, jaki nabyć miała pozwana za kwotę 290 000 zł (w toku postępowania nie zaoferowano dowodu z umowy sprzedaży lokalu na rzecz pozwanej, a zatem wartość ta wynika w istocie jedynie z twierdzeń powoda) w istocie wart był 450 000 zł. Już zatem tylko z tej przyczyny powództwo nie mogło zostać uwzględniona na tak wskazanej podstawie, a zarzut apelującego nie mógł być uznany za zasadny.

Zwrócić ponadto należy uwagę, iż wierzycielem z tytułu nienależnego świadczenia jest ten, kto w sposób nienależny świadczył. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności – przy przyjęciu założenia, że twierdzenia powoda w tym zakresie były zasadne – uprawnionym do dochodzenia roszczeń z tytułu nienależnego świadczenia byliby zbywcy lokalu mieszkalnego – małżonkowie K.. Jak należy wnioskować ze stanowiska apelującego, to oni w pierwszej kolejności świadczyć mieli bez podstawy prawnej, jeżeli podstawą taką miałoby być porozumienie z dnia 18 listopada 2014 r. W takiej sytuacji to właśnie zbywcy ponieśliby stratę w związku z zawarciem umowy sprzedaży za cenę niższą niż rynkowa. Kwestia ta jest jednak wątpliwa jeszcze z innych przyczyn – zawarcie umowy sprzedaży z ceną poniżej ceny rynkowej (lub też w drugą stronę – powyżej ceny rynkowej) w zasadzie (o ile nie zachodzą sytuacje szczególne) nie prowadzi do wniosku o nienależnym świadczeniu którejkolwiek ze stron, albowiem kwestie te strony mogą w relacjach pomiędzy sobą kreować swobodnie, zgodnie z zasadą swobody umów. W uzasadnieniu tych zarzutów apelujący jedynie ogólnie wskazuje, iż pozwana wzbogaciła się jego kosztem, nie precyzując na czym to wzbogacenie miałoby polegać.

Na tle tych rozważań oraz w ramach kontroli stosowania prawa materialnego zwrócić należało uwagę, iż zgodnie z art. 593 § 1 k. c. prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat pięciu, termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu. Prawodawca nie wskazał w sposób konkretny terminu, od którego należy liczyć ten pięcioletni termin, a Sąd Apelacyjny dostrzega tu dwie możliwości. Zgodnie z pierwszą z nich początkiem biegu terminu, o którym mowa w art. 593 § 1 k. c. jest data zawarcia umowy sprzedaży. Za przyjęciem tej koncepcji może przemawiać przyjęcie przez ustawodawcę sztywnego pięcioletniego terminu, a przepis ten ma niewątpliwie charakter bezwzględnie obowiązujący. Norma ta ma charakter ochronny, w tym również ochronny dla nabywcy, który w istocie w okresie, w którym obowiązuje prawo odkupu zobowiązany jest do utrzymania rzeczy (tu nieruchomości) w stanie nadającym się do realizacji takiego odkupu - w praktyce zatem zobowiązany jest do niezbywania rzeczy, a także jej nieobciążania (np. ograniczonym prawem rzeczowym), albowiem tego rodzaju działania mogą narazić go na odpowiedzialność kontraktową. Uregulowania mające charakter ochronny niewątpliwie zaś mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Można również przytoczyć argumenty, które przemawiać będą za przyjęciem, iż termin o którym mowa w art. 593 k. c. winien być liczony od daty wykreowania prawa odkupu. W szczególności jeżeli prawo do wykreowane jest w późniejszej umowie, aniżeli umowa sprzedaży, termin o którym mowa w art. 593 § 1 k. c. liczony będzie – zgodnie z tą koncepcją - od tej umowy. Tutaj zwrócić należy uwagę, iż treść art. 593 § 2 k. c. nakazująca zachowanie formy szczególnej jedynie dla oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu, wskazuje iż umowa kreująca prawo odkupu może być zawarta w dowolnej formie. Za taką interpretacją art. 593 § 1 k. c. przemawiać może obligacyjny charakter prawa odkupu, a tym samym co do zasady jego skuteczność wyłącznie inter partes (z wyjątkiem zastrzeżonym dla prawa odkupu nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej i przyjmującej tym samym charakter obligacji realnej), co z kolei powinno pozwalać na swobodne kształtowanie tego prawa w relacjach pomiędzy stronami. W takiej jednak sytuacji uregulowanie wskazane w art. 593 § 1 k. c. miałoby czysto iluzoryczny charakter – strony mogłyby zawierać wiele umów kreujących prawo odkupu, nawet wiele lat po dokonaniu sprzedaży nieruchomości i w istocie całkowicie funkcjonalnie oderwanych od celów takiej umowy. W takiej sytuacji nie sposób byłoby nadać art. 593 § 1 k. c. jakiegokolwiek racjonalnego sensu. Te rozważania prowadzą do wniosku, iż termin, o którym mowa w art. 593 § 1 k. c. winien być liczony od daty zawarcia umowy sprzedaży. Tym samym stanowisko Sądu Okręgowego, co do braku związania powoda oraz małżonków K. prawem odkupu co do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) było prawidłowe.

Mając powyższe na uwadze apelacja powoda została oddalona jako bezzasadna – stosownie do art. 385 Kodeksu postępowania cywilnego.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 oraz art. 391 § 1 k. p. c. o § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265) dla strony reprezentowanej w obu instancjach przez tego samego pełnomocnika.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji.