Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 stycznia 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie Wydział VII Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SA Robert Obrębski (spr.)

Sędziowie: SA Bernard Chazan

SA Edyta Jefimko

Protokolant: stażysta Błażej Mokrzki

po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w R.

przeciwko (...) S.A. w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda i pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 6 marca 2019 r., sygn. akt XX GC 699/16

I.  prostuje oczywisty błąd rachunkowy w punkcie pierwszym zaskarżonego wyroku w ten sposób, że zamiast „62.319,24 zł” wpisuje „65.319,24 zł”;

II.  oddala obie apelacje;

III.  znosi wzajemnie pomiędzy stronami koszty postępowania apelacyjnego.

Bernard Chazan Robert Obrębski Edyta Jefimko

Sygn. akt VII A Ga 460/19

UZASADNIENIE

Pozwem z 2 czerwca 2016 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwoty 174635,49 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od wskazanych w żądaniu cząstkowych należności czynszowych i z tytułu mediów oraz korzystania przez pozwaną z hal powódki położonych przy ul. (...) w R. po ustaniu umowy ich najmu z 27 listopada 2013 r. w skutek upływu dwuletniego terminu jej obowiązywania, tj. do 11 grudnia 2015 r., ze względu na bezskuteczną próbę jej rozwiązania przez stronę pozwaną pismem z 30 czerwca 2015 r. z przyczyn niewskazanych w tej umowie. Należności czynszowe do 11 grudnia 2015 oraz z tytułu mediów opiewały na kwotę 62319,25 zł i zostały objęte poszczególnymi fakturami za okres od sierpnia do połowy grudnia 2015 r. Pozostała należność z pozwu obejmowała 150 % stawkę za bezumowne korzystanie przez pozwaną z magazynów powódki od połowy grudnia do czasu odzyskania przez powódkę władania tymi halami w związku z niewywiązywaniem się przez pozwaną z obowiązku zwrócenia powódce kluczy do opuszczonych wcześniej magazynów.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty wydanego w tej sprawie w postępowaniu upominawczym strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa. Podnosiła, że pismem z 30 czerwca 2015 r. skutecznie złożyła oświadczenie o rozwiązaniu tej umowy bez wypowiedzenia w oparciu o przesłankę zastrzeżoną w umowie, czyli z powodu niemożności prowadzenia przez pozwaną swojej działalności w magazynach powódki ze względu na nawiązanie współpracy ze znaną (...) handlową (...), obsługa dostaw dla której wymagała używania ciężarówek z dużo większymi naczepami, dojazd przez drogę osiedlową których do najętych magazynów był na tyle utrudniony, że nie pozwalał stronie pozwanej na dalsze korzystanie z magazynów powódki, która była wzywana do ich odebrania przez uprawnione osoby w lipcu i na początku sierpnia 2015 r., tj. w okresie, za który pozwana dobrowolnie uregulowała należności czynszowe na rzecz powódki, która nie odebrała ani magazynu, niezasadnie uznając, że umowa w dalszym ciągu obowiązywała, ani też kluczy do nich, które pozwana nawet usiłowała bezskutecznie dostarczyć powódce przesyłką kurierską.

Wyrokiem z 6 marca 2019 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 62319,24 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia zapłaty: od kwoty 14575,50 zł od 20 sierpnia 2015 r.; od kwoty 1351,45 zł od 12 września 2015 r.; od kwoty 14575,50 zł od 17 września 2015 r.; od kwoty 807,29 zł od 7 października 2015 r.; od kwoty 14575,50 zł od 10 października 2015 r.; od kwoty 14575,50 zł od 19 października 2015 r. i od kwoty 4858,50 zł od 13 grudnia 2015 r. z tytułu czynszu wynoszącego miesięcznie 14575,50 zł za okres od sierpnia do połowy grudnia, stąd mniejsza należność wymieniona w ostatniej kolejności, jak też dwie pozostałe należności w mniejszej wysokości z tytułu mediów za lipiec i początek sierpnia 2015 r. W pozostałym zakresie, czyli w odniesieniu do żądania o wynagrodzenie z tytuły bezumownego korzystania przez pozwaną z magazynu powódki po 11 grudnia 2015 r. powództwo zostało oddalone. Sąd Okręgowy obciążył pozwaną kosztami procesu w 35,6 % łącznej ich wysokości, zaś powódkę z 64,4 % kosztów, których szczegółowe rozliczenie pozostawił referendarzowi sądowemu.

