Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 września 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Agata Zając (spr.)

Sędziowie: SA Maciej Kowalski

SO del. Tomasz Pałdyna

Protokolant: sekretarz sądowy Paulina Czajka

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej w W.

przeciwko D. S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 6 listopada 2015 r., sygn. akt XX GC 98/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od D. S. na rzecz (...) Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej w W. w W. kwotę 2 700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 714/16

UZASADNIENIE

(...) z o.o. S.K.A. w W. pozwem z dnia 6.12.2013 r. wystąpiła o zasądzenie od pozwanej D. S. kwoty 93.298,91 zł z ustawowymi odsetkami oraz kosztów procesu, wskazując na zawartą w dniu 29 marca 2010 r. między pozwaną jako najemcą a (...) Spółką z o.o. w K. jako wynajmującym umowę najmu lokalu użytkowego znajdującego się w Centrum (...) w P., zgodnie z którą pozwana zobowiązała się do terminowego płacenia czynszu i innych należności wynikających z najmu.

Powódka umową z dnia 27 października 2011 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego i własność budynku stanowiącego Centrum (...) w P., wstępując w stosunek najmu z pozwaną, zgodnie z art. 678 k.c.

Powódka powołała się na zawarte przez strony w dniu 28 listopada 2013 r. porozumienie, mocą którego została rozwiązana umowa najmu, a pozwana uznała swój dług w wysokości 93 298,91 zł, która to kwota obejmuje należność główną w wysokości 85 045,85 zł oraz odsetki w wysokości 8 253,06 zł.

Ostatecznie powódka wniosła o zasądzenie kwoty 93 298,91 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu.

Pozwana D. S. wniosła o oddalenie powództwa w całości na koszt powoda, podnosząc brak legitymacji biernej, gdyż umowa najmu została zawarta z S. S., który działał bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu. Pozwana zaznaczyła, że pomiędzy nią a S. S. w 2007 r. została zawarta umowa rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

Pozwana podniosła też zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powódki wskazując, powódka nabyła nieruchomość od osoby trzeciej – (...) Spółki z o.o. S.K.A. w K., a nie od Wynajmującego – (...) Spółki z o.o. w K.. Pozwana wskazała też, że § 25 umowy najmu zarusza zasadę równorzędności podmiotów, zaś powódka natomiast wytaczając niniejsze powództwo działa z naruszeniem art. 5 k.c. Pozwana zaprzeczyła również, aby porozumienie z dnia 28listopada 2013 r. stanowiło uznanie przez nią długu wobec powoda, gdyż zamiarem pozwanej było wyłącznie rozwiązanie umowy, a wskazana w porozumieniu kwota stanowić może wyłącznie oświadczenie wiedzy pozwanej.

Pozwana podniosła też, że powódka jako wynajmujący nie wywiązywała się z obowiązków umownych, co skutkowało zniechęceniem klientów najemców, takich jak pozwana i spowodowało spadek obrotów oraz zarzuciła zawyżanie stawek czynszu, gdyż zgodnie z umową kwota czynszu miała stanowić iloczyn stawki 22 euro i wielkości wynajmowanej powierzchni, zaś powódka naliczała czynsz stosując stawkę 22,96 euro. Zdaniem pozwanej powódka nie udowodniła tez zasadności obciążania pozwanej kwotami z tytułu opłat eksploatacyjnych indywidualnych, opłat eksploatacyjnych wspólnych i opłaty marketingowej.

Wyrokiem z dnia 6 listopada 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od D. S. na rzecz (...) Spółki z o.o. S.K.A. w W. kwotę 93 298,91 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 6 lutego 2013 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 4 784 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3 617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia faktyczne:

Dnia 29 marca 2010 r. (...) Spółka z o.o. z siedzibą w K. jako wynajmujący zawarł z D. S. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...) w B. jako najemcą umowę najmu. Na jej podstawie wynajmujący oddał najemcy do wyłącznego używania wyodrębnioną funkcjonalnie część Centrum (...) P., składającą się z wydzielonego pomieszczenia wraz z ewentualnymi powierzchniami i pomieszczeniami przynależnymi o łącznej powierzchni 31,78 m ^{( 2)}. Umowa ta została zawarta na czas określony 10 lat. Najemca zobowiązał się do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu najmu w wysokościach i terminach określonych w umowie, jak również do dostarczania wynajmującemu dokumentów potwierdzających wysokość przychodu najemcy, tzn. raportu fiskalnego z kas (autoryzowanego przez głównego księgowego i osobę upoważnioną do reprezentowania Najemcy) oraz kopii deklaracji podatku VAT, w ciągu 20 dni po zakończeniu miesiąca.

Miesięczny czynsz strony ustaliły w następującej wysokości:

1.  jako podstawowy czynsz:

a.  stanowiący iloczyn równowartości w PLN 20 euro netto i ilości metrów kwadratowych powierzchni Przedmiotu Najmu w pierwszym roku prowadzenia działalności począwszy od dnia przekazania przedmiotu najmu,

b.  stanowiący iloczyn równowartości w PLN 21 euro netto i ilości metrów kwadratowych powierzchni przedmiotu najmu w drugim roku prowadzenia działalności począwszy od dnia przekazania przedmiotu najmu,

c.  stanowiący iloczyn równowartości w PLN 22 euro netto i ilości metrów kwadratowych powierzchni przedmiotu najmu w trzecim roku prowadzenia działalności począwszy od dnia przekazania przedmiotu najmu,.

d.  stanowiący iloczyn równowartości w PLN 23 euro netto i ilości metrów kwadratowych powierzchni przedmiotu najmu w czwartym roku prowadzenia działalności począwszy od dnia przekazania przedmiotu najmu;

2.  jako kwotę stanowiącą iloczyn 2% i przychodu ze sprzedaży netto najemcy z tytułu prowadzonej działalności w ramach przedmiotu najmu uzyskanego dwa miesiące wcześniej określonego na podstawie dostarczonych przez najemcę dokumentów potwierdzających wysokość przychodu najemcy.

Czynsz płatny miał być z góry do 10 dnia każdego miesiąca z zastrzeżeniem, że pierwszy czynsz miał być płatny w terminie 14 dni od daty otrzymania faktury. Przeliczanie kwot czynszu z euro na PLN odbywać się miało według średniego kursu wymiany ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w 27 dniu miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym miała nastąpić płatność, a w przypadku, gdy ten dzień byłby dniem ustawowo wolnym od pracy – z pierwszego dnia roboczego po tym dniu. Kwota podstawowego czynszu miała podlegać corocznej waloryzacji, począwszy od miesiąca stycznia 2011 r. na podstawie oficjalnego wskaźnika inflacji dla euro.

Nadto w umowie strony ustaliły, że w przypadku niedostarczenia wynajmującemu dokumentów potwierdzających wysokość przychodu najemcy w terminie umówionym, wynajmujący będzie miał prawo naliczenia czynszu najmu za dany miesiąc w wysokości 150% kwoty podstawowego czynszu.

Niezależnie od czynszu, najemca zobowiązał się do uiszczania opłat eksploatacyjnych, w skład których wchodziły:

- wszelkie opłaty związane z zaopatrzeniem przedmiotu najmu w energię, wodę, odprowadzanie ścieków, ogrzewanie, linie telefoniczne oraz inne opłaty opomiarowane, które zużywane miały być na potrzeby przedmiotu najmu, a możliwe do ustalenia na podstawie wskazań zainstalowanych na wyłączne potrzeby najemcy liczników lub na podstawie innych pomiarów- według wskazań liczników lub pomiarów,

- inne opłaty związane z funkcjonowaniem przedmiotu najmu, a nie dające się ustalić odrębnie dla najemcy na podstawie wskazań liczników bądź pomiarów – w wysokości części kosztów ponoszonych łącznie przez wynajmującego dla całego Centrum w proporcji w jakiej powierzchnia przedmiotu najmu pozostawała do całkowitej powierzchni wynajmowanej przez wynajmującego w Centrum,

- opłaty związane z funkcjonowaniem Centrum w wysokości części kosztów ponoszonych łącznie przez wynajmującego dla całego Centrum w proporcji w jakiej powierzchnia przedmiotu najmu pozostawała do całkowitej powierzchni wynajmowanej przez wynajmującego w Centrum,

- opłaty związane z działalnością mającą na celu promocję Centrum, w szczególności koszty tablic dojazdowych do Centrum, bilbordów reklamowych, reklamy w mediach, festynów promujących – w kwocie stanowiącej równowartość 5 zł za 1m ² powierzchni przedmiotu najmu miesięcznie z przeznaczeniem na fundusz marketingowy.

Wszystkie opłaty eksploatacyjne, które mogły być rozliczone bezpośrednio z dostawcą lub wykonawcą świadczenia, najemca zobowiązał się uiszczać bezpośrednio dostawy lub wykonawcy świadczenia. Pozostałe opłaty eksploatacyjne najemca miał płacić wynajmującemu. Opłaty te miały być powiększone o należny podatek VAT, płatne w równych miesięcznych ratach. Faktury z tytułu opłat wynajmujący zobowiązał się wystawić w terminach wystawiania faktur z tytułu czynszu.

W umowie przyznano najemcy prawo do zgłoszenia w terminie 7 dni od otrzymania rozliczenia opłat eksploatacyjnych, zastrzeżenia co do tego rozliczenia. Brak zgłoszenia zastrzeżenia w tym terminie oznaczał akceptację rozliczenia i najemca tracił prawo do kwestionowania tego rozliczenia w terminie późniejszym.

Wynajmujący zobowiązał się do systematycznej kontroli konstrukcji budynku Centrum, do zapewnienia czystości powierzchni wspólnych Centrum.

W umowie przyznano wynajmującemu prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowych w przypadkach szczegółowo opisanych w § 25 umowy. Umowa mogła też ulec rozwiązaniu za porozumieniem stron.

Załączniki do powyższej umowy stanowił: Plan Przedmiotu Najmu, Spis wykończenia i wyposażenia, Katalog Opłat, Regulamin funkcjonowania Centrum, Wzór Gwarancji Bankowej.

W umowie wskazano jako osobę upoważnioną do kontaktów z wynajmującym S. S., który podpisał umowę w imieniu najemcy. Natomiast wszystkie załączniki do umowy podpisała pozwana D. S..

Dnia 2 kwietnia 2010 r. (...) Spółka z o.o. przekazała protokolarnie D. S. przedmiot najmu. Protokół ten podpisał S. S., którego wskazano jako pełnomocnika D. S..

(...) Spółka z o.o. z siedzibą w K. mocą uchwały Zgromadzenia Wspólników z dnia 29 czerwca 2010 r. została przekształcona w (...) Spółkę z o.o. Spółkę komandytowo-akcyjną w K..

Na podstawie umowy z dnia 27 października 2011 r. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowo-akcyjna w K. sprzedała (...) Spółce z o.o. Spółce komandytowo – akcyjnej w W. prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynków i innych budowli posadowionych na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) i ul. (...) oznaczonej geodezyjnie jako działki nr (...)

Na podstawie umowy z dnia 1 lutego 2008 r. wynajmujący zlecił usługi sprzątania oraz utrzymania porządku i estetyki obiektu Centrum (...) w (...) Spółce z o.o. w P., której przedmiotem działania jest m.in. sprzątanie i czyszczenie obiektów.

Wynajmujący prowadził też liczne kampanie reklamowe i promocyjne Centrum (...) w P..

W okresie od maja 2012 r. do listopada 2013 r. powód (...) Spółka z o.o. (...) wystawiła na rzecz pozwanej faktury obejmujące należny w tym okresie czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne indywidulne i wspólne oraz opłaty marketingowe, na łączną sumę 85 152 zł.

Z uwagi na to, że pozwana nie uiściła powyższych należności w terminie umownym, powód wystawił na rzecz pozwanej również notę odsetkową opiewającą na łączną kwotę 8 253,06 zł.

Dnia 28 listopada 2013 r. (...) Spółka z o.o. S.K.A. w W. – jak wynajmujący oraz D. S. – jako najemca zawarli porozumienie, w którym strony potwierdziły, że:

- dnia 29 marca 2010 r. (...) i najemca zawarli umowę najmu lokalu o powierzchni 31,78 m ^{( 2 )}w Centrum (...)w P.,

- dnia 27 października 2011 r. wynajmujący wstąpił w umowę najmu w miejsce zbywcy nieruchomości, na której znajduje się Centrum (...), zgodnie z art. 678 k.c.,

- najemca wyraził wolę skrócenia okresu najmu,

- obecne zadłużenie najemcy wynosi 93 298,91 zł.

Niniejszym porozumieniem strony rozwiązały umowę najmu ze skutkiem na dzień 1 grudnia 2013 r. Tego też dnia najemca zobowiązał się zwrócić lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

Porozumienie to weszło w życie z dniem jego podpisania.

Pozwana podczas obowiązywania umowy najmu nie zgłaszała wynajmującemu żadnych uwag odnośnie nieprawidłowości w wyliczeniu należności czynszowy, odnośnie braku kampanii reklamowych bądź nieutrzymywania czystości na terenie Centrum (...).

D. S. oraz S. S. dnia 11 września 2007 r. zawarli umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Odnosząc się do zarzutów pozwanej Sąd Okręgowy uznał, że nie uzasadniają one oddalenia powództwa.

Zarzut braku legitymacji czynnej po stronie (...) Spółki z o.o. S.K.A. w W. jest zdaniem Sądu Okręgowego bezzasadny, gdyż powodowa Spółka (...) Spółka z o.o. S.K.A. wstąpiła w ogół praw i zobowiązań wynikających z umowy najmu z dnia 29 marca 2010 r. Sąd Okręgowy podkreślił, że na mocy uchwały Zgromadzenia Wspólników Wynajmującego - (...) Spółka z o.o. z siedzibą w K. z dnia 29 czerwca 2010 r., doszło do przekształcenia tej Spółki w (...) Spółkę z o.o. Spółkę komandytowo-akcyjną w K., która umową z dnia 27 października 2011 r. sprzedała nieruchomość objętą księgą wieczystą KW(...) powodowej Spółce (...) Spółce z o.o. Spółce komandytowo – akcyjnej w W..

Odnosząc się do zarzutu braku legitymacji biernej po stronie pozwanej Sąd Okręgowy stwierdził, że wprawdzie umowę najmu z dnia 29 marca 2010 r. podpisał S. S., który w umowie tej został wyznaczony jako osoba upoważniona do kontaktów z wynajmującym (§ 3 Umowy), zaś w protokole przekazania przedmiotu umowy – również podpisanym przez S. S. - został on wskazany jako pełnomocnik najemcy, jednak wszystkie załączniki do umowy najmu zostały podpisane przez pozwaną D. S.. Sąd Okręgowy uznał też, że w porozumieniu z dnia 28 listopada 2013 r. pozwana jako najemca potwierdziła fakt zawarcia w dniu 29 marca 2010 r. z (...) umowy najmu lokalu o powierzchni 31,78 m ^{( 2)} w Centrum (...) w P., potwierdziła również fakt wstąpienia przez powodową Spółkę do umowy najmu w miejsce zbywcy nieruchomości, na której znajduje się Centrum (...)w P..

W ocenie Sądu Okręgowego, do oceny skutków prawnych oświadczeń woli złożonych przez pozwaną w porozumieniu stron z dnia 29 listopada 2013 r., zastosowanie znajdzie przepis art. 103 § 1 k.c., zgodnie z którym , jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.

Stan bezskuteczności zawieszonej w wypadku zawarcia umowy przez osobę działającą bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu trwa do czasu potwierdzenia umowy przez rzekomego mocodawcę, ewentualnie do czasu bezskutecznego upływu terminu do dokonania takiego potwierdzenia. Potwierdzenie następuje w drodze oświadczenia woli osoby reprezentowanej. Może ono zostać wyrażone zarówno w sposób wyraźny, jak i dorozumiany (art. 60 k.c.). Wyraźne oświadczenie woli potwierdzające umowę może zostać złożone w dowolnej formie, chyba że dla ważności danej umowy wymagana jest forma szczególna. Skutkiem prawnym potwierdzenia jest to, że ustaje stan bezskuteczności zawieszonej. Umowa staje się ważna i skuteczna z mocą wsteczną - od chwili jej zawarcia ( ex tunc) (art. 63 § 1 k.c.).

