Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 sierpnia 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący:SSA Jolanta de Heij-Kaplińska (spr.)

Sędziowie:SA Anna Rachocka

SO (del.) Maciej Kruszyński

Protokolant:stażysta Karol Banaszek

po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2019 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) w W.

przy udziale interwenienta ubocznego po stronie pozwanego Galeria (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 9 listopada 2017 r. sygn. akt XX GC 1469/13

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) w W. i Galeria (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwoty po 1 350 zł (tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych) każdemu tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VII AGa 1537/18

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o. o. w P., pozwem z dnia 18 czerwca 2013 r., wniósł o zasądzenie in solidum od pozwanych (...) sp. z o. o. w T. (dalej jako C. (...)) i (...) sp. z o. o. w W. (dalej jako P. H. and (...)) kwoty 100 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 27 maja 2013 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu powód wskazał, że w dniu 26 lutego 2013 r. zawarł ze spółką (...) umowę sprzedaży, przedmiotem której były urządzenia obsługujące lokal znajdujący się w Galerii (...) w P. – centralna wentylacja wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzeł cieplny z instalacją. Zdaniem powoda te rzeczy ruchome nie stanowiły części składowych nieruchomości, gdyż mogły zostać w każdym czasie odłączone bez istotnej zmiany lub uszkodzenia tych rzeczy lub samej nieruchomości. Pomimo zapłaty ceny sprzedaży, urządzenia będące przedmiotem umowy nie zostały przez sprzedającego wydane w posiadanie powodowi. Obecnie nadal znajdują się w posiadaniu pozwanego - spółki (...). Wobec nie wykonania przez pozwanego C. (...) zobowiązania z umowy sprzedaży, ten pozwany zobowiązany był do naprawienia szkody poniesionej przez powoda zgodnie z normą art. 471 k.c. Wysokość tej szkody powód wyliczył na kwotę 100 000 zł, stanowiącą równowartość kwoty, jaką powód mógłby uzyskać jako pożytek z tych ruchomości, w przypadku gdyby znajdowały się w jego posiadaniu, w okresie od zawarcia umowy do dnia wniesienia pozwu.

Powód podał, że obecnie przedmiotowe ruchomości znajdują się w posiadaniu pozwanego spółki (...) jako wyposażenie lokalu, w którym prowadzi działalność. W okresie od 26 lutego 2013 r. do 26 maja 2013 r. pozwany bezumownie korzystał z ruchomości powoda, wobec tego również zobowiązany był do zapłaty na rzecz powoda kwoty 100 000 zł stanowiącej równowartość pożytków, jakie powód mógłby uzyskać posiadając ruchomości. Z uwagi na charakter roszczeń dochodzonych niniejszym pozwem, zdaniem powoda odpowiedzialność pozwanych ma charakter odpowiedzialności in solidum.

Pozwany (...) sp. z o. o. w W. w odpowiedzi na pozew z 22 sierpnia 2013 r. wniósł o wyłączenie sprawy pomiędzy powodem a pozwanym do odrębnego rozpoznania z uwagi na niedozwolone współuczestnictwo formalne i przekazanie rozpoznania wyłączonej sprawy sądowi właściwemu tj. Sądowi Okręgowemu w Warszawie oraz zawieszenie wyłączonego postępowania z urzędu, albowiem rozstrzygnięcie sprawy zależne będzie od wyniku innego postępowania. Ponadto pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, zawiadomienie o toczącym się procesie i wezwanie do wzięcia w nim udziału Galerię (...) sp. z o. o. w W. oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany wskazał, że w dniu 3 lipca 2012 r. zawarł ze spółką Galeria (...) sp. z o. o. w W., umowę najmu lokalu w centrum handlowym pod nazwą „Galeria (...)” w celu prowadzenia w nim klubu fitness. Zgodnie z art. 6 ust. 2 umowy najmu, lokal miał zostać wydany pozwanemu w stanie pozostawionym przez poprzedniego najemcę. Zgodnie z załącznikiem 5a do umowy najmu, zawierającym specyfikację techniczną i spis urządzeń zapewnionych przez wynajmującego, do najętego przez pozwanego lokalu został dostarczony i zainstalowany system oparty na pompach ciepła, oraz podłączono pompy ciepła i wentylację do systemu zarządzania budynkiem. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, że powód opiera swoje roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy na twierdzeniu, iż centralna wentylacja wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzeł cieplny z instalacją stanowią ruchomości. Zdaniem pozwanego to twierdzenie było błędne z uwagi na charakter prawny instalacji wentylacyjnej i grzewczej, które stanowią część składową budynku należącego do Galerii (...) sp. z o.o. (...) urządzenia nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, tym samym nie mogło dojść do ich sprzedaży umową z 26 lutego 2013 r., zawartą pomiędzy powodem a spółką (...). Powyższe wyklucza możliwość dochodzenia przez powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z wyżej wymienionych instalacji od pozwanego. Pozwany podał, że możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy od jej posiadacza zależnego przewiduje art. 230 k.c., zastrzegając jednocześnie, iż odpowiednie stosowanie przepisów o roszczeniach uzupełniających względem posiadacza zależnego uzależnione jest od braku innych przepisów regulujących stosunki pomiędzy podmiotami będącymi w sporze. Przepisem szczególnym w stosunku do art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c., jest art. 676 k.c. dotyczący rozliczeń wynajmującego z poprzednim najemcą. W sprawie niniejszej jedynie ten przepis, bądź też postanowienia umowy najmu, powinny być podstawą dochodzenia roszczeń z tytułu poczynionych na rzecz najętą ulepszeń przez poprzedniego najemcę tj. pozwanego C. (...). Z ostrożności procesowej pozwany podniósł, że zgodnie z przytoczonym powyżej art. 6 ust. 2 umowy najmu, umowa najmu zawarta pomiędzy pozwanym a Galerią (...) sp. z o. o. dotyczy lokalu w stanie pozostawionym przez poprzedniego najemcę. Wynika z tego, że pozwany pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami sprawy przekonaniu, że przysługuje mu prawo do korzystania z instalacji wentylacyjnej i grzewczej znajdującej się w najmowanym lokalu.

Zarządzeniem z 27 sierpnia 2013 r., wyłączono do odrębnego rozpoznania sprawę przeciwko (...) sp. z o. o. w W.. Następnie Sąd Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z 28 sierpnia 2013 r., stwierdził swą niewłaściwość miejscową i sprawę z powództwa (...) sp. z o. o. w P. przeciwko (...) sp. z o. o. w W. przekazał do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie.

Galeria (...) sp. z o. o. w W. pismem z 11 lipca 2014 r. zgłosiła interwencję uboczną po stronie pozwanej spółki (...), wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kosztów procesu według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 09 listopada 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo (pkt 1), kosztami postępowania obciążył powoda w całości (pkt 2), kosztami udziału interwenta ubocznego obciążył powoda w całości (pkt 3), a ostateczne rozliczenie kosztów postępowania pozostawił referendarzowi sądowemu (pkt 4).

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne oraz rozważania prawne:

N. (...) Sp. z o.o. w W. (obecnie Galeria (...) sp. z o. o. w W.) 7 sierpnia 2008 r., (jako wynajmujący) zawarła z (...) sp. z o. o. w P. (jako najemcą) umowę najmu lokalu nr (...) o całkowitej powierzchni 2 527,60 m ², znajdującego się na kondygnacji 2 Centrum Handlowego – Galeria (...). W umowie strony ustaliły, że po przekazaniu lokalu, pod warunkiem otrzymania uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, najemca może na własny koszt i bez możliwości żądania zwrotu poniesionych kosztów po wygaśnięciu niniejszej umowy, w uzgodnionych z wynajmującym dniach i godzinach, wykonać prace wykończeniowe, instalacyjne oraz dotyczące wystroju lokalu, niezbędne do podjęcia w nim działalności. Jednocześnie strony postanowiły, że wynajmujący może wskazać wykonawców do przeprowadzenia części prac wykończeniowych i wykonania instalacji w lokalu. Najemca poniesie jednak koszty takich prac (art. 6 ust. 3 umowy najmu).