Na podstawie zebranych dowodów, w tym dokumentów, zeznań, jak też przesłuchań stron Sąd Okręgowy ustalił, że umową z dnia 27 listopada 2013 r. powódka wynajęła pozwanej lokal użytkowy przy ul. (...) w R., w nabycie i remont którego zainwestowała, na okres dwóch lat licząc od momentu jego wydania wraz z kluczami, tj. do 11 grudnia 2015 r., w zamian za czynsz miesięczny wynoszący 15 zł za każdy m ², wyliczony na kwotę 14575,50 zł, i ponoszenie przez pozwaną kosztu mediów, w tym elektryczności, ujmowanych w fakturach od strony powodowej, na rzecz której została także zastrzeżona należność wynosząca 150 % czynszu za nieoddanie przez pozwaną lokalu po 11 grudnia 2015 r. W § 12 ust. 3 pkt 1 tej umowy zostało ponadto na rzecz pozwanej zastrzeżone uprawnienie rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, w szczególności na wypadek gdyby „nie było możliwe prowadzenie działalności pozwanego w lokalu” .

Sąd Okręgowy ustalił, że umowa była wykonywana przez obie strony do początku lipca 2015 r. Pismem z 30 czerwca 2015 r. pozwana skierowała do strony powodowej oświadczenie, że na podstawie zacytowanego postanowienia umowy rozwiązuje ten kontrakt ze skutkiem natychmiastowym ze względu na to, że zmieniając profil klientów zmuszona jest korzystać z naczep o większych gabarytach, których dojazd do magazynów drogą osiedlową nie jest praktycznie możliwy, a tym samym prowadzenie przez pozwaną działalności w magazynie powódki, która w odpowiedzi zakwestionowała skuteczność tego oświadczenia i wskazała, że położenie magazynu nie ulegało zmianie, podobnie jak stan drogi dojazdowej.

Sąd Okręgowy ustalił również, że 31 lipca 2015 miało dojść do oddalania magazynu przy udziale M. K. (1) jako przedstawiciela pozwanej, lecz nikt się nie stawił w imieniu powódki. H. H. jako pracownika pozwanej miał też zwrócić klucza i przekazać lokal P. O. – pracownikowi powódki, który zadeklarował, że takie czynności zostaną przeprowadzone 3 sierpnia 2015 r., lecz również w tym terminie nie zostały zrealizowane. Strona powoda obstawała bowiem, że umowa w dalszym ciągu obowiązuje i obliguje pozwaną do opłacania czynszu i mediów do 11 grudnia 2015 r. na podstawie faktur, które były wystawiane od sierpnia przez powódkę na kwoty zasądzone opisanym wyrokiem wraz z odsetkami od dat ich wymagalności za wskazane miesiące 2015 r, w tym z tytułu czynszu oraz energii elektrycznej za lipiec w kwocie 1351,45 zł i za sierpniem w wysokości 807,29 zł.

Sąd Okręgowy ustalił także, że 21 grudnia 2015 r. powód zwarł z innym najemcą podobną umową najmu wskazanych magazynów i że M. K. (1) mailem z 29 grudnia 2015 r. zwracał się do P. O. o wyznaczenie terminu z końcem roku na odebranie przez powódkę kluczy do magazynu, lecz nie uzyskał odpowiedzi. Ustalone także zostało, że 13 stycznia 2016 r. H. H. nadał klucze przesyłką kurierską na adres powoda, który przesyłki jednak nie odebrał. Ustalone też zostało, że od stycznia do kwietnia 2016 r. powódka w pięciu fakturach naliczyła odszkodowanie za bezumowne korzystanie przez pozwaną ze spornego magazynu w wysokości 21863,25 zł miesięcznie oraz że pismem z 18 kwietnia 2016 r. wyzwała pozwaną do zapłaty kwoty 162489,24 zł.

Oceniając znaczenie prawne dokonanych ustaleń, Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w części dotyczącej należności czynszowych oraz z tytułu mediów od sierpnia do 11 grudnia 2015 r. ze względu na bezskuteczne złożenie przez pozwaną pisma z 30 czerwca 2015 r. o rozwiązaniu umowy ze względu na rzekomą niemożliwość prowadzenia w magazynie powódki dalszej działalności przez pozwaną, która jednak nie zachodziła w obiektywnej ocenie stanu magazynu i dojazdu do niego, który nie uległ zmianie po podpisaniu tej umowy. Pozostawała więc subiektywnym przekonaniem pozwanej, które nie dawało najemcy podstawy do złożenia takiego oświadczenia na postawie § 12 ust. 3 pkt 1 umowy. Sąd Okręgowy nie znalazł natomiast podstaw do uznania zasadności żądania w odniesieniu do należności za bezumowne korzystanie ze strony pozwanej z magazynu powódki po 11 grudnia 2015 r. Ustalił bowiem, że w okresie tym pozwana faktycznie nie korzystała już z tego magazyny oraz że podejmowała bezskuteczne próby jego przekazania wraz z kluczami, które też wysyłała przesyłką kurierską, która nie została odebrana wyłącznie z przyczyn obciążających powódkę skutecznie zabiegającą o wynajęcie magazynu innemu najemcy od grudnia 2015 r. O odsetkach od zasądzonej części należności Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z art. 481 k.c. od terminów płatności poszczególnych kwot czynszu i opłat za media wynikających z faktur wystawionych przez stronę powodową. O kosztach procesu rozstrzygnął na podstawie art. 100 k.c. przez określenie procentowej proporcji wygrania sprawy przez każą ze stron. Ich szczegółowe rozliczenie zostało natomiast pozostawione referendarzowi.

Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego wniosły obie strony. Powódka ten wyrok zaskarżyła w części oddalającej powództwo o należność za bezumownej korzystanie przez pozwaną z magazynu powódki od 11 grudnia 2015 r. do kwietnia 2016 r. Wskazała też, że z tytułu czynszu i mediów zasądzona powinna zostać kwota 65319,24 zł, błędnie zliczona przez Sąd Okręgowy na zasądzoną kwotę 62319,24 zł. Zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 675 § 1 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie wnikającego z tego przepisu obowiązku zwrócenia przez najemcą przedmiotu najmu po ustaniu umowy, z którego strona pozwana się jednak nie wywiązała z powodu niezwrócenia lokalu z kluczami, mimo dwukrotnego kierowania przez powódkę do pozwanej stosownym pism w wezwaniami, a ponadto niedostrzeżenie, że przesyłka kurierska z kluczami była kierowana na prywatny adres P. O., nie zaś na adres powódki jako wynajmującego, a tym samym sprzeczne z art. 227, art. 232 i art. 233 k.p.c. uznanie, że pozwana wywiązała się z ciężaru udowodnienia, że usiłowała klucze zwrócić powódce. Na podstawie opisanych zarzutów powódka wnosiła o zmianę zaskarżonej części wyroku Sądu Okręgowego przez zasądzenie na swoją rzecz pod pozwanej brakującej kwoty z tytułu czynszu i mediów, jak również kwoty 109 316,25 zł z odsetkami od pięciu cząstkowych należności w wysokości 21863,25 zł od grudnia 2015 r. do maja 2016 r. i obciążenie pozwanej całością kosztów za obie instancje według podwójnej stawki należności za udział w tej sprawie zawodowego pełnomocnika po stronie czynnej.