Sąd Okręgowy stwierdził, że S. S., którego podpis znalazł się pod umową najmu z dnia 29 marca 2010 r. i pod protokołem przekazania przedmiotu umowy, był „rzekomym pełnomocnikiem”, którego czynności – dla wywołania skutków prawnych - wymagały potwierdzenia przez pozwaną.

Złożenie przez pozwaną podpisów pod wszystkimi załącznikami do umowy najmu zdaniem Sądu Okręgowego może być uznane za dorozumiane potwierdzenie przez pozwaną czynności zawarcia umowy najmu przez S. S., zaś treść oświadczeń woli D. S. złożonych w ramach porozumienia z dnia 28 listopada 2013 r. należało zakwalifikować jako wyraźne potwierdzenie przez pozwaną zawarcia umowy najmu z dnia 29 marca 2010 r. skutkujące – zgodnie z art. 103 § 1 k.c. – ustaniem stanu bezskuteczności zawieszonej tej czynności prawnej.

W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że pozwana D. S. od dnia 29 marca 2010 r. była związana ważną i skuteczną umową najmu powierzchni Centrum(...) w P..

Sąd Okręgowy uznał, że powódka jako wynajmujący wywiązała się ze wszystkich zobowiązań przyjętych w umowie z pozwaną. Pozwana natomiast objęła wynajęty lokal we władanie, prowadziła w nim działalność gospodarczą, ale nie wywiązała się z ciążącego na niej obowiązku uiszczania czynszu najmu w wysokościach i na zasadach ustalonych w umowie.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutów podniesionych przez pozwaną, a dotyczących nieprawidłowości w wyliczeniu należnego czynszu, opłat eksploatacyjnych i marketingowych wynikających z dołączonych do pozwu faktur.

Sąd Okręgowy wskazał na treść umowy najmu, która precyzyjnie określała zasady obliczania zarówno czynszu podstawowego, jak też składniki obciążających najemcę opłat eksploatacyjnych i marketingowych, a także przyznawała najemcy prawo do zgłaszania zastrzeżeń dotyczących wyliczenia należności w ściśle określonym terminie, pod rygorem utraty prawa powoływania się na ewentualnie nieprawidłowości.

Zdaniem Sądu Okręgowego pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu wykazującego, że w czasie obowiązywania umowy najmu zgłaszała powodowi jakiekolwiek zastrzeżenia co do sposobu obliczania należności z tytuły najmu, a tym samym –zgodnie z zapisem § 13 pkt 8 umowy najmu – pozwana utraciła prawo do kwestionowania sposobu wyliczenia przez powoda należności czynszowych.

Za bezzasadny Sąd Okręgowy uznał także zarzut pozwanej dotyczący nie wywiązywania się powódki z obowiązku utrzymania czystości na terenie Centrum (...)oraz zaniechania prowadzenia kampanii reklamowych, wskazując, że pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów potwierdzających zasadność tego zarzutu, zaś powódka przedstawiła umowę o utrzymanie czystości na terenie przedmiotowego Centrum (...)zawartą ze spółką profesjonalnie zajmująca się czyszczeniem dużych powierzchni.

Sąd Okręgowy wskazał też na zeznania świadka P. C., który potwierdził, że powódka zarówno dbała o utrzymanie czystości na terenie obiektu, jak też prowadziła liczne kampanie reklamowe i promocyjne. Z zeznań tego świadka wynika również, że pozwana nigdy nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń co do czystości na terenie centrum, bądź braku akcji promocyjnych obiektu.

Sąd Okręgowy uznał, że pozwana nie kwestionowała braku uregulowania w terminie umownym należności związanych z wynajmem powierzchni w Centrum (...)w P. i nie zaprzeczyła również zasadności wystawienia przez powoda noty odsetkowej obejmującej skapitalizowane odsetki za okres opóźnienia w płatności faktur.

W ocenie Sądu Okręgowego oświadczenie pozwanej zawarte w porozumieniu stron z dnia 28 listopada 2013 r. o potwierdzeniu swojego zadłużenia wobec wynajmującego w kwocie 93 298,91 zł należało zakwalifikować jako uznanie właściwe długu, stanowiące zgodnie z poglądami judykatury nieuregulowaną odrębną umowę ustalającą co do zasady i zakresu istnienie albo nieistnienie jakiegoś stosunku prawnego, pozwana nie przedstawiła zaś żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że uchyliła się od skutków oświadczeń woli złożonych w ramach tego porozumienia.