Strony ustaliły, iż wszystkie prace wykończeniowe muszą być ukończone do dnia rozpoczęcia działalności. Najemca dostarczy wynajmującemu komplet dokumentacji powykonawczej nie później niż 30 dni przed datą otwarcia Centrum (art. 6 ust. 3 umowy najmu oraz art. 6 ust. 3 umowy w brzmieniu nadanym w aneksie nr (...) do umowy najmu ).

Strony w umowie uzgodniły także, że najemca nie może przeprowadzić bez uprzedniej zgody wynajmującego, żadnych prac w lokalu, ani w częściach wspólnych budynku, za wyjątkiem przypadków określonych w art. 6 ust. 5 umowy. Najemca nie może przeprowadzać robót, które mogłyby zmienić konfigurację lub konstrukcję lokalu lub części wspólnych, oraz takich, które mogą wpłynąć na stabilność lub bezpieczeństwo całego budynku. Niezależnie od prawa wynajmującego do rozwiązania umowy, wynajmujący może zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego bez prawa najemcy do żądania w związku z tym jakiegokolwiek odszkodowania (art. 6 ust. 8 umowy).

Zgodnie z ustaleniami, po wygaśnięciu umowy najmu strony miały sporządzić i podpisać protokół zdawczo – odbiorczy, który powinien zawierać opis stanu lokalu w dniu wydania wynajmującemu oraz oszacowanie wszystkich opłat i kosztów związanych z naprawami i przywróceniem stanu poprzedniego, które to czynności powinny zostać wykonane przez najemcę (art. 14 ust. 3 umowy).

Z umowy najmu wynikało ponadto, że najemca zobowiązał się oddać lokal wynajmującemu w stanie, w jakim się znajdował w chwili przekazania go najemcy, uwzględniając normalne zużycie i z pozostawieniem instalacji trwale zamontowanych i przypisanych na stałe do lokalu, takie jak podłączenia mediów, instalacje elektryczne, fasadę itp. Jeżeli przed wydaniem lokalu wynajmującemu, stan początkowy nie zostanie przywrócony, wynajmujący może podjąć wszelkie działania, w celu przywrócenia lokalu do stanu początkowego, na koszt i ryzyko najemcy (art. 14 ust. 4 umowy).

Strony umowy uzgodniły również, że wynajmujący może zaakceptować wszystkie zmiany dokonane w lokalu i wynikające z prac przeprowadzonych przez najemcę. Przy tym wynajmujący nie będzie zobowiązany do zapłaty najemcy jakiegokolwiek wynagrodzenia, odszkodowania ani zwrotu nakładów z tytułu zmian, które zostaną usunięte z lokalu przez najemcę z wyłączeniem sytuacji, gdy rozwiązanie umowy nastąpi z przyczyn nie leżących po stronie najemcy (art. 14 ust. 6 umowy w brzmieniu nadanym w aneksie nr (...) do umowy najmu).

Wszystkie instalacje w lokalu zostały zainstalowane. Podstawowym urządzeniem dostarczającym powietrze do lokalu było zainstalowanie centrali powietrza na dachu, które powód realizował na podstawie umowy najmu. Lokal (...) na poziomie +2 Galerii (...), został wydany powodowi w stanie deweloperskim, nie było w nim żadnych urządzeń. W trakcie cyklu inwestycyjnego powód nabył sprzęty instalacyjne. Węzeł cieplny znalazł się w lokalu na podstawie umowy najmu. Centrala cieplna na takiej samej podstawie znalazła się w lokalu. Urządzenia węzła cieplnego po wydaniu lokalu Galerii (...) przez powoda nie zostały zdemontowane, ani przekazane powodowi.

Projekt wykonawczy węzła cieplnego wraz z zestawieniem urządzeń węzła cieplnego dla potrzeb (...) sporządził projektant W. J..

Pismem z 2 lipca 2012 r., Galeria (...) wypowiedziała umowę najmu (...) sp. z o. o., w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień umowy, polegającym na niezapłaceniu czynszu, opłat dodatkowych oraz opłat za media.

Galeria (...) sp. z o. o. w W. (jako wynajmujący) zawarła w dniu 3 lipca 2012 r., z (...) Sp. z o. o. w W. (jako najemcą) umowę najmu nr (...) o całkowitej powierzchni 2 527,60 m ² znajdującego się na kondygnacji 2 Centrum Handlowego – Galeria (...). Strony postanowiły, że lokal zostanie przekazany najemcy w stanie pozostawionym przez poprzedniego najemcę.

Pozwany P. H. and (...), korespondował e-mailowo z powodem w sprawie przejęcia węzła cieplnego zainstalowanego przez powoda w lokalu (...) na poziomie +2 Galerii (...). Faktycznie jednak korespondencja prowadzona była w celu uzyskania przez spółkę (...) dokumentacji technicznej. P. H. and (...) prowadził powyższą korespondencję z powodem, albowiem nie miał pewności, kto jest właścicielem urządzeń.

Urządzenia centrali wentylacyjnej wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzła cieplnego z punktu widzenia ich funkcji należy rozdzielić na dwie grupy: pierwsza grupa to centrala wentylacyjna wraz z automatyką i polem armaturowym, druga to węzeł cieplny. Obie te grupy są zabudowane wyłącznie w związku z charakterem użytkowym lokalu (...) to jest z uprawnianiem rekreacji. Każda ze wskazanych grup urządzeń może zostać zdemontowana i wykorzystana w innym obiekcie po korelacji charakterystycznych parametrów pracy każdej grupy z „innym” obiektem. W związku z bardzo wysokimi kosztami demontażu i montażu tożsamych urządzeń centrali wentylacyjnej, oraz problemami z samym demontażem i montażem z punktu widzenia ekonomicznego, operacja demontażu i montażu „nowego” urządzenia jest zdecydowanie nieopłacalna. Koszty demontażu węzła cieplnego są znacznie wyższe.

Wartość czynszu dzierżawy urządzeń typu centrala wentylacyjna wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzła cieplnego z instalacją w okresie od 26 lutego 2013 r. do 26 maja 2013 r., wynosiła 8 314 zł.

Sąd Okręgowy w Pozwaniu, postanowieniem z 2 października 2013 r., umorzył postępowanie w sprawie z powództwa (...) sp. z o. o. w P. przeciwko (...) sp. z o. o. w T., wobec cofnięcia przez powoda pozwu.

Ustalenia faktyczne w sprawie czyniono na podstawie dokumentów załączonych do pozwu, odpowiedzi na pozew oraz pism procesowych, których prawdziwość i moc dowodowa nie była przez strony kwestionowana, a także oświadczeń stron o faktach, które strona przeciwna przyznała, bądź co do których nie wypowiedziała się (art. 229, 230 k.p.c.), opinii biegłych sądowych M. G. oraz dr hab. I.. A. Z., które Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne oraz zeznań świadków J. K., M. M. oraz J. M. złożonych w charakterze strony powodowej.

Sąd Okręgowy zważył, że w niniejszej sprawie znaczenie miały postanowienia umowy najmu zawartej pomiędzy powodem, a interwenientem ubocznym z dnia 7 sierpnia 2008 r. W treści umowy oraz w aneksach do umowy strony zgodnie postanowiły, że po przekazaniu lokalu, najemca może, na własny koszt i bez możliwości żądania zwrotu poniesionych kosztów po wygaśnięciu niniejszej umowy, w uzgodnionych z wynajmującym dniach i godzinach, wykonać prace wykończeniowe, instalacyjne oraz dotyczące wystroju lokalu, niezbędne do podjęcia w nim działalności. Jednocześnie strony postanowiły, że wynajmujący może wskazać wykonawców do przeprowadzenia części prac wykończeniowych i wykonania instalacji w lokalu. Najemca poniesie jednak koszty takich prac. Z zapisów umowy wynikało również, że po zakończeniu umowy najmu, powód przywróci lokal do stanu pierwotnego.

