Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 kwietnia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Ksenia Sobolewska - Filcek (spr.)

Sędziowie: SA Maciej Kowalski

SA Jolanta Pyźlak

Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Łopacińska

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2018r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. B.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt III C 403/15

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 1748/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 13 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo A. B. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...)w W. o zapłatę kwoty 151 048,78 zł tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomość położoną przy ul. (...) w W..

Orzekając w tej sprawie Sąd Okręgowy ustalił, że A. B. w dniu 21 maja 1991 r. zawarł z poprzednikiem prawnym pozwanego – Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w W. umowę dzierżawy hydroforni położonej w W. przy ulicy (...) (aktualnie ul. (...)), o powierzchni 87,70 m. kw. Mocą tej umowy powód przejął budynek hydroforni w dzierżawę z dniem 1 czerwca 1991 r., celem wybudowania w jej miejscu pawilonu handlowego i prowadzenia tam działalności gospodarczej. Budowa pawilonu została wykonana przez powoda, na jego koszt, zgodnie z dokumentacją złożoną w Spółdzielni i zatwierdzoną przez Wydział (...) Gminy W.. Zgodnie z § 3 umowy poniesione przez powoda koszty budowy pawilonu są traktowane jako kaucja uwidoczniona na koncie dzierżawcy, która będzie podlegać umorzeniu oraz waloryzacji według zasad obowiązujących w Spółdzielni. Natomiast § 11 umowy stanowił, że w przypadku rozwiązania umowy przez jedną ze stron, Spółdzielnia będzie miała prawo pierwokupu, a wartość pawilonu będzie określona na podstawie zwaloryzowanej kaucji wymienionej w § 3 umowy, po potrąceniu amortyzacji. Sąd Okręgowy ustalił też, że powyższa umowa została w dniu 31 grudnia 1998 r. wypowiedziana powodowi przez pozwanego, ze skutkiem na dzień 31 marca 1999 r. Po tej dacie powód nadal jednak użytkował pawilon, aż do 24 kwietnia 2012 r., kiedy to na skutek przeprowadzonej eksmisji wydał go pozwanemu.

Sąd Okręgowy ustalił też, że w dniu 31 maja 2012 r. pełnomocnik powoda sporządził pismo z prośbą o zajęcie przez Spółdzielnię stanowiska w przedmiocie § 11 umowy dzierżawy, w związku z którym wartość pawilonu miała zostać określona na podstawie zwaloryzowanej kaucji, odzwierciedlającej całkowity koszt nadbudowy. Pismo nie zawiera danych osobowych pełnomocnika i nie jest podpisane. Nie zostało też doręczone pozwanemu.

Pismem z 15 sierpnia 2013 r. powód wezwał pozwanego do zajęcia stanowiska lub podjęcia rozmów ugodowych w przedmiocie rozliczenia nakładów na budowę pawilonu. W odpowiedzi na to wezwanie pozwany oświadczył, że na dzień 15 stycznia 2014 r. powód posiada zaległości czynszowe z tytułu użytkowania w/w pawilonu, wynoszące 57.827,06 zł, a zgodnie ze sporządzonym przez pozwanego operatem szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości wynosi 57 000 zł. Pozwany zaproponował więc powodowi potrącenie wzajemnych roszczeń, do wysokości wierzytelności niższej i podtrzymał warunki zaproponowane w ugodzie z kwietnia 2011 r. wskazując, że z niewiadomych przyczyn ugoda nie została podpisana przez powoda i jego syna – P. B..

Sąd Okręgowy instancji ustalił także, że powód od około 20 lat leczy się na depresję lękową i około 10 lat temu, przez 2 miesiące, przebywał w Instytucie (...) w W., przy ul. (...). Do momentu eksmisji z lokalu użytkowego prowadził w nim, razem z żoną, solarium.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał powództwo za niezasadne.