Z uwagi na to, że na kwotę dochodzoną pozwem składała się zarówno należność główna z tytułu opłat związanych z najmem, jak i skapitalizowane odsetki za opóźnienie w zapłacie tychże należności, odsetki od całej kwoty – zgodnie z przepisem art. 482 § 1 k.c. – należało zasądzić od dnia wytoczenia powództwa (zgodnie z żądaniem powoda).

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniosła pozwana, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając:

- naruszenie art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez nieprzeprowadzenie zgłoszonego przez pozwaną dowodu z przesłuchania świadka S. S. , mimo iż świadek ten został wskazany celem wykazania okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego z uwagi na fakt, że została ona oparta na niepełnym materiale dowodowym,

- naruszenie art. 233 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nie zawarcie w uzasadnieniu wyroku wyjaśnienia, dlaczego i z jakich przyczyn Sąd nie przeprowadził dowodów wnioskowanych przez pozwaną ani wniosków przez nią złożonych,

- naruszenie art. 236 k.p.c. poprzez jego nie zastosowanie i nie zajęcie stanowiska wobec wniosku dowodowego pozwanej co do przesłuchania świadka S. S.,

- naruszenie art. 248 § 1 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie zobowiązanie powoda do złożenia dokumentów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, mimo złożenia takiego wniosku przez pozwaną w jednym z pism procesowych,

- naruszenie art. 60 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że zachowanie osoby wyrażające jej wolę w sposób dostateczny, może być oceniane w oderwaniu od okoliczności w jakich zachowanie to miało miejsce i tym samym wyprowadzenie błędnego wniosku, że zachowanie pozwanej wyraziło w sposób ostateczny wolę potwierdzenia czynności dokonanych przez rzekomego pełnomocnika,

- art. 65 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że oświadczenie pozwanej – podpisanie załączników do umowy w późniejszym czasie – było jednocześnie potwierdzeniem wszelkich czynności falsus procuratora, podczas gdy z okoliczności, w których to oświadczenie złożono, nie wynika, aby pozwana takiego potwierdzenia dokonała.

Wskazując na powyższe pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z rozstrzygnięciem o kosztach.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny w pełni przyjmuje za własne i które znajdują oparcie w zgromadzonych w sprawie dowodach.

Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznaje podniesione przez skarżącą zarzuty naruszenia art. 233 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c.

Nie ma podstaw do uznania, że przepisy te pozostają ze sobą w związku albo też że brak wyjaśnienia przez Sąd Okręgowy przyczyn odmowy przeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez skarżącą narusza art. 233 k.p.c.

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. może być skutecznym zarzutem apelacji tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie posiada wszystkich koniecznych elementów, bądź zawiera tak kardynalne braki, które uniemożliwiają kontrolę instancyjną.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada wszystkim wymogom ustawowym, zaś kwestia pominięcia przez Sąd Okręgowy wniosków dowodowych zgłoszonych przez powódkę może być rozważana tylko w ramach zarzutu naruszenia art. 217 k.p.c. i art. 227 k.p.c.

Wadliwie zostały też skonstruowane zarzuty naruszenia art. 233 § k.p.c.

Skarżąca naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. upatruje w błędnej ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego z uwagi na fakt, że została ona oparta na niepełnym materiale dowodowym.

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być odniesiony tylko do dowodów, które zostały przeprowadzone i poddane ocenie, nie zaś do dowodów pominiętych czy oddalonych.

Ponadto postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, przy użyciu wyłącznie argumentów jurydycznych, że Sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000/7-8 poz. 139 i z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, OSNC 2000/10 poz. 189).

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2004 r. III CK 245/04 przepis art. 233 § 1 k.p.c. określający obowiązujące zasady oceny dowodów może zostać naruszony w wyniku nieuwzględnienia przez sąd przy ocenie poszczególnych dowodów zasad logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, całokształtu zebranego materiału dowodowego, przeprowadzenia określonych dowodów niezgodnie z zasadami procedury cywilnej, na przykład niezgodnie z zasadą bezpośredniości. Postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania przez skarżącego uchybienia podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów.