Sąd Okręgowy wskazał, że z tego ostatniego zapisu wynikał obowiązek powoda do zdemontowania, odinstalowania urządzeń w lokalu, na własny koszt. Strona powodowa z tego uprawnienia nie skorzystała z przyczyn ekonomicznych. Z opinii biegłego sądowego wynikało bowiem, że bez wątpienia urządzenia centrali wentylacyjnej wraz z automatyką i polem armaturowym, a także węzeł cieplny mogły zostać odinstalowane, jednakże z uwagi na wysokie koszty demontażu, przekraczające wartość urządzeń nie było to opłacalne ekonomicznie. W ocenie Sądu Okręgowego powód nie podjął próby demontażu urządzeń oczekując, że pozwany będzie z tytułu korzystania z urządzeń płacił czynsz.

Sąd Okręgowy przyznał, że strony prowadziły korespondencję e-mailową w przedmiocie zakupu rzeczonych urządzeń. Jednakże na podstawie przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego, w szczególności zaś zeznań świadka M. M., Sąd ocenił, że korespondencja była prowadzona, bowiem pozwany nie posiadał wiedzy, kto faktycznie był właścicielem urządzeń.

Dalej Sąd Okręgowy podkreślił, że rozstrzygnięcie w jakiejkolwiek części korzystne dla powoda, otwierałoby możliwość dochodzenia roszczeń za dalsze okresy. Poza tym uwalniałoby powoda od zbędnych mu urządzeń, a ponadto zwalniałoby go z obowiązku zdemontowania tych urządzeń. Wskazał również, że pozwany na podstawie umowy najmu lokalu w Galerii (...) zawartej z interwenientem ubocznym, uiszczał z tego tytułu czynsz. Opłacanie czynszu umożliwiało pozwanemu korzystanie z lokalu oraz z zamontowanych w nim urządzeń. Pozwany zatem nie czerpie z urządzeń zainstalowanych w lokalu pożytków należnych właścicielowi rzeczy.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że nawet gdyby uznano roszczenie powoda za zasadne, to zasądzone odszkodowanie wyniosłoby 8 314 zł, stanowiącą wartość czynszu wyliczoną przez biegłego. Sąd Okręgowy podkreślił przy tym, że brak było popytu na najem, czy też dzierżawę urządzeń centrali wentylacyjnej wraz z automatyką i polem armaturowym, a także węzeł cieplny, na co wskazywała opinia biegłego.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie zaistniało po stronie pozwanej jakiekolwiek zawinienie w rozumieniu art. 471 k.c., przy korzystaniu z urządzeń zamontowanych w wynajmowanym przez niego lokalu. W toku postępowania powód nie wykazał, ani winy, ani związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy działaniem pozwanego, a ewentualną szkodą, którą powód poniósł. Jak podkreślił Sąd Okręgowy należało mieć na uwadze również to, że powód nigdy nie zwracał się do pozwanego z żądaniem wydania rzeczy – urządzeń. Nie podjął również skutecznych działań, mających na celu odebranie (zdemontowanie) urządzeń. Konieczność podjęcia takich działań wiązałaby się z poniesieniem wysokich kosztów.

Od powyższego wyroku apelację wniósł powód. Zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo co do kwoty 8 314 zł zarzucił mu:

1.  naruszenie przepisów prawa procesowego, to jest art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku w sposób wadliwy, niezrozumiały i niejasny, uniemożliwiający całkowicie dokonanie oceny toku wywodu prawnego, a tym samym przeprowadzenie kontroli instancyjnej, ponieważ rozważania prawne w zakresie art. 230 k.c. zostały ograniczone do przytoczenia poglądów Sądu Najwyższego oraz zacytowania stanowiska judykatury, bez przeprowadzenia prawidłowej subsumpcji wymagającej - oprócz przytoczenia normy prawnej - wyjaśnienia, dlaczego ustalenia stanu faktycznego przemawiają za jej zastosowaniem w konkretnej sprawie, czy też dlaczego - mimo odmiennego twierdzenia strony - tej normy nie można zastosować, co w konsekwencji doprowadziło Sąd do błędnej oceny prawnej i oddalenia powództwa co do kwoty 8 314 zł,

2.  naruszenie art. 230 k.c. poprzez jego niezastosowanie podczas gdy - zdaniem powoda – z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwany nie pozostawał w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu co do własności urządzeń w postaci centralnej wentylacji wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzłem cieplnym z instalacją, a co w konsekwencji doprowadzić powinno do uznania, że powodowi należy się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z ruchomości w kwocie 8 314 zł za okres od 26 lutego 2013 r. do 26 maja 2013 r., ustalone przez biegłego sądowego A. Z.; postanowienia umowy najmu zawartej pomiędzy powodem a interwenientem ubocznym w dniu 07 sierpnia 2008 r., z której to wynikał obowiązek powoda do zdemontowania, odinstalowania urządzeń w lokalu na swój koszt, jak również fakt, że powód nie podjął próby demontażu urządzeń oczekując, że pozwany będzie z tytułu korzystania z urządzeń płacił czynsz, pozostają bez związku z zasadniczą kwestią - czy pozwany wiedział lub powinien wiedzieć, że prawo, w zakresie którego włada rzeczą mu nie przysługuje albo wie o tym, albo wiedzieć powinien, że prawo do władania ruchomościami nie jest skuteczne wobec właściciela, w szczególności gdy z zeznań świadków, którym Sąd I instancji dał wiarę, wynika jednoznacznie, że pozwany korzystał z ruchomości znajdujących się w lokalu, nie będąc związanym żadnym stosunkiem prawnym z powodem.

Powód powołując się na powyższe zarzuty wniósł o:

1.  uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (uwzględniając zarzut pierwszy),

2.  zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 8 314 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27 maja 2013 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (uwzględniając zarzut drugi).

Powód uzasadnił powyższe zarzuty poprzez wskazanie, że Sąd pierwszej Instancji nie dokonał samodzielnego wywodu prawnego. Zdaniem powoda rozważania prawne i poglądy judykatury zawarte w uzasadnieniu nie są rozważaniami własnymi Sądu, tylko rozważaniami Sądu Okręgowego w Poznaniu, IX Wydziału Gospodarczego dokonanymi w sprawie IX GC 238/11, a zawartymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I Wydziału Cywilnego z dnia 05 września 2013 r., sygn. akt I ACa 643/13. Według powoda doprowadziło to do przeprowadzenia subsumpcji w sposób wadliwy, podczas gdy przeprowadzenie subsumpcji w sposób prawidłowy wymagało – oprócz przytoczenia normy prawnej - wyjaśnienia dlaczego ustalenia stanu faktycznego dokonane w niniejszej sprawie - w szczególności, gdy Sąd I instancji nie kwestionował wiarygodności zeznań świadków oraz strony powodowej - nie pozwalają na zastosowanie art. 230 k.c. – czego, zdaniem apelującego, Sąd I Instancji zaniechał. Apelujący podniósł, że Sąd Okręgowy pominął w swoich rozważaniach kwestie mające znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia zawisłej przed nim sprawy. Powód wskazał tu bezsporny – jego zdaniem – fakt, że ruchomości pozostawione w lokalu stanowiły własność powoda oraz fakt, że pozwany faktycznie z rzeczonych ruchomości korzystał, nie będąc związanym żadnym stosunkiem umownym z powodem, bez jego zgody i to w sytuacji, gdy pozwany posiadał wiedzę, kto jest właścicielem przedmiotowych ruchomości. Następnie apelujący podniósł, że Sąd I Instancji zaniechał ustalenia, czy i od jakiego momentu pozwany pozostawał w posiadaniu spornych ruchomości w złej wierze – co zdaniem powoda było konieczne. Powód ocenił, że stan faktyczny niniejszej sprawy pozwalał na wydanie wyroku odmiennej treści, a więc uzasadnienie w zakresie obowiązku podstawy prawnej orzeczenia winno zawierać argumenty, dla których Sąd Okręgowy nie uwzględnił podstawy prawnej rozstrzygnięcia, prezentowanej przez powoda.