Apelacją pozwanej wyrok Sądu Okręgowego został zaskarżony w części uwzględniającej żądane oraz orzekającej o kosztach. Pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie zasad swobodnej oceny dowodów z zeznań świadków M. G., G. C., A. K., H. H., P. Z., M. K. (2) oraz przesłuchania M. R. za powódkę w zakresie okoliczności negocjowania umowy, wprowadzenia do niej zapisu dotyczącego rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przez pozwaną oraz wystąpienia konieczności stosowania ze strony pozwanej naczep o większych gabarytach, niemożliwości ich dojeżdżania do magazynu, informowania powódki o tym, jak też o zmianie profilu klientów pozwanej, a tym samym o zaistnienia sytuacji niemożliwości prowadzenia w tym magazynie dalszej działalności przez pozwaną, która zarzuciła także Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 65 § 1 i 2, jak też art. 473§ 1 w zw. z art. 475 § 1 w zw. z art. 664 § 2 oraz art. 673 § 3, art. 353 ¹ i art. 58 § 1 i 3 k.c. poprzez dokonanie wadliwej oceny umowy łączącej strony, w tym niedostrzeżenie, że zastrzeżone przez obie strony będące profesjonalistami uprawnienie do rozwiązania umowy z powodu niemożliwości dalszego prowadzenia przez pozwaną działalności w magazynie powódki obejmowało również okoliczności związane z przedmiotem najmu, przydatność którego mogła być przez pozwaną oceniana również subiektywnie w świetle pozostałych przyczyn złożenia takiego oświadczenia, czyli również w sposób uwzględniających zmiany w organizacji i zakresie prowadzenia swojej działalności przez pozwaną, która obstawała z tych przyczyn przy twierdzeniu, że oświadczenie z 30 czerwca 2015 r. o rozwiązaniu umowy z tej przyczyny było skuteczne. Zwalniało więc powódkę z obowiązku zapłaty czynszu i opłat za media od sierpnia 2015 r. Na podstawie tych zarzutów pozwana wnosiła o zmianę zaskarżonej części wyroku Sądu Okręgowego przez oddalenie żądania pozwu w całości i obciążenie powódki poniesionymi przez pozwaną kosztami procesu za obie instancje według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie tego wyroku w podanej części i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przed Sądem Apelacyjnym.

W postępowaniu apelacyjnym strony wnosiły o oddalenie apelacji strony przeciwnej i jej obciążenie kosztami postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Żadna z apelacji nie zasługiwała na uwzględnienie. Zaskarżony wyrok zaś wymagał sprostowania w zakresie kwoty zasądzonej przez Sąd Okręgowy, a zliczonej na 62319,24 zł z oczywistym błędem rachunkowym. Zliczenie kwot, od których z poszczególnych pozycji zostały zasądzone odsetki w sumie daje kwotę 65319,24 zł, która w istocie została w ten sposób zasądzona z odsetkami. Błąd rachunkowy wymagał więc usunięcia poprzez sprostowanie na podstawie art. 350 § 3 k.p.c., nie zaś przez uwzględnienie apelacji powódki. Bez znaczenia też pozostaje, że powódka zwróciła na ten błąd rachunkowy uwagę w swojej apelacji, zwłaszcza że powinna była wnosić o sprostowanie zaskarżonego w tej części wyroku, nie zaś o jego zmianę i uwzględnienie powództwa o kwotę 3000 zł, która w istocie została zasądzona, pomimo błędnego jej zliczenie z pozycji cząstkowych, od których zasądzone poprawnie zostały odsetki.

Podstawowe znaczenie dla sprawy miała ocena skuteczności złożenia ze strony pozwanej oświadczenia o rozwiązaniu umowy z 27 listopada 2013 r. ze skutkiem natychmiastowym z powodu niemożliwości prowadzenia przez stronę pozwaną działalności w magazynie powódki, której dotyczyła w istocie dalej idąca apelacja pozwanej, oparta na rozbudowanych zarzutach dotyczących tak faktów, które legły u podłoża złożenia tej treści oświadczenia, jak też wykładni § 12 ust. 3 pkt 1 powołanej umowy oraz stosunku tego zapisu do pozostałych przepisów prawa materialnego, zarzuty naruszenia których zostały podniesione w apelacji pozwanej, lecz nie zostały podzielone przez Sąd Apelacyjny.

Zasadniczo ustalenia Sądu Okręgowego były poprawne. Ich dokonywanie nie było ponadto obarczone naruszeniem przez Sąd Okręgowy dowodów, także z zeznań świadków wskazanych wśród zarzutów apelacji. Co najwyżej można podnieść, że ustalenia towarzyszące przyjęciu przez strony zapisu zawartego w powołanej części umowy, jak też okoliczności, ze względu na które pozwana usiłowała skorzystać z tego uprawnienia umownego, mogły zostać opisane w sposób jeszcze bardziej szczegółowy, również w oparciu o zeznania świadków, na których powołała się pozwana.