Nie może więc być uznany za zasadny zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., który nie odnosi się do oceny dowodów dokonanej przez Sąd Okręgowy.

Także zarzut naruszenia art. 233 k.p.c.

Sąd Apelacyjny nie znalazł też podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia

art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. przez pominięcie dowodu z zeznań świadka S. S.. Sąd Okręgowy wydał na rozprawie w dniu 6 listopada 2015 r. postanowienie o pominięciu dowodu z zeznań tego świadka, zatem kontrola instancyjna tego postanowienia mogłaby nastąpić jedynie na wniosek strony zgłoszony w trybie art. 380 k.p.c., którego apelacja pozwanej nie zawiera.

Ponadto w ocenie Sądu Apelacyjnego wniosek dowodowy pozwanej dotyczył okoliczności nie mających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, podobnie jak wniosek o zobowiązanie powoda do złożenia umów najmu wiążących go z innymi najemcami w okresie objętym pozwem.

Wnosząc o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka S. pozwana wskazała, że ma on zeznawać co do zaistnienia okoliczności uprawniających powódkę do rozwiązania umowy, braku wywiązywania się powoda z obowiązków nałożonych umową, błędnego naliczenia kwot w fakturach VAT, braku podpisania umowy z poprzednikiem prawnym powoda.

Fakt podpisania umowy najmu przez świadka nie był sporny i wynikał wprost z dokumentów złożonych przez powódkę, zaś wykazanie przez pozwaną okoliczności świadczących o nienależytym wykonaniu umowy przez powódkę nie mogłoby uzasadniać oddalenia powództwa.

Kwestia ta byłaby bowiem istotna tylko w wypadku, gdyby pozwana wskazała na przysługujące jej roszczenia odszkodowawcze wynikające z nienależytego wykonania zobowiązania przez powódkę i zgłosiła zarzut potrącenia, zaś w sytuacji, gdy roszczenie powódki dotyczy zapłaty kwot niewątpliwie obciążających pozwaną zgodnie z treścią umowy a związanych z korzystanie z lokalu oddanego jej do posiadania, kwestia należytego spełnienia przez wynajmującego dodatkowych obowiązków określonych w umowie nie wpływa na zakres zobowiązania pozwanej jako najemcy. Kwestia prawidłowości naliczania kwot wskazanych w fakturach wystawionych przez powódkę nie mogłaby zaś być poddana ocenie na podstawie zeznań świadka, skarżąca nie podnosi zaś w apelacji zarzutów odnoszących się do oddalenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Trafnie też Sąd Okręgowy powołał się na wynikający z umowy obowiązek zgłaszania przez najemcę zastrzeżeń dotyczących kwot wynikających z wystawianych przez wynajmującego faktur w określonym terminie, a także fakt przyjmowania przez pozwaną faktur bez zastrzeżeń, wobec czego w ocenie Sądu Apelacyjnego podniesienie takich zarzutów dopiero na etapie postępowania przez sądem uzasadnia obciążenie pozwanej obowiązkiem wykazania zasadności tych zarzutów. Stanowisko to jest tym bardziej zasadne, że pozwana w treści porozumienia zawartego z powódką potwierdziła wysokość swojego zadłużenia z tytułu umowy najmu, zaś złożone przez pozwaną oświadczenie o uznaniu roszczenia zmienia zasad rozkładu ciężaru dowodu, gdyż to pozwana obowiązana jest wykazać, że mimo uznania długu, rzeczywista wysokość jej zobowiązania jest inna.

Zgodnie z art. 6 k.c. wierzyciela dochodzącego od dłużnika spełnienia świadczenia obciąża ciężar wykazania przysługującej mu wierzytelności tj. wykazania wszystkich faktów, z którymi właściwe przepisy prawa materialnego wiążą powstanie wierzytelności, o określonej treści i rozmiarze. Jednak zawarcie ugody wpływa na rozkład ciężaru dowodu między jej stronami. Pełniąc funkcje koncyliacyjne i stabilizacyjne ugoda nie tworzy nowego stosunku prawnego, ale prowadzi do częściowego zmodyfikowania istniejącego stosunku, a jako umowa ustalająca i następcza nadaje już istniejącemu stosunkowi prawnemu cechy pewności i bezsporności. W konsekwencji, jeżeli wierzyciel wykaże zawarcie ugody, w której strony ustaliły wysokość wierzytelności mu przysługującej, wówczas ciężar dowodu, iż kwota wynikająca z ugody jest wierzycielowi nienależna spoczywa na dłużniku. Fakty prawnoniweczące, musi, bowiem udowodnić strona, która wywodzi z nich swoje twierdzenie, o nieistnieniu praw czy obowiązków (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2017 r. IV CSK 179/16, LEX nr 2271465).

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 236 k.p.c. poprzez jego nie zastosowanie i nie zajęcie stanowiska wobec wniosku dowodowego pozwanej co do przesłuchania świadka S. S., gdyż Sąd Okręgowy – jak wskazano wyżej – wydał postanowienie w tej kwestii na rozprawie w dniu 6 listopada 2015 r., a nawet gdyby takie postanowienie nie zostało wydane, nie byłoby to uchybienie objęte dyspozycją przepisu art. 236 k.p.c., który określa wymogi dotyczące treści postanowienia o przeprowadzeniu dowodu, a nie o jego oddaleniu czy pominięciu.

Nie mógł być też uwzględniony zarzut naruszenia art. 248 § 1 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie zobowiązanie powoda do złożenia dokumentów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, mimo złożenia takiego wniosku przez pozwaną w jednym z pism procesowych. Pominięcie czy oddalenie wniosków dowodowych strony wymaga postawienia w apelacji innych zarzutów procesowych, gdyż art. 248 § 1 k.p.c. określa obowiązki strony, która do złożenia dokumentów została zobowiązana. Ponadto skarżąca nie określiła, jakie fakty za pomocą tych dokumentów – umów najmu łączących powódkę z innymi najemcami – zamierza wykazać. Niewątpliwie strona zgłaszająca wnioski dowodowe ma obowiązek wskazać, jakie okoliczności chce udowodnić, aby możliwa była ocena, czy okoliczności te są, zgodnie z art. 227 k.p.c., istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Postępowanie dowodowe służy przecież weryfikacji prawdziwości twierdzeń stron o faktach. W konsekwencji, sformułowanie określonych twierdzeń przez strony musi wyprzedzać przeprowadzenie postępowania dowodowego.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny oparł swoje rozstrzygnięcie na faktach ustalonych w sposób prawidłowy przez Sąd Okręgowy, nie znajdując podstaw do uzupełnienia postępowania dowodowego zgodnie z zarzutami apelacji pozwanej.

Podniesione przez skarżącą zarzuty naruszenia prawa materialnego zmierzają do podważenia stanowiska Sądu Okręgowego, iż strony były związane umową najmu zawartą przez działającego w imieniu pozwanej bez umocowania S. S., z uwagi na potwierdzenie przez pozwaną czynności osoby działającej jako pełnomocnik.

Zgodnie z art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Trafnie Sąd Okręgowy uznał, że wyrazem woli pozwanej było zarówno złożenie przez nią podpisów pod dokumentami stanowiącymi załączniki do umowy najmu, jak też zawarcie z powódką porozumienia w dniu 28 listopada 2013 r.

Bezzasadny jest zatem zarzut naruszenia art. 60 k.c., gdyż w ocenie Sądu Apelacyjnego wola pozwanej została wyrażona w sposób jasny i jednoznaczny, potwierdzający wolę związania pozwanej umową najmu zawartą przez nieumocowanego pełnomocnika.

Zarzut naruszenia art. 65 § 1 k.c. odniesiony przez skarżącą do oceny oświadczenia pozwanej wyrażonego podpisaniem załączników do umowy jest bezzasadny także z tego względu, że w sposób wyraźny i jednoznaczny wolę potwierdzenia umowy pozwana wyraziła w treści porozumienia zawartego w dniu 28 listopada 2013 r.

Trafnie zatem Sąd Okręgowy uznał, że strony wiązała ważna umowa najmu, będąca podstawą roszczeń powódki dochodzonych w niniejszym postępowaniu.

Mając powyższe na względzie i uznając podniesione w apelacji zarzuty za bezzasadne, na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.