W pierwszej kolejności, Sąd Okręgowy powołał się na art. 677 k.c., mający odpowiednie zastosowanie do dzierżawy i stwierdził, że skoro zwrot przedmiotu dzierżawy nastąpił w dniu 24 kwietnia 2012 r., kiedy to powód został eksmitowany z pawilonu, zgłoszony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów jest skuteczny. Powołując się na art. 123 § 1 pkt 1-3 k.c., Sąd ten wskazał, że powód pierwsze pismo skierował do pozwanego w dniu 15 sierpnia 2013 r. Twierdził wprawdzie, że już 31 maja 2012 r. wezwał pozwanego do zajęcia stanowiska w przedmiocie prawa pierwokupu pawilonu, jednak pozwany zaprzecza, aby takie pismo otrzymał, a jego kopia złożona do akt jest nie podpisana. Brak również potwierdzenia nadania w/w pisma. Natomiast pismo z 15 stycznia 2014 r. skierowane do powoda przez pozwaną Spółdzielnię nie może być interpretowane, jako uznanie roszczenia lub wszczęcie mediacji, nie wynika to bowiem z jego treści. W ocenie Sądu Okręgowego, nawet gdyby powód skutecznie doręczył pozwanemu pismo z dnia 31 maja 2012 r., nie zmieniłoby to jego sytuacji; czynność ta bowiem nie wyczerpuje przesłanek z art. 123 § 1 pkt 1-3 k.c. W sprawie nie doszło też do uznania roszczenia przez Spółdzielnię.

Zdaniem Sądu Okręgowego powód nie wykazał również przesłanek uznania, że zgłoszony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia stanowi nadużycie prawa. Powód twierdził wprawdzie, że leczy się od 20 lat na depresję lękową, jednak choroba ta nie przeszkadzała mu w prowadzeniu działalności gospodarczej do momentu eksmisji z pawilonu, nadto z treści pisma do Spółdzielni, które zostało sporządzone w dniu 31 maja 2012 r., wynika, że w okresie biegu przedawnienia powód ustanowił pełnomocnika celem odzyskania nakładów na lokal. Był więc zdolny także do podjęcia stosownych czynności przed sądem. W myśl art. 6 k.c. to na powodzie spoczywał ciężar wykazania, że w okresie biegu przedawnienia był niezdolny do podjęcia działań prawnych; wtedy bieg terminu przedawnienia nie rozpocząłby się lub zostałby przerwany. Powód jednak okoliczności tych nie udowodnił. W ocenie Sądu Okręgowego nie można mówić także o nadużyciu prawa przez Spółdzielnię w sytuacji, gdy powód ma wobec niej zaległości z tytułu czynszu dzierżawnego na kwotę co najmniej 48 951 zł, które to roszczenie, biorąc pod uwagę treść art. 677 k.c., podlega takim samym regułom w zakresie przedawnienia.

W apelacji od powyższego wyroku powód – A. B., zaskarżając go co do rozstrzygnięcia oddalającego powództwo, wniósł o jego zmianę i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kwoty 151 048,78 zł wraz z kosztami.

W apelacji zarzucił Sądowi Okręgowemu:

I.  obrazę przepisów prawa materialnego, a to art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c., poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, że rozliczenie kaucji, za którą miały być poczytywane koszty budowy pawilonu objęte jest dyspozycją tego przepisu i wchodzi w zakres roszczeń o zwrot nakładów, albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przy czym w istocie sąd nie odniósł się merytorycznie do tak przedstawionego żądania, co nakazywałoby uznać, iż dopuścił się nierozpoznanie istoty sprawy;

II.  obrazę przepisów prawa procesowego, a to art. 233 w zw. z art. 316 § 1 k.p.c. - poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej, oceny materiału dowodowego poprzez uznanie, że pismo pozwanego z 15 stycznia 2014 r., w którym pozwany nie kwestionując faktu dokonania nakładów przez powoda, faktu stania się właścicielem lokalu użytkowego w postaci pawilonu handlowego oraz faktu dokonania nadbudowy według kosztorysu zaakceptowanego przez Spółdzielnię na podstawie projektów Spółdzielni i proponując zawarcie ugody, nie uznaje roszczenia co do zasady, kwestionując jedynie jego wysokość;

III.  obrazę przepisów prawa procesowego, a to art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 278 § 1 k.p.c. poprzez bezpodstawne oddalenie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy, co uniemożliwiło ocenę zasadności roszczenia z punktu widzenia jego wysokości.

Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest uzasadniona w zakresie, w jakim zarzuca Sądowi Okręgowemu nierozpoznanie istoty sprawy, skutkujące uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy temu sądowi do ponownego rozpoznania na podstawie art. 386 § 4 k.p.c.

Sąd Apelacyjny – wbrew wnioskowi złożonemu w apelacji – uznał, że w okolicznościach tej sprawy nie ma podstaw do tego, aby wydać orzeczenie reformatoryjne. Sąd Okręgowy nie odniósł się bowiem do przedmiotu sprawy, którym było – zgodnie z treścią pozwu – twierdzenie powoda o należnym mu zwrocie kaucji wpłaconej w związku z umową dzierżawy z dnia 21 maja 1991 r. Ponadto w sprawie pozostają niewyjaśnione także inne okoliczności, istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia, związane ze zgłoszonym przez pozwanego zarzutem potrącenia oraz związanym z nim cofnięciem pozwu przez powoda.

Zgodnie z art. 386 § 4 k.p.c. poza wypadkami określonymi w § 2 i 3 sąd drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania tylko w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości. Nierozpoznanie istoty sprawy w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c. zachodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, gdy zaniechał on zbadania materialnej podstawy powództwa albo merytorycznych zarzutów pozwanego, bezpodstawnie przyjmując, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie (por. na przykład wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2003 r., II CK 293/02, LEX nr 151622).

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii związanych z zakreśloną przez powoda podstawą faktyczną i prawną powództwa, należy wskazać, że Sąd Okręgowy nie dostrzegł tego, że powód domaga się w tej sprawie zwrotu kaucji, o której mowa w § 3 umowy dzierżawy z dnia 21 maja 1991 r., zawartej przez powoda z poprzednikiem prawnym pozwanego. Samo żądanie pozwu zostało wprawdzie sformułowane w taki sposób, że powód domagał się zasądzenia kwoty 200 000,00 zł tytułem nakładów poczynionych na nieruchomość będącą własnością pozwanej spółdzielni, jednak już w jego uzasadnieniu powód wprost powoływał się na postanowienie zawarte w § 3 umowy z dnia 21 maja 1991 r. Z tego postanowienia wynika zaś, że koszty poniesione na budowę pawilonu - w wysokości określonej kosztorysem - są traktowane, jako kaucja uwidoczniona na koncie dzierżawcy, która podlegać będzie umorzeniu lub waloryzacji, według zasad obowiązujących w spółdzielni. Ponadto powód już w pozwie powołał się na § 11 umowy, zgodnie z którym, w przypadku jej rozwiązania przez jedną ze stron, spółdzielnia będzie miała prawo pierwokupu, a wartość pawilonu będzie określona na podstawie zwaloryzowanej kaucji wymienionej w § 3, po potrąceniu amortyzacji.