U. ustalenia Sądu Okręgowego, należy więc dodać, przede wszystkim na podstawie zeznań M. K. (3), że na etapie negocjacji umowy z 27 listopada 2013 r. pozwana zabiegała o to, aby wskazany zapis umowy został w jej treści zamieszczony. Powódka wiedziała też o tym, że pozwanej na zapisie dotyczącym rozwiązania umowy z podanej przyczyny zależy. Porównanie treści pkt 1 ust. 3 § 12 umowy, w tym uwzględnienie pozostałych przyczyn, które po stronie pozwanej kreowały analogiczne uprawnienie, w tym niewykonywanie umowy przez powódkę, może uzasadniać dostrzeżenie również subiektywnych elementów w konstrukcji zastosowanej w przywołanym punkcie, opartej na tym, że chodziło o prowadzenie przez pozwaną działalności w spornym lokalu, nie zaś o jej prowadzenie przez kogokolwiek. Własne założenia w odniesieniu do tej działalności, przyjmowane wyłącznie przez pozwaną, nie mogły zupełnie utracić znaczenia przy ocenie znaczenia tej konstrukcji skorzystania przez pozwaną z umownego prawa wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Nie można było zupełnie wykluczyć, że w wskazanym punkcie umowy rozszerzone zostały podstawy do złożenia takiego oświadczenia w stosunku do reguł, które zostały zapisane w powołanych w apelacji przepisach prawa materialnego, czyli w art. 473 § 1 w zw. z art. 475 § 1 i art. 664 § 2 k.c. Można nawet zgodzić się z twierdzeniem, że bez takiego zapisu,pozwana mogłaby nie zawrzeć tej umowy oraz że obie strony korzystały w tym zakresie z dopuszczalnej swobody umów bez przekroczenia granic określonych w powołanym w apelacji art. 353 ¹ k.c. Niezrozumiałe było natomiast powołanie w apelacji zarzutu naruszenia art. 58 k.c., dotyczącego nieważności umowy, z której pozwana przecież wywodziła na swoją korzyść uprawnienie do złożenia takiego oświadczenia. W interesie strony pozwanej nie było więc wywodzenie, że we wskazanej części umowa dotknięta byłaby nieważnością, gdyby była wykładana tak jak to przyjął Sąd Okręgowy. Z nieważnego zapisu nie można bowiem wywodzić uprawnienia, od którego się w tej sprawie odwoływała strona pozwana.

Nawet jednak dostrzeżenie we wskazanym punkcie elementów znacznie bardziej subiektywnych niż to przyjął Sąd Okręgowy, czyli związanych z oceną według własnych kryteriów dalszego prowadzenia w magazynie najmowanym od powódki działalności pozwanej, nie mogło uzasadniać apelacji. W dalszym ciągu nie pozwalało bowiem na przyjęcie, że oświadczenie z 30 czerw 2015 r., pomyłkowo określane przez Sąd Okręgowy nieistniejącą datą 31 czerwca 2015 r., było skuteczne. Zapis zawarty w pkt 1 ust. 3 § 12 umowy łączącej strony, nie może być bowiem interpretowany skrajnie subiektywnie, czyli według dowolnej oceny strony pozwanej, z tej oczywistej przyczyny, że wprowadzanie w jego treści jakichkolwiek elementów konstrukcyjnych byłoby pozbawione znaczenia, wręcz sensu prawnego. Nie można było więc przeoczyć istotnego zastrzeżenia, ograniczającego pozwaną w zakresie jego stosowania, dotyczącego przesłanki „niemożności” prowadzenia w lokalu powódki swojej działalności przez stronę pozwaną, która na uzasadnienie złożenia oświadczenia z 30 czerwca 2015 r. w istocie powoływała jeden tylko element swojej działalności, związany z ważnym dla pozwanej nawiązaniem współpracy z firmą (...), wymagającą stosowania naczep o większych gabarytach, czyli 24 ton, a tym samym z trudnościami w ich dojeżdżaniu do magazynu wynajmowanego od powódki, którego położenia nie uległo zmianie, podobnie jak warunki dojazdu, które od początku pozwanej były znane i akceptowane.

Poza sporem więc pozostaje, że dalsze korzystanie przez pozwaną z tego magazynu stałoby się wielce uciążliwe, gdyby miało być ograniczone od obsługi tego tylko klienta. Wykazana została w tej sprawie okoliczność uciążliwości, nawet daleko idącej, w wykorzystywaniu tego magazynu dla potrzeby związane z realizacją współpracy ze wskazanym klientem, mimo że brak jest w aktach tak jednoznacznych dowodów na wskazaną tezę, jak to przedstawiała pozwana bez dokumentacji wskazującej na to, że firma (...) nie dopuszczała mniejszych dużo naczep do transportu swoich towarów.

Przede wszystkim jednak pozwana nie zdołała w tej sprawie wykazać, a w istocie nawet nie podnosiła, aby od drugiej połowy 2015 r. prowadzona przez skarżącą działalność gospodarcza ograniczała się do współpracy z pozyskaną wówczas firmą (...), czyli by została z takich czy innych przyczyn zerwana albo zakończona z innymi klientami, z którymi pozwana współpracowała w czasie wcześniejszym w ramach działalności, która mogła mieć mniejsze rozmiary oraz obroty. Była jednak z powodzeniem prowadzona już w okresie wcześniejszym. Wykazanie „niemożności” prowadzenie działalności przez pozwaną w lokalu wynajmowanym od powódki wymagałoby jednak wykazania okoliczności tego rodzaju, w tym zgłoszenia odpowiednich dowodów oraz ich przeprowadzenia, zwłaszcza że chodziło o okres zaledwie kilku miesięcy, jakie pozostały do końca umowy wygasającej 11 grudnia 2015 r., zaś z dowodów, w tym z zeznań, na które powoływała się pozwana, wynikało, że skarżąca przeniosła działalność też do innego magazynu, który w tym czasie pozyskała. Mniejsza atrakcyjność dla pozwanej magazynu powódki nie mogła zostać jednak uznana za „niemożność” prowadzenia dalszej działalności przy jego wykorzystaniu. Nie zostało bowiem w tej sprawie wykazane, aby pozwana nie mogła na jego bazie współpracować z innymi klientami, nawet jeśli byłoby to połączone z nieco większą odległością od miejsca ich działania, a tym samym też z pewnym wzrostem kosztów, które by się z tym mogły wiązać. Nie sposób było tym samym uznać, by pismem z 30 czerwca 2015 r. pozwana złożyła skuteczne oświadczenie o rozwiązaniu umowy z trybie natychmiastowym. Niezależnie więc od tego, czy od sierpnia 2015 r. pozwana korzystała faktycznie z magazynu wynajmowanego od powódki czy też nie, wiążąca nadal umowa nakładała na pozwaną obowiązek regulowania czynszu ani też opłat za media, wysokość których za okres ustalony przez Sąd Okręgowy nie była przez stronę bierną kwestionowana w apelacji pozwanej, która z podanych względów jednak nie zasługiwała na uwzględnienie.

Oddaleniu podlegała też apelacja powódki, którą wyrok sądu pierwszej instancji został zaskarżony w zakresie oddalającym powództwo o zasądzenie należności z tytułu bezumownego korzystania przez pozwaną z magazynów powódki, która należności obliczonej na kwotę 109316,25 zł dochodziła jednak w oparciu o zastrzeżenie umowne dotyczące niewywiązania się pozwanej z jej postanowień, czyli z obowiązku wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu, a więc w oparciu o art. 675 § 1 k.c., w wysokości określonej na 150 % czynszu, a więc z podstawy obligacyjnej, nie zaś z art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c., czyli z podstawy prawnorzeczowej, którą przede wszystkim wyeksponował jednak Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, także poprzez ustalenie, że po 11 grudnia 2015 r. strona pozwana faktycznie nie korzystała z tego magazynu i podejmowała bezskuteczne próby jego zdania wraz z kluczami, które wysyłała nawet przy wykorzystaniu poczty kurierskiej i mailowała z tym celu z jednym z pracowników powódki, czyli P. O.. Na podstawę roszczenia dochodzonego przez powódkę, wyliczonego na podaną kwotę, wskazują także zarzuty apelacji, w której powódka zarzucała Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 675 § 1 k.c. i błędne ustalenie, że pozwana udowodniła, że nie korzystała w podanym okres z magazynu powódki, która eksponowała silnie również to, że pozwana nie przekazała powódce kluczy, czyli że zachowania władanie lokalem powódki.