W ocenie apelującego pozwany nie pozostawał w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, co do własności rzeczonych urządzeń. Stąd też należało uznać, że pozwany stał się posiadaczem w złej wierze. Bez znaczenia - w ocenie apelującego - była tu kwestia ewentualnej zgody na korzystanie z ruchomości udzielonej pozwanemu przez interwenienta ubocznego. Podobnie jak okoliczność - podkreślona przez Sąd I Instancji - że w niniejszej sprawie decydujące znaczenie miały postanowienia umowy najmu zawartej między powodem a interwenientem ubocznym. Według powoda nie można wywodzić z faktu, że powód miał obowiązek zdemontowania, odinstalowania urządzeń w lokalu na swój koszt, braku podstaw do ustalenia zasadności roszczenia z tytułu bezumownego korzystania, w szczególności biorąc pod uwagę fakt prowadzonych między stronami rozmów dotyczących sprzedaży przedmiotowych ruchomości. W ocenie powoda odpowiedzialność kontraktowa nie ma znaczenia dla ustalenia przesłanek dla zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Irrelewantna pozostaje również okoliczność, że powód nie podjął próby demontażu urządzeń oczekując, że pozwany będzie z tytułu korzystania z urządzeń płacił wynagrodzenie zważywszy, że prowadzone były negocjacje związane z ich sprzedażą, a interwenient uboczny nigdy nie był zainteresowany ich zdemontowaniem przez powoda, ponieważ prowadzenie w przedmiotowym lokalu działalności fitness jest niemożliwe bez urządzeń w postaci centralnej wentylacji wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzłem cieplnym z instalacją.

W ocenie apelującego powyższe pozwalało na przyjęcie, że roszczenie powoda jest zasadne, a wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z ruchomości za okres od 26.02.2013 r. do 26.05.2013 r. powinna wynieść 8 314 zł, zgodnie z wnioskami opinii biegłego A. Z..

Interwent uboczny w odpowiedzi na apelację z dnia 16 lutego 2018 r. wnosił o oddalenie apelacji powoda w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. był zdaniem interwenta ubocznego bezzasadny, gdyż w jego ocenie, wbrew twierdzeniom powoda, uzasadnienie wyroku Sądu I instancji zawierało wszystkie wymagane prawem elementy to jest: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione; ustalenie dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Jako szczególnie nietrafny interwent uboczny wskazał zarzut braku samodzielności wywodu. Jego zdaniem przywoływane poglądy judykatury dotyczące art. 230 k.c., które pokrywały się z rozważaniami w innej sprawie, miały na celu jedynie przedstawienie, jakie sytuacje obejmuje ten przepis i wykazanie, że przesłanki jego stosowania są rozumiane jednolicie w orzecznictwie. Z kolei w dalszej części uzasadnienia przedstawiono zaś rozumowanie, które doprowadziło Sąd I instancji do wniosku, że przepis ten (a także druga z przywoływanych przez powoda podstaw roszczenia, art. 471 k.c.) nie mogła mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Z powyższych względów w ocenie interwenta ubocznego uzasadnienie wyroku w tym zakresie jak najbardziej poddawało się kontroli instancyjnej. Odnosząc się do zakwestionowania przez powoda oceny dowodów przeprowadzonej przez Sąd I instancji dotyczącej tego, czy pozwany miał świadomość, że powód jest właścicielem przedmiotowych urządzeń, interwent uboczny stwierdził, iż kwestia złej/dobrej wiary pozwanego nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, gdyż powodowi nie przysługiwało prawo własności do przedmiotowych urządzeń, a więc zarzuty powoda w tym zakresie dotyczą kwestii irrelewantnych dla rozpoznania sprawy. W ocenie interwenta ubocznego zarzut ewentualny naruszenia art. 230 k.c. poprzez jego niezastosowanie został błędnie skonstruowany i uzasadniony przez powoda, gdyż uzasadniając zarzut rzekomego naruszenia prawa materialnego, powód odwołuje się do błędnej oceny materiału dowodowego w zakresie m.in. pozostawania przez pozwanego „w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu co do własności urządzeń", a brak w apelacji powoda rozważań jurydycznych, dotyczących wykładni lub zastosowania art. 230 k.c. W związku z powyższym interwent uboczny stwierdził, że zarzut ten uznać należy w całości za nieuzasadniony, gdyż nie można w ten sposób kwestionować zastosowania lub niezastosowania przez Sąd Okręgowy określonej normy prawa materialnego.

Odnosząc się do samej kwestii niezastosowania art. 230 k.c. interwent uboczny stwierdził, że w jego ocenie Sąd pierwszej instancji postąpił prawidłowo odmawiając jego zastosowania, gdyż zgodnie z jego stanowiskiem przedmiotowe urządzenia są częścią składową nieruchomości, a więc nie mogą być przedmiotem odrębnej własności po stronie powoda, a w konsekwencji art. 230 k.c. zastosowany być nie może. Interwent uboczny podniósł ponadto, że nawet gdyby przyjąć, że rzeczone urządzenia stanowiły ruchomości mogące być przedmiotem obrotu to art. 230 k.c. nie znalazłby – w jego ocenie – zastosowania, gdyż zgodnie z art. 14.6 umowy najmu skoro umowę wypowiedziano z winy najemcy, a nie doszło do usunięcia przedmiotowych urządzeń z lokalu to własność tych urządzeń przeszła na wynajmującego tj. interwenienta ubocznego, bez prawa najemcy do żądania wynagrodzenia/odszkodowania/zwrotu nakładów. Tym samym najemca będący poprzednikiem prawnym powoda, który utracił własność urządzeń na rzecz interwenienta ubocznego, nie mógł następnie zbyć własności urządzeń na rzecz powoda. W świetle powyższego – w ocenie interwenta ubocznego - powodowi nie mogło przysługiwać do urządzeń prawo własności, a co za tym idzie, nie był on uprawniony do żądania żadnych świadczeń od pozwanego. Interwenient uboczny zakwestionował również wysokość dochodzonego w postępowaniu apelacyjnym roszczenia, tj. kwoty 8 314 zł, gdyż jego zdaniem, nie odpowiada ono wartości rynkowej czynszu dzierżawy przedmiotowych urządzeń. Podniósł, że biegły sądowy oparł swoje twierdzenia wyłącznie na matematycznych wyliczeniach mając za podstawę wartość urządzeń oraz oczekiwaną stopę zwrotu z kapitału, gdyż nie istnieje rynek dzierżawy/najmu rzeczonych urządzeń, a więc w ocenie interwenta ubocznego nie można uznać kwoty wskazanej przez biegłego za rynkową. Interwent uboczny wskazał ponadto, że przedmiotowe okoliczności, na które wskazuje biegły (brak ofert, brak popytu) świadczą o tym, że urządzenia takie jak będące przedmiotem sporu stanowią części składowe nieruchomości i z tego też względu nie są przedmiotem obrotu.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji z zasądzeniem kosztów postępowania. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. był zdaniem pozwanego bezzasadny, gdyż uzasadnienie wyroku Sądu I instancji spełniało wszystkie wymagane prawem wymogi. Ponadto taki zarzut może być skuteczny, jeżeli uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Co do naruszenia art. 230 k.c. poprzez jego niezastosowanie zdaniem pozwanego zarzut został błędnie skonstruowany, gdyż faktycznie chodziło o niewłaściwą ocenę dowodów w zakresie istnienia dobrej wiary pozwanego. Argumentacja pozwanego co do braku przyjęcia art. 230 k.c. pozostawała zbieżna z argumentacją interwenienta ubocznego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na temat skutecznie podniesionego zarzutu naruszenia art. 328 §2 k.p.c. wypowiedzi orzecznictwa są konsekwentne i ugruntowane. Wynika z nich wspólna myśl, że tylko wyjątkowo zarzut może być trafny, mianowicie wówczas, gdy braki w uzasadnieniu są tak znaczące, że uniemożliwiają kontrolę zaskarżonego orzeczenia. Uzasadnienie obejmować powinno wskazanie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstaw prawnych wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Podstawową funkcją uzasadnienia jest więc przedstawienie toku rozumowania sądu, który doprowadził go do ustalenia podstawy faktycznej i motywów prawnych wydanego orzeczenia. Uzasadnienie powinno więc odtwarzać podstawy i motywy procesu decyzyjnego sądu. Jeżeli określonych faktów sąd nie ustalił, a dowodów, z których te fakty wynikały - nie wziął pod uwagę, to uchybienie takie nie narusza przepisów o sporządzaniu uzasadnienia, lecz przepisy o obowiązkach sądu w zakresie poddania ocenie całości materiału dowodowego istotnego w sprawie i dokonania na jego podstawie kompletnych ustaleń, obejmujących całość wynikających z niego faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Tego rodzaju zarzutów skarżący nie podniósł, a tylko w ich zakresie mógłby zostać poddany ocenie argument o braku zastosowania art. 230 k.c., gdy z ustalonego stanu faktycznego ocena dowodów prowadziłaby do logicznego wniosku o korzystaniu przez pozwanego bez umowy z rzecz należącej do powoda. Można natomiast mówić o naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie rozważań odnoszących się do braku zastosowania art. 230 k.c. poza przytoczeniem przepisów prawa rzeczowego. Dlatego Sąd Apelacyjny nie odwołuje się do oceny prawnej Sądu pierwszej instancji, gdyż w zakresie zaskarżonym apelacją takiej oceny nie ma. Sąd pierwszej instancji poprzestał na stwierdzeniu, że “w ocenie Sądu Okręgowego roszczenie powoda oparte na podstawie art. 230 k.c. nie zasługiwało na uwzględnienie”. Niemniej jednak wymienione uchybienie Sądu nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Apelujący ponownie przedstawia swoją argumentację opartą na jego zdaniem bezspornym fakcie, że ruchomości pozostawione w lokalu stanowiły własność powoda. Mimo braku wyraźnego stwierdzenia Sądu pierwszej instancji, Sąd ten uznał, że powód nie był właścicielem pozostawionych ruchomości, na co wskazuje odwołanie się i analiza umowy najmu. Wtórną kwestią pozostaje dobra czy zła wiara pozwanego.

Spór na etapie postępowania apelacyjnego dotyczył zagadnienia pozostającego na styku dwóch regulacji prawnych, prawa rzeczowego i prawa obligacyjnego, w odniesieniu do własności ulepszeń poczynionych przez najemcę opuszczającego lokal. Powstałe pytanie sprowadza się do odpowiedzi, na ile regulacje rozwiązanej umowy najmu przekładają się na prawo do korzystania nowego najemcy z pozostawionych ulepszeń lokalu, i przez to jak mają się stosunki obligacyjne do praw rzeczowych.

Apelujący nie kwestionował ustaleń faktycznych, w związku z tym Sąd Apelacyjny realizując zasadę z art. 382 k.p.c. za podstawę własnych ustaleń i dla dalszej oceny przyjmuje stan faktyczny ustalony przez Sąd pierwszej instancji.

W niniejszej sprawie powód podał, że żąda zasądzenia konkretnej sumy z odsetkami i przytoczył okoliczności faktyczne, z których wywodził obowiązek zapłaty przez pozwanego. Powód w pozwie powołał się na zawarcie umowy najmu przez C. (...) z Galerią (...) i wytaczając powództwo postawił kilka tez, po pierwsze, że ruchomości w postaci centrali wentylacyjnej wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzeł cieplny z instalacją stanowią własność C. (...) w związku z wcześniej prowadzoną na terenie obiektu Galerii (...) działalnością gospodarczą. Drugą tezą jest stwierdzenie, że ruchomości nie stanowią części składowych nieruchomości, gdyż mogą zostać w każdym czasie odłączone bez istotnej zmiany lub uszkodzenia tych rzeczy lub samej nieruchomości. Wreszcie powód wyjaśnia, że urządzenia będące przedmiotem umowy sprzedaży nie zostały przez sprzedającego C. (...) wydane w posiadanie powodowi i znajdują się na terenie centrum handlowego Galerii (...) w P. w posiadaniu pozwanego P. H. and (...). Pozwany w sposób ciągły korzysta z tych przedmiotów, mimo że nie zawarł z powodem żadnej umowy. Zanim ruchomości zostały sprzedane powodowi, poprzedni właściciel prowadził z pozwanym rozmowy mające na celu sprzedanie lub ustalenie zasad odpłatnego korzystania, dlatego pozwany pozostaje w złej wierze jako ich posiadacz. W wezwaniu do zapłaty powód wyjaśnił, że właściciel nieruchomości, na terenie którego urządzenia się znajdują, odmawia ich wydania mimo, że C. (...) wzywał do wydania przedmiotów stanowiących jego własność.

Stanowisko strony pozwanej jest zgoła odmienne. Pozwany zakwestionował tytuł własności do instalacji zarówno powoda, jak i sprzedającego C. (...) stawiając sprawę legitymacji czynnej do występowania z roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie jako kwestię wstępną. Pozwany postawił pytanie, czy powód stał się właścicielem stanowiących przedmiot umowy sprzedaży urządzeń. Dla tego ustalenia ważne jest rozstrzygnięcie, czy doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Po drugie, centrala wentylacyjna wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzeł cieplny z instalacją są częścią składową budynku, w którym znajduje się najmowany lokal. Dlatego wskazane urządzenia nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, tym samym nie mogło dojść do ich sprzedaży umową z 26 lutego 2013 r. zawartą między powodem a C. (...). Jako ulepszenia poczynione przez poprzedniego najemcę nie stanowią oddzielnych rzeczy i nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu własności, a co za tym idzie nie mogły być sprzedane powodowi. Po trzecie, wątpliwa była kwestia wykonania węzła cieplnego przez pozwanego C. (...), bowiem inwestorem węzła cieplnego była spółka powiązana kapitałowo z wynajmującym. Z treści projektu wykonawczego wynika, że budowa więzła cieplnego została wykonana ze środków spółki powiązanej z właścicielem budynku jedynie dla potrzeb poprzedniego najemcy.

Nie sposób rozstrzygnąć roszczenia powoda bez sięgnięcia do stosunku najmu łączącego poprzednika powoda z właścicielem nieruchomości. Tylko ocena umowy obligacyjnej udzieli odpowiedzi, czy powodowi przysługuje roszczenie uzupełniające.

Nakłady stanowią wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz. Należą tu przede wszystkim nakłady przybierające postać widocznych ulepszeń w postaci wzniesienia budynku lub innego urządzenia, dokonanej przebudowy, instalacji urządzeń domowych itp. C. (...) dokonał nakładów na podstawie tytułu prawnego wynikającego z umowy najmu. Urządzenia zostały zamontowane w lokalu najmowanym i doszło do połączenia urządzeń z budynkiem Galerii (...) sp. z o.o. (...) najmu uzasadniała prawnie uzyskaną przez Galeria (...) korzyść majątkową w postaci instalacji wentylacji i węzła cieplnego, skoro do takiego przyrostu majątku doszło w wyniku wykonania umowy obligacyjnej. Umowa najmu w art. 6 ust. 3 stanowiła, że po przekazaniu lokalu pod warunkiem otrzymania uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, najemca może na własny koszt bez możliwości żądania zwrotu poniesionych kosztów po wygaśnięciu umowy wykonać prace wykończeniowe, instalacyjne oraz dotyczące wystroju lokalu. (k. 249, zmiany aneksami z pozostawieniem tożsamego brzmienia k. 269, k. 279). Wynajmujący miał dzięki temu wiedzę o zmianach w substancji swojej nieruchomości, a najemca godził się na wykonywanie zmian bez ekwiwalentu po wygaśnięciu umowy. Najemca wiedział również, że przekazywany mu lokal jest w stanie surowym (art. 6 ust. 2) i jego zadaniem jest dostosowanie lokalu do własnych potrzeb.

Ukształtowanie sytuacji prawnej nakładów na wypadek zakończenia stosunku najmu i zwrotu rzeczy właścicielowi wynikało z postanowień umowy. Według art. 14 ust. 4 najemca zobowiązał się oddać lokal wynajmującemu w stanie, w jakim znajdował się w chwili przekazania go najemcy uwzględniając normalne zużycie i pozostawić instalacje trwale zamontowane i przypisane na stałe do lokalu, takie jak podłączenia mediów, instalacje elektryczne, fasady i tym podobne. Jeżeli przed wydaniem lokalu wynajmującemu, stan początkowy lokalu nie zostanie przywrócony, wynajmujący może podjąć wszelkie działania w celu przywrócenia lokalu do stanu początkowego na koszt i ryzyko najemcy. Konsekwencją tego rozwiązania było zastrzeżenie w art. 14 ust. 6 o tym, że wynajmujący może zaakceptować wszystkie zmiany dokonane w lokalu i wynikające z prac przeprowadzonych przez najemcę. Strony postanawiały, że wynajmujący nie będzie zobowiązany do zapłaty najemcy jakiegokolwiek wynagrodzenia, odszkodowania ani zwrotu nakładów z tytułu zmian, które nie zostaną usunięte z lokalu przez najemcę. Rozliczenia wchodziły w grę, gdy rozwiązanie umowy następowało z przyczyn nie leżących po stronie najemcy (dodano aneksem nr (...)).

W orzecznictwie wyrażono pogląd, że z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Tylko jeżeli strony w umowie nie uregulowały kwestii ulepszeń przedmiotu najmu, w grę wchodzą uprawnienia wynajmującego określone art. 676 k.c. Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie było umowy, wynajmujący ma wybór albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W świetle powyższego przepisu roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń powstanie dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu najmu i wykonaniu przez wynajmującego prawa wyboru określonego w tym przepisie (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujących wynajmującemu, które powinno być wykonane wobec byłego najemcy nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 k.c.), także w sposób dorozumiany. Jeśli w umowie nie zastrzeżono terminu dla dokonania wyboru, najemca może wezwać wynajmującego do jego dokonania w wyznaczonym terminie. Odebranie przedmiotu najmu i korzystanie z ulepszeń może być traktowane jako wola zachowania tych ulepszeń dla siebie. Przywrócenie stanu poprzedniego polega np. na odłączeniu (o ile to możliwe) od przedmiotu najmu dokonanych przez najemcę nakładów. Odbywa się ono na koszt najemcy. Przywrócenie stanu poprzedniego, przy braku odmiennych ustaleń umownych, oznacza dokonanie takich czynności, które polegają na usunięciu wszystkich ulepszeń z przedmiotu najmu bez prawa domagania się zwrotu ich wartości na podstawie art. 676 lub 405 i następne k.c. Co do kwestii, gdy przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe a najemca dokonał ulepszeń bez zgody wynajmującego, przyjmuje się, że wynajmujący może żądać pozostawienia ulepszeń bez obowiązku zapłaty ich wartości przy czym dla wystąpienia tego skutku wymagane są odpowiednie postanowienia umowne (Górecki, Matusik (w:) Osajda (red.) Kodeks cywilny. Komentarz 2017, wyd. 14, komentarz do art. 676 k.c. Legalis). Nawiązując do ogólniejszej zasady normatywnej C. (...) mógł żądać zwrotu nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania, w związku z czym stosowne rozliczenie powstaje dopiero z chwilą zwrotu rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 33/98).

Strony umowy potraktowały nakłady na lokal kompleksowo, bez dzielenia ich na konieczne i ulepszające, poprzez użycie określenia “prace wykończeniowe, instalacyjne oraz dotyczące wystroju”. Pojęcie to obejmowało urządzenie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i dostosowanie go do charakteru działalności, przy poczynieniu przez C. (...) wszelkich nakładów odpowiadających określonym w umowie kryterium wykorzystania lokalu. A zatem strony określiły sposób i zakres rozliczenia nakładów na lokal bez rozróżniania ich charakteru. Przy wypowiedzeniu umowy 2 lipca 2012 roku, poprzednik powoda został wezwany do opuszczenia lokalu z powołaniem się na art. 14 umowy (k. 266). Jak zeznał T. W. co do demontażu pozostawionych urządzeń, “nie wnioskowali o to, uważaliśmy, że to są elementy związane z centum na tyle, że powinny w nim pozostać. Tak interpretowaliśmy umowę. Uznając, że stały się własnością wynajmującego, przekazaliśmy P.” (00:18:40). Z kolei J. M. reprezentant powoda zeznał, że “nie było możliwości technicznej demontażu urządzeń. Należało otrzymać zgodę wynajmującego” (00:43:55). Wyjaśnił jak doszło do zdania lokalu “na spotkaniu dokonaliśmy przeglądu powierzchni. Usłyszałem od p. W., że nie są gotowi do przejęcia lokalu, zrobią to w możliwie najszybszym czasie. Prośba W., żeby zostawić lokal jak jest, nienaruszony, bo jest prawdopodobieństwo, że skorzysta z tego kolejny najemca” (00:44:44). Przyznał, że “zostawiamy lokal, nie umawialiśmy się na rozliczenie za te urządzenia. Opłaty za korzystanie z urządzeń, to miało być następnym tematem rozmów. Nie było w kompetencjach rozliczenia. Mieliśmy plan rozliczyć urządzenia” (00:48:30). Oceniając zeznania świadków na potrzeby wykładni art. 14 ust. 3 i 6 umowy wynika, że najemca zdawał sprawę z trudności z demontażem urządzeń. Najemca pozostawił niezakończoną sprawę uregulowania nakładów, co potwierdza rozumienie przyjętych postanowień umowy i brak podstawy prawnej żądania zwrotu nakładów w oparciu o łączący stosunek obligacyjny. Wniosek ten wzmacnia brak dochodzenia jakiegokolwiek roszczenia przeciwko wynajmującemu w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy. Bezsporne jest, że urządzenia w postaci centralnej wentylacji wraz z automatyką i polem armaturowym oraz węzłem cieplnym z instalacją pozostały w lokalu zdanym przez najemcę C. (...).

Umowa najmu stanowi wskazówkę interpretacyjną, jaki charakter rzeczowy należy przypisać nakładom w postaci podanych urządzeń. W tym wypadku umowa najmu stanowiła podstawę do dokonywania zmian w nieruchomości wynajmującego i po drugie, regulowała rozliczenia. Jak nadmieniono, nie wyodrębniano, jakie zmiany mogą być przeprowadzone, nazywając je ogólnie pracami wykończeniowymi, instalacyjnymi oraz dotyczącymi wystroju. Już przystępując do prac najemca wiedział, że czyni to na własny koszt i ten koszt nie będzie podlegał zwrotowi. Po drugie, wiedział z negocjowanego zapisu art. 14 ust. 6 umowy, że po zakończeniu najmu pozostawia w lokalu trwale zamontowane i przypisane na stałe do lokalu instalacje. Generalną zasadą miało być doprowadzenie przy zdaniu lokalu do stanu poprzedniego, ale jeżeli najemca tego nie uczynił, wówczas wynajmujący mógł zaakceptować wszystkie zmiany dokonane w lokalu i wynikające z prac przeprowadzonych przez najemcę. Zeznający przedstawiciel powoda wyjaśnił, że nie zabrał rzeczy, bo mogły być wykorzystane przez kolejnego najemcę. Ulepszenie może polegać na przyłączeniu dotychczas odrębnej rzeczy w ten sposób, że stanie się częścią składową przedmiotu najmu (por. Z. Radwański, w: System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 2, s. 292).