Z wyżej przedstawionego stanowiska powoda wynika zatem, że od samego początku domaga się on rozliczenia nakładów stosownie do postanowień umowy, na podstawie której zostały one poczynione. Z umowy z dnia 21 maja 1991 r. wynika natomiast, że wartość nakładów jest traktowana, jako kaucja zabezpieczająca. Można się jedynie domyślać – gdyż Sąd Okręgowy tej kwestii nie ustalił – że kaucja ta miała między innymi na celu zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu dzierżawy, przysługujących wydzierżawiającemu w dniu opróżnienia nieruchomości przez dzierżawcę. Takie jest bowiem na ogół znaczenie kaucji, jako środka stosowanego w obrocie przy zabezpieczeniu roszczeń, zwłaszcza w stosunkach najmu. Z umowy z dnia 21 maja 1991 r. wynika ponadto, że po ustaniu stosunku dzierżawy nakłady dokonane przez powoda miały być rozliczone na zasadach stosowanych przy zwrocie kaucji. W umowie podano też dodatkowe okoliczności dotyczące tego rozliczenia, związane z ewentualną waloryzacją kaucji. Sąd Okręgowy nie odniósł się jednak w żadnej sposób do tego, jak powyższy mechanizm rozliczania kaucji przekłada się na zasadność, wymagalność i wysokość roszczenia, którego powód domaga się w niniejszej sprawie. W tej sytuacji uprawnione jest twierdzenie, że zaskarżone orzeczenie nie odnosi się merytorycznie do tego, co było przedmiotem sprawy.

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo powołując się na art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c., zgodnie z którym roszczenie dzierżawcy o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że sąd pierwszej instancji uznał za zasadny podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia, wskazując przy tym, że nie doszło do przerwania jego biegu. Ponadto Sąd Okręgowy wyjaśnił, dlaczego jego zdaniem zgłoszenie zarzutu przedawnienia w niniejszej sprawie nie stanowiło nadużycia prawa zgodnie z art. 5 k.c. Rozpoznanie sprawy przez sąd pierwszej instancji ograniczało się jednak do powyższych kwestii wyłącznie przy przyjęciu założenia, że powód domaga się zwrotu nakładów na przedmiot dzierżawy, w rozumieniu powyższych przepisów. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie może to być uznane za rozpoznanie istoty sprawy w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c., skoro powód w niniejszym postępowaniu nie domaga się wprost rozliczenia nakładów, a powołuje się na umowę, mocą której nakłady miały być traktowane jak kaucja. W związku z tym uzasadniony jest wniosek, że w istocie powód domaga się zwrotu wspomnianej kaucji, a nie nakładów, jak przyjął sąd pierwszej instancji.

W ocenie Sądu Apelacyjnego treść umowy z dnia 21 maja 1991 r. pozwala uznać, iż stwierdzenie przez powoda w petitum pozwu, że domaga się zwrotu nakładów, stanowi swego rodzaju uproszczenie, skoro nakłady te miały stanowić jedynie miernik wysokości kaucji. W tej sytuacji niewystarczające było odwołanie się przez Sąd Okręgowy wyłącznie do upływu terminu przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów i na tej tylko podstawie oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy nie poczynił bowiem żadnych ustaleń w zakresie wyżej opisanej podstawy faktycznej powództwa. Wprawdzie powołał się w ramach ustaleń faktycznych na treść § 3 i 11 umowy z dnia 21 maja 1991 r., jednak nie poczynił żadnych ustaleń co do tego, czy strony realizowały powyższe zapisy i nie dokonał ich wykładni, ani też nie przeprowadził oceny prawnej żądania zwrotu kaucji.

Kwestia charakteru prawnego zastrzeżonej przez strony kaucji nie mogła zostać wyjaśniona w toku rozprawy apelacyjnej, podczas której żadna ze stron nie była w stanie przedstawić jasnego stanowiska w tym zakresie. Jak więc wynika z powyższego, istota zastrzeżonej kaucji nie jest jasna nawet dla samych stron, co rodzi konieczność dokonania szczegółowej wykładni umowy dzierżawy w tym zakresie.