Niezależnie od tego, że Sąd Okręgowy niepotrzebnie rozszerzył analizę o zbadanie podstaw prawnorzeczowych roszczenia wywodzonego z konstrukcji kary umownej w istocie rzeczy, za poprawne należało uznać nie tylko ustalenie, zgodnie z którym po 11 grudnia 2015 r. pozwana z tego magazynu w ogóle nie korzystała, lecz również samo rozstrzygnięcie oddalające powództwa o zapłatę kwoty wskazanej w apelacji z podanego w niej tytułu obligacyjnego, dlatego w pierwszej kolejności, że nie można było przyjąć na tle okoliczności tej sprawy, w apelacji powódki zresztą nie kwestionowanych, aby pozwana nie wywiązała się z obowiązku wydania lokalu wraz z kluczami. Były natomiast podstawy do uznania, że w okresie obowiązywania umowy i jej wygaśnięcia nieodebranie nie tylko kluczy, lecz również lokalu jako takiego wywołane zostało działaniami w istocie strony powodowej, nie zaś pozwanej, sięgającymi momentu złożenia ze strony pozwanej oświadczenia z 30 czerwca 2015 r. o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Stanowisko powódki pomijało przede wszystkim postawę pozwanej od końca czerwca 2013 r. Niezależnie od tego, że oświadczenie o rozwiązaniu ze strony pozwanej łączącej strony umowy okazało się nieskuteczne z podanych przyczyn, od momentu jego złożenia, czyli od początku lipca 2015 r., pozwana pozostawała w przekonaniu, że umowa wygasła, czyli że jest zobowiązana do zwrócenia lokalu wraz z kluczami. Pozwana konsekwentnie podejmowała więc działania mające na celu wywianie się z tego obowiązku. Napotkała natomiast na niezrozumiały opór ze strony powódki, która po prostu nie chciała lokalu wraz z kluczami odebrać. Termin podpisania protokołu jego zdania, który przy udziale pracowników obu stron był wyznaczony na koniec lipca, a następnie, przy udziale P. O., został przesunięty na 3 sierpnia 2015 r., nie został dotrzymany z przyczyn leżących po stronie powódki, która pozostawała w uzasadnionym przekonaniu, że umowa nadal obowiązuje. Nie była jednak, zwłaszcza w sytuacji, gdy pozwana obstawała przy odmiennym stanowisku, do tego uprawniona, aby odmówić jego odebrania wraz z kluczami i podpisania stosownej treści dokumentu, zachowując jednak roszczenie o czynsz za okres do przewidywanego wygaśnięcia umowy wskutek nadejścia terminy, na który od początku została zawarta.

W sytuacji, gdy najemca, w tym pozostający w błędnym przekonaniu, że umowa wygasła, wyraża gotowość oddania rzeczy najętej wynajmującemu, w tym zwłaszcza z tego powodu, że nie zamierza z niej dłużej korzystać, w tym z powodu pozyskania w międzyczasie atrakcyjniejszego lokalu dla prowadzenia dalszej działalności, wynajmujący nie może odmówić odebrania lokalu, jeżeli najemca stanowczo deklaruje, że nie będzie go więcej używać. Podstawę tego obowiązku można wyprowadzić nie tylko ze stosunku prawnorzeczowego w odniesieniu do sytuacji, gdy wynajmujący jest zarazem właścicielem rzeczy, lecz również z art. 662 w zw. z art. 675 § 1 k.c., czyli odniesieniu do sytuacji, gdy po wydaniu przez wynajmującego rzeczy najemcy, po okresie używania tej rzeczy, najemca nie zamierza ze swojego prawa korzystać w dalszym okresie obowiązywania umowy. Taka sytuacja wystąpiła w tej sprawie na przełomie lipca i sierpnia 2015 r. Nieodebranie rzeczy, którą najemca usiłował zwrócić, wywiązał się więc w istocie ze swojego obowiązku jej oddania powódce, nie obciążało pozwanej w tym okresie, lecz powódkę, która mogła zastrzec swoje uprawnienie do pobierania czynszu do 11 grudnia 2015 r., nie mogła jednak ze skutkiem prawnym odmówić odebrania magazynu, który pozwana w tym czasie w sposób trwały opuściła i dłużej z niego nie korzystała, tym bardziej po czasie, na który umowa została zawarta. Świadczy o tym nie tylko argumentacja, którą Sąd Okręgowy wywiódł z zeznań świadków powołanych w uzasadnieniu swego wyroku oraz z zawarcia przez powódkę przedwstępnej umowy najmu z innym najemcą tego samego magazynu, lecz również domniemanie faktyczne, które można wyprowadzić z pewnej i wykazanej okoliczności nieistnienia opłat za media od sierpnia do grudnia 2015 r. Powódka bowiem obciążyła pozwaną tego rodzaju opłatami za lipiec i część sierpnia poprzez przedstawienie dwóch tylko faktur, w tym dużo mniejszej za sierpień. Nie przedłożyła natomiast żądnej za kolejne miesiące od września do grudnia 2015 r Ustalić na tej podstawie należy, że w okresie tym pozwana nie korzystała z tego magazyny, ani też w miesiącach późniejszych aż do maja 2015 r. Powódka bowiem również za wskazany okres nie przedstawiła żadnych faktur za energię elektryczną, bez której trudno sobie wyobrazić prowadzenie działalności magazynowej, zwłaszcza w okresie późnej jesieni i całej zimy.

Trafnie więc Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana od sierpnia 2015 r. nie korzystała z tego magazynu. Dodać tylko należy, że już na przełomie lipca oraz sierpnia wywiązała się wobec powódki z obowiązku wydania lokalu z kluczami poprzez stanowcze zaproponowanie i przystąpienie do tego świadczenia, które nie doszło do skutku z przyczyn obciążających powódkę, jak też że również w późniejszym okresie, w tym pod koniec 2015r., pozwana podejmowała działania mające na celu wydanie powódce kluczy w zakresie kontaktu z P. O., który był niewątpliwie pracownikiem powódki, w tym osobą, miejsce pracy której w tym samym budynku powodowało, że siła rzeczy zajmował się sprawą wydania magazyny, w czym miał też uczestniczyć pod koniec lipca i 3 sierpnia 2015 r. Bez znaczenia prawnego pozostaje, że pozwana pozostawała z tym pracownikiem powódki w kontakcie, w tym że na jego adres wysyłała maile i przekaz kurierski, który nie został odebrany. Ciężar podjęcia działań mających na celu ponowne przejęcie przez powódkę magazynu i kluczy do niego od końca lipca czy też 3 sierpnia przeszedł bowiem na powódkę, której pisma były dużo późniejsze i niepołączone z konkretnymi działaniami do momentu faktycznego przejęcia lokalu własnym staraniem, czyli bez udziału pozwanej. Z podanych przyczyn roszczenie o zapłatę kary umownej zastrzeżonej w wysokości 150 % stawki czynszu za niewywiązanie się pozwanej z obowiązku wydania magazynu nie zasługiwało na uwzględnienie, a tym samym nie można było uwzględnić roszczenia o zasądzenie na rzecz powódki kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z tego lokalu. Również apelacja strony czynnej nie zasługiwała z podanych przyczyn na uwzględnienie.

Oddalenie obu apelacji uzasadniało też wzajemne zniesienie pomiędzy stronami kosztów postępowania apelacyjnego, o czym Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 100 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Różnica w wartości przedmiotów zaskarżenia została w zasadzie wyrównana uiszczeniem przez powódkę dużo większej opłaty od apelacji. Nie było tym samym podstaw do stosunkowego rozliczania pomiędzy stronami kosztów postępowania apelacyjnego.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, art. 385 i art. 350 § 3 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

Bernard Chazan Robert Obrębski Edyta Jefimko