Podstawowe znaczenie dla kwalifikacji konkretnego przedmiotu jako części składowej rzeczy mają art. 47 § 2 i 3 k.c., według których częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego; nie dotyczy to jednak przedmiotów, które są połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku. Połączenie rzeczy ruchomej z nieruchomością zgodnie z art. 191 k.c. powoduje wygaśnięcie własności rzeczy ruchomej i rozciągnięcie własności nieruchomości na rzecz połączoną. Skutek z art. 191 k.c. jest nieodwracalny i prawa do rzeczy ruchomej wygasają. Ale jeżeli rzecz ruchoma połączona została jedynie dla przemijającego użytku, nie stanowi części składowej nieruchomości (art. 47 § 3 k.c.), a w konsekwencji nie znajduje do niej zastosowania art. 191 k.c.

Kryteria definicyjne części składowej określone w art. 47 k.c. są nieostre. Orzecznictwo dostarcza wielu przykładów, jaka rzecz może być częścią składową. Podobnie wiele wypowiedzi literatury podsuwa kryteria oceny, czy w danym wypadku rzecz staje się, czy nie staje się częścią składową. W świetle orzecznictwa i poglądów doktryny przyjmuje się, iż między rzeczą i częścią składową zachodzić musi więź fizyczno-przestrzenna, wyrażająca się w istnieniu fizycznego połączenia części składowej i rzeczy, oraz funkcjonalna, polegająca na tym, że pozostające ze sobą w fizycznym związku rzecz i jej część składowa pełnią razem wspólny cel gospodarczy i traktowane są w obrocie jako jedno dobro samoistne. Ponadto, ze względu na art. 47 § 3 k.c., więź ta musi mieć charakter trwały, tj. połączenie nie nastąpiło dla przemijającego użytku. Wszystkie wskazane wyżej cechy więzi wystąpić muszą kumulatywnie, aby można było mówić o części składowej. Przedmiot połączony jedynie dla przemijającego użytku nie będzie częścią składową nawet wówczas, gdyby jego odłączenie od rzeczy pociągało za sobą uszkodzenie lub istotną zmianę rzeczy albo odłączonego przedmiotu.

Kontrowersje budzi natomiast charakter kryterium, według którego należy dokonywać oceny, czy chodzi jedynie o przemijający użytek. Przewija się kryterium woli, obiektywnego obserwatora i mieszane. Zarysowały się w tej mierze trzy stanowiska (i) koncepcja subiektywna, zgodnie z którą o połączeniu rzeczy dla przemijającego użytku decyduje wola podmiotu przyłączającego rzecz, (ii) koncepcja określana jako obiektywna, zgodnie z którą o połączeniu dla przemijającego użytku decydują okoliczności obiektywne, poznawalne dla osób trzecich. Do okoliczności tych należy przede wszystkim prowizoryczność połączenia, która jest widoczna i możliwa do ustalenia na podstawie doświadczenia, (iii) kompromisowe. Zakłada ono – z jednej strony – uwzględnianie okoliczności zewnętrznych przy ocenie przemijającego charakteru połączenia, zmierzając tym samym do obiektywizacji ocen; z drugiej strony przewiduje uszanowanie woli osób dokonujących połączenia. Zgodnie z tym stanowiskiem, rozstrzygnięcie kwestii wątpliwych możliwe jest dopiero w okolicznościach konkretnej sprawy. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że decydujące znaczenie ma wola podmiotu dokonującego przyłączenia (tak orzeczenie z 16 grudnia 1958 r., 4 CR 376/5; wyrok z 10 listopada 1960 r., I CR 1079/59, RPEiS 1961, Nr 4, s. 300; wyrok z 4 listopada 1963 r., I CR 85/62, wyrok z 12 marca 2009 r., V CSK 375/08, Legalis, wyrok 13 kwietnia 2018 r., I CSK 522/17, Legalis). W wyroku z dnia 13 kwietnia 2018 roku Sąd Najwyższy dodał jednak, że o tym, czy połączenie przedmiotu z rzeczą następuje tylko dla przemijającego użytku (art. 47 § 3 k.c.), decyduje zamiar towarzyszący połączeniu, pod warunkiem, że został uzewnętrzniony i może być potwierdzony przy zastosowaniu kryteriów obiektywnych.

Uwzględniając wskazane poglądy, zdaniem Sądu Apelacyjnego połączenie urządzeń nie nastąpiło dla przemijającego użytku. Poprzedni najemca C. (...) dokonał ingerencji w przeznaczenie lokalu ze stanu surowego do lokalu na użytek klubów fitness. Przyłączenie urządzeń miało doprowadzić lokal do prowadzenia działalności typu klub fitness. Na chwilę zdawania lokalu urządzenia, połączone z sieci budynku wynajmującego, były niezbędne dla funkcjonowania siłowni i stanowiły integralną część galerii. O rodzaju połączenia zeznawali świadkowie J. K. “centrala wentylacyjna i węzeł cieplny stanowią jeden sytem instalacyjny powiązany z systemami galeryjnymi” (00:20:00), M. M. “węzeł, patrząc na elementy znikoma wartość, ale w całości tworzą wartość dodaną do lokalu. Chodziło nam o parametry nie dostaliśmy. Te elementy bezpośrednio współpracują z instalacją budynkową” (00:30:00, 00:33:00), T. W. “centrala wentylacyjna na dachu, gdy lokal był przystosowany dla potrzeb Niku, jest przypisana do obsługi tego lokalu. Węzeł cieplny znajduje się w pomieszczeniach technicznych centrum i służy temu lokalowi, jest przypisany do lokalu” (00:17:40). Istota urządzeń wskazuje, że mają one dedykowany na potrzeby lokalu charakter. Dla nowych najemców były trwałym i znaczącym składnikiem przedmiotu najmu. Właśnie w celu poznania parametrów technicznych urządzeń była prowadzona korespondencja mailowa. Ich odłączenie było możliwe, ale nie mogłoby nastąpić bez istotnej zmiany najmowanego lokalu. Nowy najemca musiałby dokonać takich samych instalacji. Tak długo jak przeznaczeniem lokalu był klub fitness nie można mówić o przemijającym użytku.

Sama techniczna możliwość odłączenia nie determinuje charakteru przyłączenia trwały/nietrwały. Jeżeli wskutek połączenia przeszło prawo własności, to odłączenie nie przywraca prawa własności. Chyba, że już łącząc rzeczy nie dochodzi do przeniesienia własności ex lege, gdyż rzecz łączona nie staje się częścią składową. Przeniesienie własności ex lege następuje tylko wówczas, gdy łączona rzecz jest częścią składową. Nie stanowi o przemijającym użytku możliwość demontażu, co konsekwentnie akcentuje powód. Poprzez demontaż zmieniłby się cel gospodarczy przyłączenia urządzeń do lokalu. Decydujące w niniejszym stanie faktycznym znaczenie ma fakt, że powód wiedział, że dokonuje transformacji lokalu o stanie surowym do lokalu przystosowanym na klub fitness. Najemca zmieniał za wiedzą wynajmującego cechy lokalu w kierunku wyspecjalizowanego zapotrzebowania rynku usług sportowych. Najemcą mógł być każdy, kto prowadził działalność gospodarczą odpowiadającą temu profilowi. W sprawie nie ustalono żadnych okoliczności, które mogłyby wskazywać na to, że wykonanie nakładów w postaci instalacji urządzeń, miało w zamiarze najemcy jedynie tymczasowy, przejściowy charakter. Nie jest miarodajną oceną przemijającego użytku kryterium czasu. Umowa najmu została zawarta na 10 lat z możliwością przedłużenia. Mogła zostać, i tak się stało, rozwiązana w każdym czasie. Jednakże nowym najemca był podmiot kontynuujący ta samą działalność. Ciężar dowodu, że połączenie nastąpiło jedynie dla przemijającego użytku, spoczywa na tym, kto tak twierdzi (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1963 r., I CR 855/62). Przeprowadzona inwestycja w lokal miała docelowy charakter przystosowawczy dla potrzeb klubu fitness. Jedynie przedterminowe rozwiązanie umowy najmu wprowadziło niejednoznaczne działania poprzedniego najemcy. Nie zdemontował urządzeń, mimo że twierdzi, iż mógł tego dokonać, jako ich właściciel. Do tego liczył się z rozliczeniem nakładów, gdy zdawał lokal, ale nie wytoczył powództwa o rozliczenie nakładów.

Przyjmując, że prawidłowe zakwalifikowanie charakteru rodzaju połączenia zależy od oceny okoliczności faktycznych, takich jak: wola stron, gdy połączenie nastąpiło na podstawie umowy albo sposób jej wykonywania, oraz zamiar, cel i sposób połączenia, jako dokonanego w sensie fizycznym, a nie tylko gospodarczym, zdaniem Sądu Apelacyjnego strony przewidziały umową, że nakłady i ulepszenia poczynione przez najemcę staną się własnością wynajmującego, a najemca nie będzie dochodził ich zwrotu.

Problemem niniejszej sprawy jest to, że były najemca uważał się za właściciela urządzeń, gdy tymczasem ex lege doszło do połączenia wspomnianych urządzeń z budynkami Galerii (...), co przesądziło o obecnym statusie prawnym tych urządzeń jako części składowych nieruchomości stanowiącej własność Galerii (...) (art. 191 k.c. i art. 47 §2 k.c.). C. (...) godził się na takie połączenie rzeczy ze skutkiem wynikającym z art. 191 k.c. Przepis wywołuje skutki prawno-rzeczowe w przewidzianej w nim sytuacji połączenia rzeczy bez względu na to, kto, w jakich okolicznościach i czyje rzeczy połączył z nieruchomością. Jeżeli połączenie takie prowadzi także do powstania skutków obligacyjnych (roszczenie z art. 194 k.c.), to przy ustalaniu przesłanek takiego roszczenia niezbędne jest branie pod uwagę ciągu odpowiednich stosunków obligacyjnych poprzedzających transfer korzyści majątkowej (por. wyrok Sąd Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 r., V CSK 327/16). Tymczasem były najemca nie dochodził roszczeń wobec wynajmującemu, ale sprzedał urządzenia powodowi. C. (...) nie będąc właścicielem urządzeń, nie mógł przenieść prawa własności na powoda. Odpowiada to podstawowej zasadzie nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada.

Wobec braku podstaw do przyjęcia, iż powód był właścicielem urządzeń w sprawie nie mogły mieć zastosowania art. 224 i 225 k.c. w związku z art. 230 k.c. Jak już wyżej wskazano, powód w pozwie wskazał wyraźnie, że domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego. Konstrukcja takiego roszczenia różni się od roszczenia odszkodowawczego, chociaż każde z nich jest roszczeniem pieniężnym. Są to jednak roszczenia wynikające z odrębnych reżimów odpowiedzialności, oparte na innych zasadach i w związku z tym w świetle art. 187 §1 k.p.c. powinnością powoda było odpowiednie udowodnienie podstaw uzasadniających pociągnięcie pozwanego do odpowiedzialności. Treść pozwu wskazywała na dochodzenie przez powoda roszczenia opartego o przepisy prawa rzeczowego. Decydującą przesłanką oceny roszczenia powoda było więc ustalenie, czy przysługuje mu tytuł własności, aby móc być legitymowanym do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Orzecznictwo przesądziło (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2017 r., I CSK 697/15 i dokonane tam podsumowanie orzecznictwa), że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 224 do 225 k.c. należy do roszczeń uzupełniających, przysługujących właścicielowi w razie władania jego rzeczą przez osobę nieposiadającą skutecznego wobec niego tytułu prawnego.

Po drugie, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje samodzielny byt, niezależne od roszczeń chroniących własność (art. 222 §1 i 2 k.c.). Może być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Jego związek z tym roszczeniem wyraża się w tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających żądanie wydania rzeczy.

Po trzecie, roszczenia uzupełniające mają zastosowanie do rozliczeń między właścicielem i posiadaczem rzeczy w stosunkach bezumownych. Z tym się wiąże kolejne stwierdzenie, że w razie istnienia stosunku prawnego stanowiącego podstawę posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie stron następuje według reżimu nawiązanego stosunku. W takim wypadku decyduje treść umowy - wyraźna lub dająca się ustalić w drodze wykładni z uwzględnieniem całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy.

Po czwarte, mają charakter wyprzedzający względem przepisów regulujących bezpodstawne wzbogacenie, do przepisów tych bowiem można sięgać dopiero wtedy, gdy wyczerpuje się rola roszczeń uzupełniających i brak innego środka do odzyskania doznanego uszczerbku.

Wreszcie, przesłanką możliwości wystąpienia z roszczeniami uzupełniającymi jest brak skutecznego wobec właściciela tytułu prawnego do posiadania rzeczy. Dla dochodzenia tych roszczeń niezbędny jest przymiot bycia właścicielem rzeczy, któremu służy roszczenie windykacyjne. Roszczenia te przysługują właścicielowi rzeczy lub jego następcy prawnemu (np. cesjonariuszowi art. 509 k.c., jeżeli dojdzie do przelewu).

W odniesieniu do tego, przeciwko komu powinny być kierowane roszczenia uzupełniające zarysowały się także w orzecznictwie dwa przeciwstawne stanowiska. W ramach jednego uznawano, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pozostaje w ścisłym związku z roszczeniem windykacyjnym, które warunkuje ziszczenie się przesłanek dochodzenia tych roszczeń. Oznacza to, że biernie legitymowanym jest wyłącznie ten, kto bez podstawy prawnej włada faktycznie jego rzeczą, czyli w zależności od okoliczności konkretnego przypadku - posiadacz samoistny rzeczy lub posiadacz zależny. W sytuacji, gdy samoistny posiadacz oddał rzecz w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu, zachowując swój status posiadacza samoistnego, to roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi tylko wobec posiadacza zależnego. Inne podejście do tego zagadnienia przyjmowało, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być skutecznie zgłoszone wobec posiadacza samoistnego, który oddał rzecz w posiadanie zależne, ponieważ w art. 224 i 225 k.c. wskazano na legitymację bierną posiadacza samoistnego, który nie utracił posiadania przez oddanie rzeczy innej osobie w posiadanie zależne, stosownie do art. 337 k.c.. Oznacza to, że ustanowienie posiadacza zależnego nie wyłącza legitymacji biernej posiadacza samoistnego. Posiadacz zależny miałby legitymację bierną w zakresie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, gdyby takiego wynagrodzenia dochodził od niego właściciel rzeczy jako posiadacz samoistny. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 19 kwietnia 2017 r., III CZP 84/16 przychylił się do tego nurtu orzecznictwa, które przyjmowało, że posiadacz samoistny rzeczy, który oddał ją w posiadanie zależne, nie ma obowiązku zaspokojenia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.

Pozwany jest posiadaczem zależnym i teoretycznie mogłoby być skierowane przeciwko niemu roszczenie uzupełniające, ale pod warunkiem, że powodowi przysługiwałoby prawo własności do przedmiotowych urządzeń. Wówczas miałaby znaczenie kwestia złej/dobrej wiary pozwanego dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Dlatego, że powód nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń uzupełniających, wyrok odpowiada prawu.

Kierując się podanymi względami Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda na podstawie art. 385 k.p.c. i o kosztach postępowania orzekł stosownie do wyniku sprawy zasądzając na rzecz pozwanego i interwenienta ubocznego od powoda koszty zastępstwa procesowego pełnomocników ustalone na podstawie § 2 punkt 4 w związku z §10 ustęp 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości ws. opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. i rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości ws. opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. według stanu prawnego na dzień wniesienia apelacji 27 grudnia 2017 r.

Anna Rachocka Jolanta de Heij-Kaplińska Maciej Kruszyński