Ostatecznie więc, na skutek powyższego zaniechania, strony nie wyjaśniły, jak w ich rozumieniu miało ostatecznie przebiegać rozliczenie nakładów powoda na przedmiot dzierżawy, po jej ustaniu. Czy i według jakich zasad nakłady te zostały zaliczone na kaucję, o której mowa w umowie. Jakie roszczenia miały być zabezpieczone w ten sposób, w jaki sposób i z jaką datą kaucja winna być rozliczona przez pozwanego. Czy i jak strony ostatecznie się rozliczyły z tego tytułu i w związku z tym, czy doszło do wzajemnego potrącenia roszczeń, ewentualnie do przedawnienia roszczenia powoda, o których mowa w odpowiedzi na pozew.

Wobec powyższego, nie jest możliwe rzeczowe odniesienie się do żądania powoda i zarzutów strony pozwanej, postawionych w toku niniejszego postępowania.

Skoro sąd pierwszej instancji w ogóle nie zbadał okoliczności związanych z ustaloną umownie kaucją, nie można w szczególności ocenić, czy podniesiony przez pozwaną w odpowiedzi na pozew zarzut przedawnienia jest zasadny. Pozwana powoływała się bowiem na roczny termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów, o którym mowa w art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c., liczony od dnia zwrotu rzeczy. Sąd Okręgowy podzielił stanowiło pozwanej, że wobec zwrotu rzeczy w dniu 24 kwietnia 212 r. termin przedawnienia upłynął w dniu 25 kwietnia 2013 r. Ocena sądu pierwszej instancji mogłaby jednak być inna, gdyby uwzględnić, że powód domagał się zwrotu nie nakładów lecz kaucji. Termin przedawnienia tak określonego roszczenia winien być dopiero ustalony przez sąd po wyjaśnieniu, jakie rzeczywiste znaczenie strony umowy nadały zapisom jej § 3 i 11, jaki przepisy, zdaniem stron, miały decydować o charakterze i zasadach rozliczenia ewentualnej kaucji, a w konsekwencji, czy do zwrotu kaucji ma zastosowania roczny termin przedawnienia liczony od dnia zwrotu rzeczy, o jakim mowa w art. 677 k.c., czy też roszczenie to podlega ogólnym regułom określonym w art. 118 k.c., a więc termin przedawnienia – w zależności od okoliczności – będzie wynosił 3 lub 10 lat. Należy bowiem stwierdzić, że zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610 t.j. z dnia 2016.10.04) kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, a nie z chwilą ustania stosunku najmu, co rzutuje na rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia roszczenia o jej zwrot. Kwestia ta jest więc istotna dla oceny żądań powoda i zarzutu przedawnienia roszczenia zgłoszonego przez pozwaną, w sytuacji, gdy umowa dzierżawy została przez pozwaną wypowiedziana ze skutkiem na 31 marca 1999 r., jednak wydanie jej przedmiotu miało miejsce 24 kwietnia 2012 r. Odrębną rzeczą jest ustalenie, czy do kaucji określonej w umowie zawartej w 1991 r. znajdują zastosowanie przepisy powołanej wyżej ustawy.

Kolejna okolicznością, którą nie była przedmiotem rozpoznania przez sąd pierwszej instancji, jest wysokość ewentualnej kaucji należnej powodowi. Należy mieć na uwadze, że w umowie z dnia 21 maja 1991 r. podano dodatkowe okoliczności dotyczące rozliczenia kaucji, związane z ustaleniem jej pierwotnej kwoty i możliwą waloryzacją. Zatem również i ta okoliczność może mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny uznał, iż Sąd Okręgowy bezzasadnie przyjął, że odniesienie się do charakteru prawnego kaucji, o której mowa w § 3 umowy z dnia 21 maja 1991 r., nie jest konieczne z uwagi na istnienie materialnoprawnej przesłanki w postaci przedawnienia, która w ocenie tego sądu unicestwiała roszczenie. Takie zaniechanie ze strony sądu pierwszej instancji stanowi w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego nierozpoznanie istoty sprawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., IV CSK 299/110, Lex nr 784969) i uzasadniało uchylenie zaskarżonego wyroku. Nie ulega bowiem wątpliwości, że rozważnie kwestii związanych z rozliczeniem kaucji stanowiło kluczowe zagadnienie dla oceny istnienia i zakresu odpowiedzialności pozwanego.

W niniejszym postępowaniu występują ponadto inne okoliczności, niezwiązane bezpośrednio z kwestią wykładni umowy z dnia 21 maja 1991, które również mają wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a nie zostały wyjaśnione w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji. Należy do nich kwestia związana ze zgłoszonym przez stronę pozwaną oświadczeniem o potrąceniu z wierzytelnością powoda wierzytelności przysługujących jej od powoda w łącznej wysokości 48 951,22 zł (k. 50-51). W związku z podniesieniem tego zarzutu powód cofnął powództwo co do kwoty 48 951,22 zł ze zrzeczeniem się roszczenia (k. 74), a w konsekwencji Sąd Okręgowy postanowieniem wydanym już po wydaniu wyroku umorzył postępowanie co do tej kwoty (k. 89). Stanowisko strony pozwanej w procesie może więc wskazywać na to, że nie kwestionowała ona, iż powodowi służą wobec niej roszczenia związane z poczynionymi nakładami. Z pisma strony pozwanej do pełnomocnika powoda z dnia 15 stycznia 2014 r. (k. 25) wynika, że pozwana przyznawała, że powodowi przysługuje względem niej wierzytelność – skoro proponowała potrącenie wzajemnych wierzytelności, powołując się na konkretne kwoty. Z powyższego wynika, że w okresie przed wytoczeniem powództwa pozwana nie zaprzeczała, że powodowi przysługuje względem niej wierzytelność, a strony prowadziły pertraktacje co do wzajemnych rozliczeń. Co może rzutować na ocenę zarzutu przedawnienia w kontekście naruszenia przez pozwaną zasad współżycia społecznego. Sąd Okręgowy nie analizował jednak tej kwestii, uznając że wierzytelność powoda jest przedawniona z uwagi na upływ czasu i wystarczające rozeznanie powoda w stosunkach z pozwaną. Tym samym wskazane okoliczności związane z prowadzonymi przez strony rozmowami ugodowymi i zgłoszeniem zarzutu potrącenia mogą mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i wymagają ponownej analizy.

Rozpoznając sprawę ponownie sąd pierwszej instancji powinien w pierwszej kolejności, na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego (art. 232 k.p.c.), dokonać wykładni postanowień umowy dzierżawy z dnia 21 maja 1991 r. W szczególności Sąd Okręgowy powinien wyjaśnić, jak strony rozumiały i realizowały postanowienia § 3 i 11 umowy. Wyniki tego postępowania pozwolą sądowi odnieść się do wszystkich twierdzeń strony powodowej oraz zgłoszonego przez stroną pozwaną zarzutu przedawnienia roszczenia. Po dokonaniu wykładni umowy dzierżawy z dnia 21 maja 19991 r. sąd pierwszej instancji będzie w stanie ustalić, czy powodowi przysługuje przeciwko pozwanemu roszczenie o zwrot kaucji, a jeśli tak to jaka jest zasada ustalenia wysokości tego roszczenia, kiedy roszczenie to stało się wymagalne oraz kiedy ulega przedawnieniu. Ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy w powyższym zakresie winny być następnie ocenione w świetle przepisów prawa materialnego, które znajdą w sprawie zastosowanie. Sąd pierwszej instancji winien także rozważyć znaczenie i skutek zgłoszonego przez stronę pozwaną zarzutu potrącenia, a także wyjaśnić, jakie znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma przebieg rozmów pomiędzy stroną powodową i pozwaną w przedmiocie rozliczenia nakładów, toczących się przed wytoczeniem powództwa.

Mając na uwadze powyższe, wobec nierozpoznania przez Sąd Okręgowy istoty sprawy, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji.